自考房地产开发与经营管理

第一章 经营与房地产经营

1，房地产经营学的研究对象 是房地产经济活动全过程的经营问题。

2，研究目的：a研究房地产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。b研究基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术，帮助企业掌握现代经营原理与方法；掌握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。c 研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。以提高企业管理效率和管理水平。d 研究房地产企业经营分析的原则和方法，探索提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。

3,研究内容： 一是关于经营与房地产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容。二是关于房地产市场分析、预测与决策技术的研究。三是关于房地产企业及房地产企业主要经营管理职能的研究。四是关于房地产营销理论与方法的研究。五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。

4.经营管理的职能 ：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。

5.财务职能的核心是资金的运用和管理。

6.任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理、降低成本开支。提高资金利用效益；增加企业积累，扩大企业实力。

7内容：1.资金筹措职能2.资金管理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。

8思想：一、面向市场的经营思想 二、竞争致胜的经营思想 三、注重信息的经营思想 四、致力人才开发的经营思想 五、注重计划管理的经营思想 六、以经营效益为核心的经营思想

9.经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切经营活动的依据和归属。

10.企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝

11.按目标功能分类：1.市场性目标 2.发展性目标3.生产性目标4.服务性目标5.成本性目标6.财务性目标7.效率性目标8.效益性目标

12.按目标层次分类：1.战略决策层目标2.中间部门职能层目标3.车间班组执行层目标

13.按目标时序分类：1.远期目标，10年以上。2.中期目标，5年左右。3.近期目标，一般本年度。

14.经营目标的作用：1.经营目标形成了企业经营管理活动的中心。2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。3.经营目标的制定和推行是强化企业经营管理，提高经营效益和手段。4.经营目标是企业利益的集中体现，成为号召职工、团结职工、激励职工为之奋斗，提高企业职工主动性与创造性的力量源泉。

15.经营方针是指导企业生产经营活动和行为纲领，是指贯彻企业的经营思想，实现企业经营目标而确立的基本原则。

16.经营方针按其构成层次上划分，可分为企业经营总方针和具体的经营方针。

17.企业具有的方针类型：1.生产发展方针2.技术发展方针3.项目发展方针4.市场发展方针5.人才资源发展方针6.管理发展方针

18.房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

19.房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经济活动。

20.房地产开发与房地产经营的关系： 1房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。

2.房地产经营是指房地产商品的销售。租赁、抵押等以交易为主要形式的经济活动。3.房地产经营涉及到产权的转移，在很大程度上受到法律的保护与制约，国家法规便有较多的约束。

21.房地产经营特点:1.房地产商品价格昂贵，对于大多数用户而言，往往不可能一下子拿出这么多的巨款购买房屋。2.房地产商品不可移动。因而其交易过程不是商品位置的流动，而是商品所有者或使用者的更替。3.有些房地产商品，如城市建筑地块，其使用权与所有权是分离的。4.一般商品的交换对象范围不受限制.5.一般商品的交换出售后的用途是不加限制的。6.一般商品交易只是单纯的买卖关系。7.由于房地产

资源和稀缺性，从长远来看房地产商品都具有升值潜力。8.由于地产市场实际上是政府垄断的市场，这就意味着，价格机制、竞争机制对土地供求关系的调节作用，就不如其他商品市场那么明显。

22.经济环境是经营者拟经营的项目在建设期间和未来的建成使用期间所面临的基本条件。

23.房地产经营的环境因素：1.政治环境2.社会环境3.经济环境4.法律环境5.自然环境

24.经营风险是指在特定环境下和特定时期内，客观存在的可能导致经济损失的变化。

25.经营风险的特点：1.客观性2.偶然性3.相对性4.可测可控性5.风险与效益的共生性.

26.房地产经营风险是指由于随机因素所引起的房地产项目实际价值与估计价值或预期价值之间的差异。

27.房地产经营风险来源：1.国家风险2.市场风险3.企业风险

房地产经营项目的风险分析方法主要有盈亏分析、敏感度分析、概率分析。

第二章 房地产经营的基本运用

28.房地产经营可分为三个环节：一是生产过程的经营，二是流通过程的经营，三是消费过程的经营。

29.房地产经营的基本运作，包括城市土地开发、城市房产开发，房地产的销售、租赁抵押、典当、拍卖、估价、入股与信托，以及房产的修缮与管理经营等。城市房产开发包括新区的开发与旧城改建两类。 新区开发包括土地征用和城市基础设施建设。

30.城市建设用地，无论是收回国有土地或是集体所有土地，一般需按如下程序进行：

1. 申请选址。2.制订方案。3.申请批准。4.发布用地通告。5.签订补偿、安置合同。6.发证。

31.城市房地产开发是指按照城市建设总体规划的要求，进行房屋和其他建筑物的生产和再生产。

32.房地产交易是指把房产和地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等的流通活动。

33.主要交易方式：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋销售、房屋租赁等。

34.房地产的其他交易方式：房地产抵押、房地产典当、投资入股、房屋互换、房地产估价、拍卖。｛21｝

35.物业管理可分为住宅区管理、公寓管理、写字楼宇管理及商业物业管理类型。

《1》 住宅区管理原则：1.服务第一、方便群众的原则。2.统一经营、综合管理的原则。3.企业化管理、

独立核算的原则。4.专业管理与群众管理相结合的原则。5.产权与经营权分离的原则。

《2》 住宅区管理模式：1.开发公司管理型。2.“三结合”管理型。3.街道办事处管理型。4.物业管理

型。

36.房地产开发经营运作是指房地产企业以土地开发和房屋建设为经营目标，根据内部条件与外部条件环境，把握房地产市场的发展趋势，进行策划、决策的事总过程。

37.城市土地开发经营运作是指地产商或地产综合开发企业发土地开发为经营目标，依据城市建设总体规划要求和对地产市场发展趋势的预测，从土地选址与可行性研究开始，经项目立项。征地拆迁，到对土地进行加工平整和基础设施建设，满足进行城市房屋建设的建筑地段为止的全过程。

《1》 土地使用权的出让：1.取得城市土地使用权的法律依据。2.城市土地的有偿使用制度。3.城市土

地出让的有限期使用制度。4.土地所有权与使用权的两权分离。｛25｝

《2》 城市土地使用权出让的国家垄断制度：1.城市土地出让的国家垄断经营制度。2.城市土地使用权

出让的批准权限。

《3》 土地使用权出让的主要方式：1.协议出让方式。2.招标出让。3.公开拍卖。｛27｝

《4》 土地使用权的转让：1.土地使用权转让与出让的区别。｛28｝2.土地使用权转让的条件：a.只有国

家出让的土地使用权才能转让。b.只有依据出让合同规定进行开发利用的土地使用权才能转让。

C.土地使用权转让应当签订合同。D.土地使用权转让必须办理过户登记手续。3.土地使用权转让的原则：a.”认地不认人”的原则。B.房地产不可分的原则。 C.房地产效益不可损的原则。4.土地使用权转让的年限｛29｝

38.城市房地产开发经营，是指房地产展商对城市房屋及各类建筑物、构造物的兴趣与经营。

（一） 工程项目组织1.招标类型：a.工程总承包招标 b.建设项目阶段招标 c.专项招标2.招标方

式：a.公开招标 b.邀请招标 c.协议招标3.招标程序：a.选择招标方式 b.编制招标文件夹

c.编制标底 d.招标资格审查 e.组织现场勘察 f.报送标书 g.开标、评标和决标 h. 签订承包合同

（二）工程项目管理

39. 工程项目管理是指开发对各施工单位在家施工过程中的综合管理。

开发公司对工程项目组织管理的主要职能有三个方面：

一是、项目地盘管理。 二是、工程质量监督。 三是、工程验收与交用。

40.房地产交易经营运作：是指房地产经营者，依据对房地产市场发展趋势的预测，以房产、地产作为商品进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等交易活动的实施决策过程。

房屋销售的方式：1.房地产销售委托。2.现货买卖与期货交易。

房屋买卖程序：1.确认资格。2.签订房屋买卖合同。3.付款成交。4.房地产过户。

房屋租赁与房屋买卖的区别：1.房屋买卖是买得所有权，而房屋租赁是承租人从房屋所有人处租得一段时间内的使用权。2.房屋买卖是一次性交易，一次实现房屋的价值；而房屋租赁则是分期多次交易，分期实现价值。3.房屋买卖是一次性付款，或分期付款，而房屋租赁，多是按月付款，一般称为月租。4.由于房屋租赁是把使用权从所有权中分离出来，因而在房屋租赁中产生了两种相关的特点.第一、房屋出租，发生了使用权对房屋所有人处分权的制度。第二、由于房屋出租，也产生了所有权对使用权的某种制约。

（二） 租赁双方的权利与义务

1. 》房屋出租方的权利：1.有按期收取资金的权利。2.有监督承租方爱护使用房屋的权利。3.

有依法收回出租房屋的权利。4.因国家建设需要，必须腾让房屋时，出租方有权终止租赁合

同，对用户按有关规定另行安置。

2. 》房屋出租方的义务｛35｝

3. 》房屋承租方的权利｛35｝

4. 》房屋承租方的义务｛35｝

房屋租赁程序：1.租赁双方平等协商。互利互惠、议定租金。2.签订房屋租赁合同，明确双方权利与义务。

3.将租赁合同送当地房管机关备案，办理房地产租赁登记手续。4.交接房屋。

41.其他房地产经营形式的运作：

（一）房地产抵押

1.抵押权的设定｛37｝2.房地产抵押贷款合同｛38｝3.抵押登记｛38｝4.抵押房产的占有、收管。｛38｝5.抵押房地产的处分｛38｝

（二）房屋互换 1.房屋产权互换，是指房屋产权人之间，为了生活或经营的需要，相互交换房屋的所有权。 房屋互换程序：1.》换房申请。2》换房证明。3.》互换房的价格评估。4.》签订换房协议。5.》房地产过户。2房屋使用权的互换。3换房范围。

第三章 房地产经营企业

42.地产经营企业则是指从事房地产开发、租售、中介服务以及维护管理等经济活动组织。

43.房地产企业的类型：

（一）按所有权性质划分：1.全民所有制企业。2.集体所有制企业。3.私营企业。4.中外合营企业。5.外商独资企业。

(二) 经营内容和经营方式划分：1.房地产开发企业。2.房地产中介服务企业。3.物业管理企业。

（三）按经营性质划分：1.房地产专营企业。2.房地产兼营企业。3.房地产项目企业。

44.房地产企业的设立、变更和终止的条件及程序；

45.设立房地产企业，应当具有的条件：

1.有自己的名称和组织机构。2.有固定的经营场所。3.有必要的财产和经费。4.有足够的专业技术人员。

5.法律、行政法规规定的其他条件。

46.企业法人办理开业登记，应当提交下列文件和证件：

1.组织负责人签署的登记申请书。2.组织章程。3.资金信用证明、验资证明或者资金担保。4.企业主要负责人的身份证明。5.住所和经营场所使用证明。6.其他有关文件、证明。

47.有限责任公司的设立条件：1.股东符合法定人数。2.股东出资达到法定资本最低限额。3.股东共同制定公司章程。4.有公司名称，建立符合有限责任要求的组织机构。5.有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。

48.有限责任公司的设立程序：1.发起人符合法定人数。2.发起人认缴和社会公开募集的股本达到资本最低限额。3.股份发行、筹办事项符合法律规定。4.发起人制订公司章程，并经创立大会通过。5.有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构。6.有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。｛44｝ 企业的变更、终止。｛44｝

49.房地产开发企业资质等级标准分五个等级。申请资质等级的证明文件：1.企业资质等级申报表。2.企业资信证明。3.企业法人代表和经济、技术、财务负责人的职称证明。4.企业统计年报资料，5.其他有关文件、证明。

50.组织是由五个因素组成：人员、职位、职责、联系、信息。

51.组织是指围绕着企业各级目标和总目标的实现，建立管理机构系统，以明确目标、指定职位、规定职责、选择人员、授与权力、明确关系交流信息而建立健全正常的管理秩序，同时使全体人员能协调地进行工作，以长期高效的组织行为保证既定目标的实现。

52.组织的重要作用表现：1.它不仅是管理职能的重要职能，而且是企业进行生产经营活动的基础条件。2.它不仅能够保证管理活动的顺利进行，而且能够协调人与人，人与事之间的关系，不断地推进生产经营活动高效地进行。3.它不仅是实现当前目标的重要手段，而且是先进管理费用思想、方法、手段具体发挥作用不断提高企业管理水平的体现。4.它不仅能够反映当前社会化大生产和生产力发展水平的要求和生产关系的要求，而且能够适应环境变化、发展的需要以反映其新的要求。

53.建立健全企业组织的原则：1.效率原则。2.分工协作，以工作为中心的原则。3.管理幅度、分层管理的原则。4.统一指挥、命令一致的原则。5.权责对等、才职相称的原则。6.协调原则。7.弹性原则。

54.企业组织的基本形式：1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。

答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。

职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。

直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。

事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。

矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾。

55.房地产企业组织机构的设置

（一） 各主要行政领导人员的职责｛55｝1.经理、2副经理、3总工程师、4总经济师、5总会计师、6

科长

（二） 各主要职能部门的职责 ｛56｝经营部。2.开发部。3.计划部。4.工程技术部。5.财务部。 房地产企业的管理制度：1.开发经营管理制度。2.工程技术管理制度。3.经济核算管理制度。4行政人员管理制度。5.物业管理制度。6.思想政治工作管理制度。

第四章 房地产市场与房地产经营预测

第一节 房地产市场

1.市场涵义：（1）市场是商品聚集和交换的场所（2）市场是商品交换关系的总和（3）市场是现实潜在的购买力和欲望购买

2.市场三要素：商品要素。购买力要素。愿意买卖商品的当事人。{课本60页}

3.市场的功能：（1）市场是连接身产和消费的纽带。（2）市场把单个企业的经济活动聚为一个有机的整体

（3）市场是实现再生产的基础。{P60}

市场经营观念。{60}现代市场经营观念有4点：（1）顾客向导（2）不断创新（3）扬长避短（4）整体营销

4.房地产市场的含义：（1)狭义：是指房地产商品交易的场所(2)广义：其一，是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和。其二，是指房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。

5.房地产市场的特征：（1）标的物流通转移的固着性（2）房地产市场与土地市场的统一性（3）市场供给缺乏弹性（4）市场供给的地区性（5）市场机制调节的不彻底性（6）市场功能的不彻底性（7）地产市场垄断性。

6.培育和发展房地产市场的重要意义：（1）有利于加速经济体制的深化改革（2）有利于其他各类市场的发展（3）有利于促进土地资源优化配置（4）有利于促进城市建设投入产出良性循环（5）有利于促进对外开放的进一步扩大。{63}

7.房地产市场类型：（1）按商品用途：分为生产资料市场和消费市场（2）按市场的发育完善程度：初级 中级 高级市场 我国处于初级（3）按经营对象：土地市场和房产市场（4）按市场活动范围：地方 国内 国际 （5）按交易内容：土地使用市场 房屋商品市场 房地产金融市场 房地产劳务市场 技术市场 信息市场 （6）按市场层次：一级二级三级。

8.房地产的三级市场架构：一级市场特点（1）建立在城市土地国有制的基础上，坚持城市土地国有制，交易地址是土地使用权（2）土地的受让方允许为多种性质，多种成份法人（3）明确规定各类用地的使用年限（4）国家直接调控垄断经营权（5）批租土地使用权的价格是一种“租赁”价格，租赁费用一次性收取

（6）主要形式：协议出让 招标出让 拍卖出让。 二级市场特点：（1）流通由经营向使用消费平行转移

（2）涉及较多的经济法律关系 三级市场的特点：是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场。土地使用者，房屋所有人，将所取得的一定年限的土地使用权，房屋所有权或房屋所占有的土地使用权一并在市场上转让，出租，抵押，买卖，赠与，继承，交换。属于调剂余缺，从新配置的市场。

三级市场只要作用体现在：第一，调节住宅余缺 满足居民的居住需要。第二，改变房地产用途 完善土地利；用结构。第三，满足企业和居民的特殊需要。

9.房地产的要素市场：地产市场 房产市场 房地产资金市场 房地产劳务市场 信息市{65}房地产的运行机制 市场机制主要内容：1价格机制2供求机制3竞争机制 4税收机制5信贷利率机制{66} 市场机制的优势 弱点 在{67} “计划机制”的含义 优缺点在{67} “法律机制”的含义 优缺点在{67下}

房地产市场的宏观调控 1.决策控制系统：（1）土地供应计划（2）城市规划指导（3）环境保护 2.市场调节系统：(1)控制地价(2)调节税收(3)租金的控制(4)信贷规模及利率 3.信息反馈系统4.监督系统{69}

第二节 房地产市场调查

11.概念：是指运用科学的方法 ，有目的，有计划，系统地收集房地产市场营销状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状态及动态影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其发展未来，制定正确的决策提供可靠的依据。

（1）市场调查的基础是收集资料（2）市场调查的内涵是广义的（3）市场调查的方向必须是科学的。（70页）

12.市场调查的作用：1）市场调查有助于企业确定正确的方向（2）有助于企业适时进行产品的更新换代（3）有助于企业制定科学的销售和生产计划（4）有助于企业实施正确的价格策略（5）有助于企业改善经营管理，提高经济效益（6）对政府而言有助于制定正确的宏观经济政策