从财政效应和政策研究天津市楼宇经济的发展

楼宇经济是以商务楼功能性板块和区域性设施为主要载体，通过开发楼宇引进各类企业，从而引进税源，带动区域经济发展的一种新兴经济业态。近年来，随着城市的快速发展，楼宇经济在某种程度上已成为一个城市现代化程度的标志。

一、天津市楼宇经济发展现状及税收情况

截至2012年年底，天津市商务楼宇总计505个，建筑而积达1467万平方米，入驻企业36585家。楼宇入驻企业覆盖金融、贸易、物流等国际国内企业总部，金融类和专业服务类公司仍是写字楼市场需求的主要来源，船运物流业和贸易类公司等传统支柱产业具有稳定的租赁需求。目前，全市楼宇发展正从培育期逐步进入发展期，并呈现以下特点:

一是，载体建设不断加快。预计到2015年天津市将新增楼宇300座，新增楼宇建筑而积约2000万平方米，新增而积相当于现有总而积的1.8倍。二是，楼宇品质持续提升。2011年以来，天津环球金融中心、嘉里中心、中粮大悦城等高品质的写字楼将陆续建成并投入使用，在一定程度上提升了楼宇品质。三是，产业集群初步形成。目前已初步形成了一环(小白楼CBD),三带(海河沿岸、南京路、友谊路)四大商务楼宇集群。未来五到八年，还将建成于家堡、西站副中心、保税区等具有超大体量的高端商务楼宇集群。四是，楼宇特色逐渐显现。通过实施腾笼换鸟策略，初步形成一批以金融保险业、航运及货运代理、商务服务为主导产业的特色楼宇。五是，总部经济日趋活跃。全市现有世界500强和跨国公司在津的地区总部和重要营运中心共33家，中央企业在津的总部或地区总部43家，上市公司总部37家，民营企业500强企业总部9家，各类总部型金融机构42家，以及天津本土总部52家。六是，闲置资源逐步盘活。2008年以来，通过改造、买断、出让、合作、政策扶持等途径，全市共盘活运营楼宇资源超过30万平方米。

从税收情况看，2012年全市共有380座重点楼宇纳入市地税局楼宇经济税源监管系统，绑定楼宇经济纳税人2.3万户，累计实现税收收入316.4亿元，同比增长27.1%;实现地税税收收入211.2亿元，同比增长27.7%。其中亿元楼宇72座，比2011年增加11座，亿元楼宇实现税收收入267.8亿元，同比增长31.6%，占全部楼宇税收收入的84.6%。截至2012年底，全市重点支持的128座亿元楼宇已有105座实现税收收入，累计入库149.9亿元，同比增长21.5%，占全部楼宇税收收入的47.4%，有54座楼宇税收收入超过亿元;重点支持的128座亿元楼宇有入驻企业1.2万家，占全部楼宇企业总数的32.8%，直接吸纳就业14.5万人，占全部楼宇从业人员的35.4%。

二、天津市楼宇经济发展中存在的问题

(一)整体规模偏小，与经济发展水平不相匹配

从总量上看，2009-2011年，天津市写字楼供应量分别为79.9万平方米、127万平方米、105万平方米，年均供应量为103.9万平方米;同期北京写字楼供应量分别为327.8万平方米、235.2万平方米、148.8万平方米，年均供应量为237.3万平方米;2010-2011年上海写字楼供应量分别为230万平方米、202万平方米，年均供应量为216万平方米，天津市与北京、上海等一线城市相比供应总量仍然偏少。

与国内同类城市比较，2011年天津市国内生产总值为11190.99亿元，与广州(12380亿元)、深圳(11502.06亿元)经济发展水平接近;而天津市甲级写字楼新增需求量为15.2万平方米，只相当于广州(72万平方米)的21%,深深圳 (43万平方米)的35% ,与北京、上海相差更多，大体相当于京、沪90年代中期的水平。这表明，天津市楼宇经济发展水平与经济发展水平仍需进一步协调。

(二)楼宇功能欠缺，产业聚集效应不够突出

多年来，天津市一直注重引导楼宇产权人按照产业聚集的原则进行招商，然而现实情况却不尽然，主要表现在:一是，楼宇特色尚未显现。由于楼宇产权所有者自身利益诉求、商业前瞻性等情况的影响，很难按照既定规划形成较为明显的品牌效应和产业聚集效应，致使特色楼宇比较缺乏，尚未达到通过发展楼宇经济而实现行业聚集的效果。二是，楼宇产权比较分散。由于楼宇产权人为快速回笼资金而重招租，出现了对入驻企业缺乏规划筛选、企业质量良美不齐、将楼宇卖给多个业主的情况，致使楼宇同质同业形态很难按照规划落实，逐渐形成多产权、多业态的混乱局面。三是，楼宇运营服务水平较低。天津市上世纪九十年代以前建造的大量中低档商务楼宇，由于设计时未考虑到一些因素，存在车位不足、电梯等候时间长、水电配套等问题。这些楼宇硬件设施差、管理水平低，虽然租金比甲级办公楼低得多.但难以得到有一定层次企业的青睐，致使许多有发展潜力的公司无法找到合适的办公场所而退出，在一定程度上给天津市经济发展造成了很大损失。

(三)高端需求乏力，与经济结构调整不相适应

天津市楼宇经济的辐射力和带动力还不够强，主要表现在:一是，总部企业数量较少。数据显示，目前天津市跻身国内民营企业500强只有9家，仅相当于民营企业发达的浙江省1/20。二是，办公需求量较少。2011年天津市有223家的世界及国内500强企业，但真正的总部型企业不多，他们在津设立的主要是办事处。无论是业务量还是职能与其中国总部相差甚远，导致办公而积与总部差距很大。三是，需求层次较低。由于天津市现代服务业产业能级不高，整体发展环境未能吸引足够的高端客户，导致一些高端写字楼招商困难。2012年天津市人均GDP将近1.5万美元，高端服务业、生产性服务业发展潜力巨大，把潜在需求变为现实需求，才能与经济结构调整升级相适应。

(四)楼宇空置增多，发展活力降低

楼宇空置率是反应楼宇供给与需求之间矛盾的指标，合理的空置率能使这个矛盾最小化，从而使供给和需求达到均衡状态。从供需关系来看，根据中国写字楼研究中心(CORC)统计，天津市写字楼空置率由2005年的18%上涨到2011年的27%，平均空置率为25.8%，2011年，天津市写字楼市场整体吸纳量(销售和出租房屋的数量之和)为78万平方米，比2010的97万平方米年下降19.6%;吸纳量占供应量比重为74%，比2010年下降两个百分点。

而对新兴商务区楼宇载体的高速建设，不尽如人意的招商进度、薄弱的产业基础以及基础设施配套不足等问题却显得尤为突出。首先，招商压力加大。有数据显示，未来几年内响螺湾、于家堡及泰达MSD三大区域新区将有480 -540万平方米的写字楼供应，而目前保税区楼宇空置率达到63.2%，如不及时降低空置率，届时将进一步带来招商压力。其次，新型商务区产业基础薄弱。楼宇经济的良好发展是建立在第二、三产业基础之上的，而产业培育、成熟是一个相对漫长的过程，短时间内很难有相适应的需求来匹配大量楼宇载体的供应。再次，基础设施配套不足。楼宇经济的发展依托于良好的外部环境，交通设施是影响外来企业入驻的重要制约因素，如保税区由于北部通道日益拥堵，同时缺乏其他进入市区的通道，制约了一些新客户的入驻。

(五)优惠政策力度较弱，实际效果低于预期

一是，相关政策执行效果不甚理想。2006年天津市出台了《天津市促进现代服务业发展财税优惠政策》，对天津市引进企业总部提出了具体的优惠政策。但据了解，政策出台至今，仅有渤海银行等10户金融企业总部和天津航空共11户企业享受到了总部优惠政策。由于缺乏执行细则、政策宣传力度不大等原因，导致许多有利于楼宇招商的优惠政策在实际执行时效果不佳。二是，竞争压力巨大。一方面，外部其他大都市的强劲发展势头，出台的有关楼宇经济的优惠政策也对天津市吸引资金、技术、人才，发展楼宇经济带来了巨大的压力。另一方面，市内各区自我竞争。市内各区楼宇经济发展虽各有侧重，但个别区县招商引资手段雷同，产业规划接近，使得区域间相互掣肘，诱发激烈竞争态势，导致自我竞争的局而，不利于天津市楼宇经济的整体发展。三是，信息共享度差，工作未形成合力。目前天津市楼宇管理信息系统尚不完善，尚未形成全而有序的楼宇经济数据网络，统计、税务、招商、楼宇管理者等部门掌握的信息不尽一致，在工作中难以形成合力，导致工作效率低下。

三、天津市有关楼宇经济的财税支持政策

除了贯彻执行国家颁布实施的支持现代服务业、民营经济、科技研发企业和中小企业发展等扶持政策外，天津市人民政府、发改委、财政局、地税局、建交委以及原文化局也出台了涉及楼宇经济优惠政策的文件，分别从财政资金奖励、财政返还、财政补助以及相关税费优惠等方面进行了规范。这些文件包括:《关于促进中心城区加快发展楼宇经济的若干意见》;《关于印发天津市促进现代服务业发展财税优惠政策的通知》;《关于印发天津市文化局培育演出市场专项资金管理办法的通知》;《关于印发天津市促进服务外包发展若干意见的通知》;《关于对天津市经济租赁房有关税收政策的通知》;《关于鼓励和支持经济适用住房建设有关问题的通知》;市人民政府《批转市建委拟定的天津市市政公用基础设施定向安置用房建设和销售管理办法的通知》。与国内各省市的政策一样，天津市楼宇经济财税政策也从高端入驻企业、重点楼宇、特色楼宇等方面给予了财税优惠政策，主要包括:在重点楼宇扶持上，对纳入全市重点支持的中心城区商务楼宇，以年度单项楼宇纳税额度为标准，按年纳税额分出档次，分别给予一次性综合财政补贴。在特色楼宇扶持上，对同业集聚度高、年度税收总额超亿元的单一业主商务楼宇，给予业主单位较高的现金奖励。在高端企业优惠上，对新引入外国、外省和港澳台的企业结算中心、研发中心、营销中心以及动漫、创意等高端企业和机构，年度所缴纳的营业税和企业所得税，由市、区两级财政按地方分享收入的较高比例予以奖励等。这些文件的贯彻与执行，在一定程度上促进了天津市楼宇经济的健康快速发展。

四、促进天津市楼宇经济发展的财政政策选择

(一)天津市楼宇经济财政政策的整体思路

天津市在制定楼宇经济财政政策的实践中，应以科学发展观为指导，以加快转变经济发展方式、调整产业结构为主线，积极发挥比较优势，通过分析自身的资源特点及不同层次企业对经营环境的不同需求，有针对性地制定符合天津市楼宇经济发展特点的财政政策。总体思路是:根据公共财政的基本理论，按照业态先进、特色突出、配套完善、效益显著的原则，以财政优惠政策和财政资金投入为鼓励措施，引导高端需求，着力引进一批高端业态的企业和机构;创造中端需求，促进天津市生产性服务业从产业链中加快分离;充分发挥财政职能作用，积极吸引社会资金支持楼宇经济发展建设.重点打造一批优质商务楼宇，全而提高楼宇经济发展水平，促进中心城区、滨海新区以及各区县三个层而的经济结构不断优化。

(二)天津市楼宇经济财政政策的实施要点

楼宇经济的主体是企业，市场机制发挥着基础性作用，考虑到楼宇经济的外部性，客观上需要采取积极的财政政策支持和完善的公共服务。

1.构建楼宇经济发展的财政政策作用机制

一是构建财政政策扶持机制。首先，明确财政扶持资金来源。楼宇经济发展的财政资金来源主要有两处:市级财政部门和区县级财政部门。财政扶持资金的筹集应该遵循市区统筹，共同负担的原则，在市级财政部门的统一指导协调下，各区县相互配合。其次，明确财政扶持资金筹集途径。市、区两级财政扶持资金的筹集途径主要是一般性本级财政收入。再次，明确财政扶持资金的使用主体。财政扶持资金的使用应该遵循严格监督，区县使用原则，主要由楼宇所在区县政府支配和使用。最后，明确财政扶持资金的投放领域。投放领域主要包括符合条件的楼宇经营及入驻企业，楼宇周边基础设施建设以及老旧楼宇的升级改造等。

二是构建楼宇经济信息共享机制。楼宇经济信息是楼宇经济发展中的税收征管、分析、预测和管理的客观需要。现实中各地区、各部门之间对某一事件的信息掌握总是不完全的，也是不对称的。因此在地区或部门合作过程中，应尽量争取楼宇经济信息分享中的透明与对称。有关部门要适应政府职能转变的要求，利用现代信息技术整合和共享楼宇经济信息，进而对楼宇经济管理的组织结构、业务流程进行必要的调整和优化，向社会提供规范透明的公共管理和便捷、公平的公共服务，实现政府部门、企事业和居民三方的良性互动，提高政府决策的科学性、民主性和节约行政成本。建立财税库信息共享机制，通过横向联网系统，实现财政、国、地税、国库间相关信息共享，为有关部门加强税收征缴管理和进行统计分析及预测提供有力支持。

三是构建财政绩效评价机制。在财政管理中，长期以来注重预算资金分配的资源投入，而忽视其相应产出的绩效评估，依然是需要解决的重要问题。从减少财政资金浪费、提高财政效率的角度，加强对楼宇经济发展投入的事前与事中动态监控，将楼宇经济发展专项资金预算管理中发现的问题，披露、杜绝在萌芽阶段，避免出现财政资源的非效率性漏损现象。就现阶段而言，在楼宇经济发展投入的绩效评价上，要逐步完善财政部门绩效自评制度，同时结合外部绩效审计的环境约束，建立相应的追踪问责与奖惩机制，从根本上构建来自于内部控制与外部监督两个方面的高绩效管理制度。

四是构建财政收入协调机制。收入归属是协调中央与地方、地方与地方、发达地区与落后地区之间各种税收和非税收入分配方面的一系列规则，不同层级政府在按照现行财政体制的规定对财税收入进行划分。在发展楼宇经济过程中，地区间争取跨国公司、总部企业往往伴随税收转移现象的产生，带来税源与税收背离等一系列问题，加剧地方政府间的横向税收竞争。恶性的税收竞争不仅容易导致税收大量流失，且有可能使市场机制受到破坏，损害竞争环境和经济效率。因此，构建财税收入协调机制，将有利于减少企业特别是总部企业跨地区经营的阻力，促进统一市场的建立，实现在同一经营种类上外地企业与本地同类企业之间的税负公平。

2.强化楼宇经济发展的财政政策效应

楼宇经济的良性发展客观上要求天津市充分借财政政策效应，发展现代服务业。

一是逐步完善政策体系，强化政策拉动效应。确立扶持力度高、引进门槛低的工作思路，加大对高端企业和机构的落户、办公用房、经营贡献、人才引进等方面奖励力度，逐步形成较为完善的政策体系，为楼宇经济发展营造良好的政策环境。

二是不断推进载体建设，强化总部集聚效应。确立引进国内外企业总部、扶持现有总部企业、培育本地企业总部等三类重点企业总部。根据不同类型和层级的企业总部对基础设施、商务配套等方面的不同要求，进一步优化城市功能定位，重点打造楼宇总部经济聚集区，为总部企业的引进、发展构筑良好的平台。同时，统筹安排财政资金，重点推进港口、码头、轨道交通等重大交通工程配套建设，提升城市基础设施服务水平.降低企业总部与制造加工分离的空间成本。

三是继续落实奖励资金，强化财税服务效应。利用优惠政策的推动作用，调整优化产业结构，大力支持现代物流、现代金融、网络信息、人才教育等有利于楼宇经济发展的配套产业和服务体系。坚持把发展楼宇经济作为培育壮大地方财源的突破口，加快推进企业优惠标准的认定和政策兑现，积极开展政策宣传辅导，帮助企业用足用好各项扶持政策。

四是着力加强沟通合作，强化上下联动效应。针对部分区县财力留成较低的现实情况，采取向上争取政策支持，向下让利区县的方针，合力促进楼宇经济发展，促进市级财政加大对企业的扶持力度。鼓励各区县引进总部企业及高端商务机构，对符合市级认定标准的，市财政在资金政策上给予扶持，充分调动各地区的积极性。

(三)促进天津市楼宇经济发展的财政政策建议

1.设立楼宇经济发展专项资金。2012年，天津市政府出台了促进经济平稳较快发展25条新措施，其中已安排专项资金支持楼宇经济发展。今后，可以考虑从楼宇项目周边可出让经营性地块土地出让金政府净收益的市级收入中，安排一定比例的资金，专项用于发展楼宇经济。

2.鼓励中心城区开发建设亿元楼宇载体。中心城区在符合全市城市总体规划和土地利用规划的前提下，优先开发建设商务楼宇经济项目的，经市政府批准，土地出让金政府净收益实行一定比例的返还政策.用于支持区县和投资企业建设亿元楼宇载体;立项为亿元楼宇载体建设的项目，其市政基础设施工程大配套费按照住宅项目标准收取。

3.给予财政贴息。对街镇采取融资租赁方式建设的楼宇经济载体，考虑租赁前期费用较高，对其在前两年承担的融资租赁费用(不含土地)，由市区(县)两级财政按照年融资租赁利率给予一定的补助，市区(县)财政各负担50%。

4.市内六区以划拨方式取得土地的单位利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产，用于改造提升发展楼宇经济的，土地用途和使用权人可暂不变更;以划拨方式取得土地的单位在项目建设过程中因资金问题无法继续建设形成的烂尾楼用于发展楼宇经济的，暂缓补缴土地出让金。

5.实施奖励政策与财政贡献相挂钩的激励措施。物业公司的管理水平很大程度上决定了楼宇发展的整体水平。实行楼宇业主奖励与财政贡献挂钩机制，对提供高品质设施和服务的物业公司给予一次性奖励。鼓励亿元楼宇引进国外知名物业公司、国内一级资质的物业公司，鼓励现有物业公司提升管理资质，凡达到一级资质的，经考核验收达标后，给予专项物业管理补贴。制定星级楼宇认定办法，积极创建星级楼宇。对经考核达标的星级楼宇，给予表彰奖励。

6.鼓励楼宇向国内外资金雄厚企业招商吸引高端客户，积极引进符合功能区产业发展定位的企业入驻，形成聚集效应。对持有全部自主产权商务楼宇产权人. 其入驻企业税收达到一定规模，按年度给予适当奖励。鼓励中心城区发挥招商优势，在做好本区楼宇招商工作的同时，将优质项目推荐落户到其他区域的，按一定比例实行税收分成，以此促进楼宇提升品质，形成健康良好的激励机制。

7.鼓励采用融资租赁的办法发展楼宇经济。依据天津市人民政府《关于促进天津市租赁业发展的意见》，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。在租赁公司购买环节和原业主回购环节发生的契税，实行先征后返。对亿元楼宇融资租赁中所涉及的房屋过户产生的转让手续费(包括销售)购回两次过户予以减免，所涉及的房屋维修基金准予缓缴，待房产真实出售后按相关规定全额补齐。

8.加强楼宇企业的税收管理。规范楼宇入驻企业税收属地征管，从源头上解决纳税人异地经营问题。对于新引入亿元楼宇的企业实施属地注册、属地经营、属地征税;对于已在楼宇内的原有企业由注册地与经营地按一定比例实行税收分成。中心城区楼宇内孵化的企业需转入其他区县落户发展的，由企业转出区域和转入区域按照一定比例实行税收收入分成，并签订协议报市财政局备案。市财政局负责落实双方税收分成。

9.优惠政策的宣传和服务要落实到企业。全而梳理扶持楼宇经济发展的各项税收政策，积极做好政策的宣传辅导工作.帮助企业用足用好各项政策措施，将总部企业作为重要纳税服务对象，定期进行沟通，改进优化财税服务。对有落户天津市意向的企业总部，主动进行政策辅导，简化企业落户手续和程序。同时，可考虑延长引入高端企业税收优惠政策期限，如原天津市出台的《关于促进中心城区加快发展楼宇经济若干意见》第七条税收优惠政策，建议延长至2016年12月31日。

10.注重经济税收信息对楼宇管理的导向作用。税务机关应适时公布楼宇税收数据，引导各部门在招商引资、政策扶持、综合管理等方面加大力度，有所侧重。如对批发零售、房地产、金融保险等行业可作为楼宇经济招商引资的重点，在商务环境、综合配套服务上给予支持，对获利丰厚的私企和外商投资企业可作为楼宇经济的有效补充，为其创造适宜其发展的条件，对创业阶段的中小企业和个体工商业者可正而引导，并给予资金和政策支持。同时，建立相关经济管理部门信息沟通共享机制，形成社会综合治税的合力。

11.开展支持楼宇经济资金支出的追踪问效。加快建立反映天津市楼宇经济发展特点和水平的统计指标体系和统计制度，以此制定楼宇经济考核指标体系，针对楼宇的发展特点实行分类考核。有关部门要及时跟踪支持楼宇经济专项资金使用情况，制定绩效考核细则，对各区县楼宇资金支持项目进行督察和考核，定期公布考核情况，接受社会监督。进一步加强对财政资金的跟踪监管，注重资金的使用效果，开展财政资金支出的绩效考评，把有限的资金用在刀刃上。