第一章 房地产概述Word

　　房地产法Real Estate Laws张红侠 副教授 天津外国语大学

　　想一想：以某种商品为研 究对象的有关法学的课程或学 科还有哪些。汽车？电脑？电 视机？洗衣机？吃穿住行各个 方面都考虑考虑。

　　几个问题 你知道次贷吗？ 你了解08年底我国闹得沸沸扬扬的房地产 政府救市论吗？ 你了解“国四条”、“国十一条”吗？以 及“国八条”吗？ 为什么房地产如此受各界关注？你知道房 价打赌的事吗？ 什么是小产权房？

　　导 言土地制度的变迁总 是可以作为一个国家 经 济社会发展和法律进步 的一个标尺。

　　导 言 一、概述 “土地是财富之母，劳动是财富之父”,“有土 斯有人，万物土中生”,人类从原始社会到现在， 由依赖自然而生存到利用自然资源、改善自然资 源而富裕，时时刻刻都离不开土地。 任何有关土地的问题都是宽泛、复杂而深奥的， 任何一次土地制度的深刻变革都往往是一个国家 政权更替的标志，任何有关土地问题的研究都具 重大的理论与实践意义。

　　导 言 古今中外，没有一个思想家未曾思考过土地问题， 没有一个社会科学家(如经济学家、法学家、社 会学家、政治学家)未曾研究过土地问题，没有 一个政治家甚至是政客可以不关心土地问题，或 者即使有所谓思想家、社会科学家、政治家不思 考、不研究和不关心土地问题，则他们至少不能 被称为该领域的大家——这是毫无疑义的。 因为，从最抽象而又最具体的意义上讲，没有一 个人可以离开土地而生存，而土地又是“财富之 母”!

　　导 言 土地是一切财富的源泉，以土地为基础的房地 产是人类最主要的物质财富之一。因而，调整与 房地产相关的社会关系的法律——房地产法在现 代各国法律体系中占据着重要地位。 土地制度的变迁总是可以作为一个国家经济社会 发展和法律进步的一个标尺。

　　导 言 我国的法学体系可分为理论法学、法律史 学、部门法学、国际法学及法学其他学科 等五个部分，房地产法学属于部门法学中 的一门分支学科。房地产法学以房地产法 律现象为其研究对象。所谓“房地产法律 现象”,是指房地产法律规范、房地产法 律关系和房地产法律事实。

　　导 言 二、学科特点 房地产法学作为部门法学中的一门分支学科，具 有以下特点： 1、综合性。 2、应用性。 3、交叉性。

　　导 言 三、学习方法 1、将学习教材和法律法规结合起来 2、研究课本资料和研究实际资料结合起来 3、将理论学习和实际适用结合起来

　　导 言 四、教学目的 1、了解和掌握房地产法学的基本概念、基本知识

　　、基 本理论，熟悉有关房地产法律、法规。 2、增强房地产法制观念，遵纪守法，依法办事。 3、提高应用所学的房地产法学知识解决房地产法律问 题的能力。 4、通过房地产法学课程的考试，取得规定的学分。

　　导 言五、学习房地产法的用途 一、从事房地产法理论研究和教学工作 二、从事房地产法立法、执法和司法工作 三、从事房地产法律服务工作

　　导言 六、课程介绍 课程范围：房地产法律现象，包括： 1、房地产法律规范 2、房地产法律关系 3、房地产法律事实 本课程讲授的内容共9章，各章内容见后。

　　导 言 七、教材及主要参考书 李延荣、周柯著 ：房地产法[M],中国人民大学出版社， 2005(第2版)。 符启林：房地产法[M],法律出版社，1997。 黄河：房地产法[M],中国政法大学出版社，1999。 王卫国：中国土地权利研究[M],中国政法出版社，1997。 陈耀东：商品房法律问题专论[M],法律出版社，2003。 程信和、刘国臻：房地产法学[M], 北京大学出版社， 2001。 崔建远、孙佑海等：中国房地产法研究[M],中国法制出版 社，1995。 曹振良等：房地产经济学通论[M],北京大学出版社，2003。 曹振良、高晓慧：中国房地产业发展与管理研究[M],北京 大学出版社，2002。

　　第一章房地产概述

　　本章内容第一节 房地产的概念

　　第二节 房地产业

　　第一节 房地产的概念一、房地产概念的产生房地产听起来是个很“热”的字眼，其实它是有特定含义的。房地产是指房产(房屋财产)与地产(土地财产)的总称，是房 屋和土地在经济上的商品体现。房产是指土地上的房屋等建筑物 和构筑物；地产是指供人们开发使用和经营的土地。在物质形态 上，房产与地产总是联为一体的，房依地建、地为房载。在经济 形态上，房地产的经济内容和运动过程也具有内在的整体性和不 可分割性，合称“房地产”。

　　从产权经济学角度看，房地产是附着于土地及其地 上建筑物的财产权利束，包括所有权、使用权、处分权、

　　收益权、抵押权等。根据概念，我们可以得知房地产实则是由房产和地

　　产两部分组成，组在一起合称房地产。在形式上，房依地建，地为房载，二者不可分离；在法律上，房地二者 也是一起流通的，当然这里的“地”是土地的使用权， 而非所有权。

　　二、房产的概念是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。如住宅、

　　厂房、仓库，以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等用房。 房产不同于房屋。房屋是建筑物的自然形态，是自然科学的 研究对象；房产是建筑

　　物的社会经济形态，它是一种财产权利， 是社会科学的研究对象，是房地产法调整和保护的对象之一。 房产是我国大陆房地产制度中的一个特有概念，也是一个历 史的概念。

　　三、地产的概念是普通法的一个概念。是指在法律上有明确权属关系的土地财产。两法系关于地产的比较；我国的地产概念。P8

　　四、房产与地产的关系(一)房产与地产不是绝对的从属关系 房随地走? 地随房走？根据《城市房地产管理法》第31 条的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房 屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”实际中的 做法是：在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的场合 下，土地使用权转让、抵押、出租时，“房随地走”;房

　　产转让、抵押时，“地随房走”。此即房、地一并转移的原则。

　　(二)房产与地产的结合关系1、地产是土地中的特定部分:权利属性；自然属性。

　　2、房产是房屋中的特定部分3、乡村房地产属于广义上的房地产 4、城市地产和城市房产构成狭义上的房地产( P12) 5、城市地产与房产结合才产生地价

　　五、房地产的概念及于两大法系中相关概念的比较 P12

　　第二节 房地产业一、房地产业的概念和性质房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。从微观上看，房地产业的活动领域包括： (1)土地开发和再开发； (2)房屋建设、维修、管理； (3)土地经营：土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； (4)房地产经营：房产(含土地使用权)买卖、租赁、抵押等； (5)房地产中介服务：咨询、策划、测量、评估、经纪和公证等；

　　(6)物业管理服务：家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、

　　养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等；(7)房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。

　　房地产业的行业性质(一)房地产业易受政策影响且与法律制度密切相关

　　1、房地产涉及到的利益关系和法律关系比较复杂，需要众多的政策、制度和法律来规范； 2、房地产自身的特点：不可移动性，长期耐用性和与周边环 境的高度相关性，使它易受政策影响； 3、影响房地产业发展的主要政策：土地供给政策，住房政策， 金融信贷政策，财政税收政策，行业投资政策。

　　(二)房地产业是一个区域差异大的行业(极强的地域性) 1、由于房地产的位置不宜移动，故易受区域因素的影响； 2、一个区域由于所处的位置不同，区位条件差异极大，社会经 济发展水平参差不齐； 3、因此决定了每一个区域房地产业发展水平的差异和政策及管 理方式的差异。

　　(三)房地产业具有不可

　　替代性源于房地产本身具有不可替代性。 在市场经济条件下，房地产业具有不可替代性。

　　(四)房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业 1、无论是开发还是销售都需要大量资金投入，少则几百万，多 至几十亿； 2、 开发一个项目，少则一年，一般二至三年，多则四、五年， 市场变化较大，供求波动，风险大； 3、在正常状况下，房地产业的投资利润率比其它行业高，每一

　　个项目的单位利润比较可观。

　　(五)房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业 销售，在消费过程中还承担维修、改造、保养、装饰及物业管理； 2、牵涉到国民经济中的众多产业和部门：建筑业、设备制造业、冶 金、化工、机械、电子、仪表、通讯以及家用电器、纺织、家具、园 林、运输、商业等等。

　　1、跨生产领域、流通领域和消费领域；从勘测、规划、设计到建设、

　　3、房地产业与金融业关系密切：房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系。房地产经 营活动的全过程(从生产到消费)都需要金融业的支持。

　　(六)房地产业是一个具有导向性(晴雨表)的行业

　　如果一个地区房地产业竞争激烈，企业的规模扩大，地价不断攀升的话，这个地区的经济一定会很热的，投资者很多，大量 的企业愿意投资这个地方。它的土地，包括工业用地、商业用地、 住宅用地、绿地、公共用地都会有投资的，房地产会真正热起来。 大量的人口就流进来，大量的住宅就卖出去了。如果一个城市的 土地市场价格上不去，这至少说明房地产市场不热，那么整个经 济会处于一种萧条时期，投资者会到别的地方去投资。这就是房 地产业的晴雨表作用。因此，房地产业和国家(区域)经济的关

　　系，用一句话说，就是房地产业是国际(区域)经济发展的“晴雨表”。

　　(七)带动性(发动机)

　　房地产业虽然是在工业化、城市化进程中兴起和发展起来的被动型产业，但形成相对独立的产业后又反过来促进和带动工业 化、城市化的发展。据统计，房地产业能够带动60 -90个相关产

　　业的发展，房地产业的增加值与相关产业增加值的比例为1:1.5~2。 (前述综合性和关联性) 改革开放以来，我国无论是经济发展最快的地区，还是发展 最快的时期，都是以房地产业的高速发展为主要内容；无论是经 济发展“过热”,还是经济发展“疲软”,都是以房地产业的起 伏为标志，它也是国家实行宏观经济调控的主要领域之一。

　　(八)非完全市场性：在市场经济条件下，虽然在资源的三种

　　配置方式——市场、行政和法律中

　　,通常情况下市场处于基础性和主导性地位，但在房地产尤其是住房这种“非通常资源”的配 置上却显示出特殊性，即使在发达的市场经济国家(如美国、英 国、日本等),房地产的配置亦在很大程度上具有非市场性，即 很多情况下依靠行政和法律手段。而我国正处于经济转轨和行政 改革过程中，市场机制不发达，行政手段较落后，相关法律不完 善，这势必造成三种配置方式不能有机结合，不能取长补短，以 至造成目前房地产本身并殃及其他资源配置不甚合理的局面(如

　　银行资金过多地投向房地产业、因房价过高导致普通居民买房困难),致使“房地产业挟持着整个国民经济”。 (调控背景)

　　(九)房地产业是一个高投机性的行业高利润、高风险的行业。

　　主要是由房地产本身的特性，特别是其资产特性决定的。

　　(十)房地产业是一个易产生泡沫的行业

　　二、房地产业的作用(一)房地产业是国民经济的基础性产业 1、房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所——社会生 产和生活的最基本要素。任何行业的发展都离不开房地产业，反 过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动 的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的 基础产业之一。 2、房地产业的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发

　　展规模、速度、格局和水平，房地产价格的涨落影响其他行业的经营成本。 3、房地产是城市经济建设与发展的重要物质基础：土地、房 屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。

　　4、房地产业是政府财政收入的重要来源：土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50% 以上。(相当部分县、市用于基础设施投资的财政资金中，60%80%来自土地出让金。土地财政、财富之母-香港的土地批租制 度) 5、房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占同 期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。 因此，房地产业是关乎国计民生的“基础产业”。

　　(二)房地产业是国民经济的支柱性产业什么是支柱性产业？在国民经济中起着骨干性、支撑性作用的 行业。一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于该产业的 性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。一个产业成为 支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经济发展中有着举足 轻重的地位；二是其增加值对国民经济的贡献较大，能为政府提 供大量收入，一般答对国民经济的贡献不低于5%;三是符合产业 结构演进方向，有利于产业结构优化；四是产业的关联度强，能

　　带动

　　众多相关产业的发展。

　　1、房地产业既属于生产要素产业，提供空间场所，又属于消费产 业，提供生活资料、发展资料和享受资料。 2、房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推动 国民经济发展。在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所占 的比重达到10—20%。北京、上海已占10%以上，全国平均也超过5%。 房地产投资每增加1%,就可贡献0.275个百分点的GDP增长率。在外来 投资中，房地产业的比重占25%左右。 3、属于第三产业符合产业演进方向。 4、房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不仅 数量多、范围广，而且还能够带动其他行业质量的提高。这种关联作 用是全方位、多层次的。

　　(三)房地产业是国民经济的先导性产业先导性产业就是必须优先发展的产业。

　　房地产业既属于生产要素产业，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的发展、繁荣提供了先导性的物 质条件，又属于消费产业，提供生活资料、发展资料和享受 资料。不优先发展又如何生产和生活？实践也证明，房地产 业的发展速度一般高于国民经济的发展速度，而且往往有高

　　出越来越多的趋势。房地产业虽然是先导性产业，但不是发展越快越好，它

　　必须和国民经济的发展相协调，否则易过热甚至产生泡沫。

　　(四)房地产业的发展可改变城市面貌，优化生态环境1、建设高标准的居住小区，建筑风格优美，绿化率高，配套齐 全； 2、旧城改造，拆迁破旧的住宅和有污染的工业厂房，代之以 新的居住小区和商务用房； 3、农民向城市集聚，减少对生态环境的压力和破坏。

　　三、我国房地产业 (一)旧中国房地产业 (二)新中国的房地产业

　　四、我国房地产业可持续发展的法律 问题