2015年上海东原惠南项目营销提报Word

　　RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report

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　　上海策源最了解浦东浦东星河湾二期北蔡板块

　　别墅：旭辉亚瑟郡

　　绿宝园海上传奇、绿地东上海、

　　三林板块

　　复地活力城 绿宝园 绿地东上海

　　万科海上传奇

　　公寓： 旭辉亚瑟郡、九龙仓兰廷

　　浦江镇板块

　　周康板块

　　九龙仓兰廷

　　商办： 复地活力城、申公馆上述项目的操作，策源收获了丰富的客户资源、有效拓客渠道、优秀的精兵团队。

　　申公馆

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　　策源真诚希望携手东原 再创2015年浦东新辉煌

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　　东原惠南项目营销提报上海策源

　　限 制 突 破

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　　“生而耀眼璀璨”知名房企百轮厮杀10月10日挂牌的浦东新区惠南镇东城区A11-3地块在包括首创、东原、禹洲、阳光城、金地、新城、 旭辉、龙湖、金辉、吉宝、浦房、中粮华润、大名 城、恒基在内共有14家房企参与竞拍，经过百余轮 激烈的厮杀，最终由东原以15.57亿元拿下。

　　惠南新地王 13092元/平

　　惠南镇刮起了“地王风”惠南镇东城区A11-3地块 周边在售项目颐景园、中洲珑悦售楼中心都将惠南 新地王信息放置在最显眼的地方，以衬托出自身项 目的“高性价比”。

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　　“局限下的舞蹈”地块信息的指标局限金地城 1.6万/平 浦房地块楼板价 1.1万/平地块名 用途 土地面积 (万㎡) 6.61 建筑面积 (万㎡) 11.89 容积率 成交总价 (亿元) 15.57 溢价率 成交楼板价 (元/㎡) 13092 浦东新区惠南镇东城 居住用地 区A11-3地块

　　1.8

　　105%

　　颐景园 2万/平

　　本案

　　浦房 地块

　　地块规整，但受规模、技术指标限制，发挥空间有限； 楼板价13092元/平，销售价格需要达到25000元/平。中洲珑悦 1.6万/平

　　近身肉搏的价格局限 一路之隔的浦房地块，地块经济指标接近，楼板价 仅为11019元/平

　　,较本案便宜了2000元/平。 前在售项目价格基本在2万以内，区域价格标杆，地 段优势明显，本案将面临严峻的市场压力。

　　惠南站

　　老城中心

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　　“陌生的品牌认知” 重庆高端品牌，首次进驻上海，客户认知陌生渝派房企三强，首次进驻上海立足重庆、布局全国，重庆本土渝派房企中位列前三，开发产品覆 盖城市高层、花园洋房、滨江住宅及城市综合体等多种业态， 首个花园洋房项目，中央美地,获“住宅用户满意度全国前十”殊荣

　　10年磨砺 20城传奇东原，专注地产十余年 布局逾二十个项目 2014年，东原进军上海，一举拿下璀璨双城 深耕除重庆、武汉、成都之外的第四大战略地

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　　“生而耀眼璀璨”+“局限下的舞蹈”+“陌生的品牌认知”

　　面对

　　2015年目标：总销7亿，回款3.5亿

　　作为东原进军上海的开年之作，本项目承载着高 价热销，东原品牌提升的使命!

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　　原方案难以实现高价热销的年度目标产品：高低配高层主力面积为：105-120平左右两房/三房为主 多层主力面积为：140-160平左右，以洋房为主房型 两房105㎡ 三房120㎡ 洋房140-160㎡ 预计总价 260-265万 290-310万 370-420万 年参考流量 35套 50套 20套 按照单价 2.5万左右 计算 参照均价

　　年度去化仅100套左右，预计销售3亿元， 不足销售目标的一半。

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　　以惠南单价地王为名 处并无绝对优势的地段位置， 一个客户认知陌生的高端地产品牌，

　　1、面对哪种客户？2、做什么样产品？

　　问题

　　3、用哪种营销手段？以高于区域天花板的单价，实现2015年7个亿销售！

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　　【客户判定】客户特征 客户地图

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　　特征1北蔡海上传奇 九龙仓兰廷

　　从上游板块北蔡至下游板块惠南， 客群区域分布呈现出从开放型向封闭型转变的趋势客户区域 区域客户 外区客户 客户区域 区域客户 比例 3 7 比例 4 6 比例 6 4 比例 8 2

　　旭辉亚瑟郡

　　外区客户 客户区域 区域客户 外区客户

　　康桥

　　周浦

　　颐景园

　　客户区域 区域客户 外区客户

　　惠南

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　　特征2

　　惠南区域内项目主要分为三类客群客户类型惠南本地客

　　比例

　　客群描述居住在惠南老城区，工作在惠南或上游板块，对惠 南有着浓厚的感情，不愿意离开

　　60%

　　颐景园客户区域

　　乡镇进城客

　　20%

　　居住在周边乡镇，配套不方便，向往城市生活。他 们认为惠南镇就是南汇的中心，配套全、房价也可 控

　　外区导入客

　　20%

　　工作在张江或

　　周浦，受价格挤压和16号线开通的 影响，外溢至惠南，新上海人偏多

　　配套

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　　“童梦童享”优质的产品配置及 服务配套针对0-12岁儿童在社区生活成长中对社区安全、社区娱乐、社区教 育，儿童尊重四大领域所需，推出的优配社区儿童成长系统。

　　关注儿童成长，我想的更加深入。

　　社区

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　　社区WIFI,无孔不入 社区全区免费Wifi覆盖 自动识别业主身份，入口道闸感应开启

　　100M光纤到户，拥抱智慧生活

　　基于WIFI的三大定位保障，安全在受到威胁之前已被洞悉

　　WIFI不稀奇，但我想的更安全！

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　　【营销之道】形象 执行

　　内部 售楼处造首个极精致主义生活体验馆RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report 作为销售动线之一，诠释极精致主义生活方式及东原品牌形象。

　　内部 精致生活小故事，情景样板区RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report 内部看房通道、围墙看板避免生硬的卖点罗列，而以代之情感化、故事化，感染客户。