东禅寺地块项目定位策划方案Word

　　江苏建达-东禅寺地块项目前期定位策划方案2013.6.18昆山金达利房产咨询服务有限公司 呈报

　　目录 DirectoryPart1 地块基本资料介绍

　　Part2

　　地块区域环境分析

　　Part3

　　项目开发定位

　　本项目地处珠江路及朝阳路路口,总占地5927.7平米,容积率3.05,预计规划 可销售面积18080平米, 物业类型初步规划涵盖商铺及公寓。

　　2

　　地块区域环境分析1.地块四至现状 2.地块周边交通及说明 3.项目区域价值与配套

　　1.地块现状及四至朝阳路

　　本案地块与金鹰住宅地块隔路相望； 东南侧民房及厂房较多，景观较差，整体档次不高。

　　金鹰住宅

　　珠 江 路

　　规划住宅用地4

　　3

　　本案5927.7㎡

　　1

　　地块内部-建材店

　　李箕河

　　2

　　汽修、五金作坊

　　地块内部-厂房

　　1 地块东侧-沿街店铺

　　2 地块南侧-东禅寺、李箕河

　　3 地块西侧-富贵大酒店

　　B2地块现状 4 地块北侧-工棚

　　2.地块周边交通及说明

　　本案周边交通便捷、但路况一般 朝阳路车流量大、周边人气氛围一般

　　本案地块位于老城区朝阳路、珠江路交汇处； 地块北侧朝阳路车流量较大，且车速快，周边路段人流及商业氛围较差。地块东侧珠江路段目前整 体通达度及道路质量一般。朝阳中路

　　地块周边公交系统较完善，出行较便捷。朝阳中路、珠江南路分别设站，连通南北，关联东西。

　　朝阳中路

　　朝阳中路、珠江路十字路口

　　珠江南路公交站

　　珠江南路

　　李箕河

　　朝阳中路公交站

　　3.项目区域价值与 配套巴黎春天柏 庐 路

　　隶属主城区重点打造中央商贸区辐射板块，区域价值度正 逐年提升。未来随着政府规划的深入，以及金鹰国际广场、 东新街开放广场等商业体的运营，将孕育本区域商圈氛围。珠 江 路黄 河 路 长 江 路

　　东新街广场

　　住宅区朝阳路

　　金鹰天地广场

　　裕园 新天地

　　裕园 酒店

　　中央商贸区首期启动区

　　住 宅 区

　　中茵广场商业 地块 本案东禅寺

　　虹桥医院

　　友谊公园

　　住宅区

　　东方医院

　　3

　　项目开发定位1.周边区域商业分布现状 2.项目定位整体概念 3.定位理由 4.定位概念 5.规划方式 6.文化理念与经营特色

　　依据实际用地属性和特征，项目将规划为商业项目，对现有市场状况、本 区域已知商业规划分布特点进行分析，为整体开发思路提供基础：

　　1.周边区域商业分布现状目前本案周边商业形态相对独立 与周边商圈形成商业断接柏 庐 路 珠 江 路 黄 河 路

　　2-3年后，本案周边商业形态 与金鹰、富贵、中茵三大商业合体金鹰商业42万㎡

　　长 江 路

　　金鹰天地商业朝 阳 路

　　金鹰社区底商弘辉 商业 2万㎡

　　大润发中茵广场富贵 商业

　　备注：本案

　　中茵商业 2万㎡已形成

　　已形成商圈 未形成商圈

　　富贵地

　　块 总建5.5万㎡华茂商业 8万㎡ 中大商业 29万㎡ 含公寓

　　合 兴 路

　　中大综合体

　　本案周边1.5km范围小区列表 区域在售小区11个，老小区约39个； 总规划户数约27378户； 保守估计总人口约10万人。状态 小区名称 金鹰国际 弘辉首玺 玖珑湾 金瑞家园 永泰花苑 在售 新小区 金茂云庭 翡翠名都 鹿城一品 景秀丽都 绿中海 新城天地 合计 规划户数 初步规划3000 1300 1270 314 231 346 804 465 573 874 1600 10777 人口数 10500 4550 4445 1099 808 1211 2814 1628 2006 3059 5600 37719老小区

　　*人口数=规划户数*3.5; *老小区规划户数为估算，以实际为准； *人口只选取住宅小区人口，不包括自建房及厂区宿舍人口。

　　合计

　　昆山城市标签 江南小镇 百强县NO12012年三产比重1%

　　现代化新兴工贸城市 全球先进工业产业基地第一产业

　　39%

　　其中计算机、通信等电子产业为工业主载体

　　60%

　　第二产业 第三产业

　　分析 本案商业量体在区域内相较最小，区域内后期待售项目4-5个且开发规模偏大，区域商业氛围尚处酝酿阶 段，大多项目最早2014年入市； 区域内形成以金鹰天地为核心的主力商圈，并有弘辉首玺、中茵广场这样的传统中档社区商业做补充；本 案未来的商业可借用金鹰天地进行人流共享，形成商圈互补。 从本案所处1.5公里看，居住人口量大，可为本案提供旺盛的消费人群 从昆山的产业结构人口结构来看，普通工薪阶层占主导，需要创造一个更适合广大工薪阶层的商业消费地

　　结论 从地段上，本案临近金鹰天地，无论是从量体规模还是定位功能上，都不适宜定位于主力商 圈，可作为二级商圈对区域商业形成层级补充与连接， 而自身规划为纯商业项目，缺乏普通住宅量体做支撑，难定位于传统社区底商。 所以，根据市场区域特性以及项目地段特征并结合昆山人口结构特点，我们希望在整体的开 发思路上能够寻求一种昆山空白的商业形态定位，为昆山城市商业的发展与形态的完善做出 努力。

　　东禅寺

　　从地段特征看，紧邻东禅寺是项目的最大特征，它 是城中板块内除华藏寺以外的唯一寺庙。

　　东禅寺建于唐代天祐三年(公元906年)。元代的黄溍在《佛殿僧堂记》中书：平江山故 州治之东三百步，有大伽蓝曰“荐严资福禅寺”,以居城之东隅，谓之“东禅”。寺名由此 得之。康熙七年(公元1668年),寺毁。2004年，市政府重修，2005年工程竣工。目前， 寺庙无搬迁计划，初一、十五香客进香较多，平日较清静，无空气及噪音污染.

　　2.项目整体定位将本案与东禅寺做结合，依托寺庙文化，结合宗教民俗 充分发挥本案商业特性，打造昆山自身的庙前文化商圈， 为普罗大众打造一个更具亲和力和传统特性的平民商圈。

　　3.定位理由 昆山缺乏庙前商业文化商圈这样的商业形态 作为此类商业形态，可为广大工薪阶层提供一个平民化的商业消费平台； 国内已存在运营成功的，寺庙与商业结合的商圈(如南京夫子庙、上海城隍庙、苏 州观前街) 通过与商业的适度结合，可充分拓展东禅寺的知名度，可为寺庙加强人气和收益， 并增加昆山的城市景点 以特色商业形态为主导，可与区域内各级商圈形成互补，共享消费人群，避免同质 化竞争和重复建设，增强经济效益。南京夫子庙 上海城隍庙

　　苏州观前街

　　4.定位概念

　　白相东禅寺东禅寺 庙前文化商圈注释：白相为昆山话 取义“玩”

　　5.规划方式

　　本项目整体规划商铺、办公及公寓； 由开发商出资对东禅寺进行整体

　　改造，在整体改造方案上除常规硬件设施之外，更侧重与 本项目商业及广场的联动，在动线设置上充分考量，将两者融为一体；.设立开放式广场， 增强本项目与东禅寺的互通，并可借用广场设置统一的户外小型特色商业业态，并为举办 大型庙会活动提供基础条件； 在项目整体定位和对外宣传上，开发商业可充分利用“东禅寺庙前文化商圈”这一概念， 并请政府能在相关硬件及政策上给予必要的扶持。

　　6.文化理念与经营特色 色，中华传统”,充分打造传统文化商圈的概念。 (1)针对东禅寺的改造，除硬件 设施之外，在发挥寺庙特色的基础 上，更可导入中华传统故事(如24 孝),并设置相关雕塑，既能增加 景点又能寓教于乐，起到精神文明 建设的作用。

　　在整体理念上结合“宗教文化，民俗特

　　(2)在业态布局及功能分区上除考虑满足项目自身的常规功能之外，如中小型百 货、日常餐饮等，在商业形态分类上可充分设置“风味小吃 特色小商品 土特产 民俗文化”等相关类型，结合昆山当地特色。

　　(3)在本项目内设立民俗展览馆 在本项目内设立民俗展览馆，馆内可设置常态的传统民俗文化展览，并不定期的 进行相关的活动，如书法表演、传统手工技艺表演等等，并以公益性质对公众免费 开放，增强项目的美誉和口碑，也为社会公益事业做出贡献。

　　(4)特色庙会 以周边城市而言，无论是南京夫子庙会还是苏州虎丘庙会，都能取得良好的 人气和社会效益，目前昆山还缺乏此类规模化的庙会活动。本项目可与东禅寺充 分结合，利用传统节日举办固定的庙会，为市民提供更多节日去处，也可增强城 市亮点。考虑到庙会规模较小，场地有限，可对珠江路封闭管理，并沿路增设临 时特色推广点。