我国公共租赁住房REITs融资模式浅析

2013年10月（上）
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金融资本
我国公共租赁住房R E ITs 融资模式浅析
何琳 上海上实（集团）有限公司
中图分类号：F832 文献标识：A 文章编号：1009-4202(2013)10-054-02

一、公共租赁住房融资现状及困境
公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机
构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给特定人群的一
种保障性住房。其租金水平高于廉租房，低于商品房，有五
大基本特征：政府的干预性、保障对象的特定性、非营利性、
租赁价格的优惠性、退出的灵活性。2010 年6 月12 日，中
央七部委联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意
见》，公共租赁住房正式成为我国住房保障体系的一个重要
组成部分。
不同性质的保障性住房对政府的资金压力是不同的。经
济适用房可在建成之后直接转让，政府在经济适用房的建设
上可通过发行短期债券或银行贷款的方式筹集建设资金。廉
租住房保障资金来源主要包括年度财政预算安排、住房公积
金增值收益余额、土地出让净收益中安排的廉租住房保障资
金和公共租赁住房租金收入等。这部分补贴支出在每年的财
政预算中都有相应列示，政府在廉租房补贴上也不会面对较
大的财政压力。但是对公共租赁住房建设则需要考虑大规模
的初期资本投入、回收期太长所带来的资金短缺问题。公共
租赁住房建设资金筹集渠道相对有限，且目前来说没有其他
的创新融资方式，融资方面难以得到突破、困难重重，这样
下去对加快推进公共租赁住房建设会产生不利的影响。
二、以REITs 为融资渠道解决公租房融资困境的设想
房地产投资信托基金，在美国等大多数国家被称为
Real Estate Investment Trusts，简称 REITs，是产业投
资基金的一种，是由专业的投资管理机构进行经营管理，以
发行基金受益凭证的方式集中不特定的投资者的资金，并以
多种方式运用于房地产投资领域，将投资综合收益按比例分
配给投资者。
随着我国保障性住房建设的加快及改革的深入，房地产
业发展到一定的规模，市场经济逐步走向成熟，我国引入公
共租赁住房的房地产投资信托基金，已经具备了一定的条件
和基础。REITs 集众多分散资金在一起，采用了专业化管理
的一种投资体制，可以聚集资金并分散风险，公共租赁住房
经营过程中产生的持续稳健的租金收入可以用来分红，更适
合趋于稳健型的投资者，且 REITs 可以设置投资者退出机
制。公租房REITs 对拓宽公租房融资渠道、分散银行系统性
风险等方面具有以下重大意义：
1．拓宽公共租赁住房的融资渠道
通过REITs 可将小额货币及社会闲散资金聚集起来，为
公共租赁住房的发展提供了更广阔的资金来源，引入社会力
量参与到公共租赁住房的建设和运营中来。这样有利于开拓
融资渠道，进一步提高财政资金的使用效率和提升公共租赁
住房的建设水平。
2．降低房地产投资门槛
大众投资者希望能有一种既有不高的经济门槛，又可以
有较为稳定合理的回报的投资方式。公租房REITs 满足了中
小投资者这一投资需求，降低了房地产投资门槛，成为一种
新兴的投资模式，并完善证券市场产品结构。
3．分散与化解银行系统性风险
目前大部分城市在公共租赁住房建设过程中难以获得
政策性优惠资金，基本上以银行商业贷款居多，政府资金和
银行贷款成为了大部分城市公共租赁住房建设资金的主要
来源，缺少其他创新融资方式。REITs 通过向社会投资者进
行直接融资，补充了通过商业银行进行的间接融资，可以产
生一种风险分摊机制，并有效化解风险，能够避免房地产投
资风险在信贷融资制度下集中和积累于银行。分散风险是金
融创新的潜在动力和优势，破解房地产融资渠道的单一化、
化解银行风险，可以适当地发展REITs 等金融产品。
4．进一步完善房地产金融架构
REITs 作为房地产金融发展的重要标志，它的建立将推
动中国房地产证券化进程，促进房地产投融资制度的创新。
通过REITs 对公共租赁住房证券化的实现，使得不动产转变
为证券形式的股票或受益凭证，增强了资产的流动性和变现
能力，实现了公共租赁住房融资的直接化和社会化，这将在
一定程度上提高房地产金融的完整性，促成了房地产融资方
式的创新，是未来房地产金融发展的重要方向。
三、推动公共租赁住房REITs 融资模式的政策和建议
现阶段，我国进行REITs 融资还存在着一些问题，一是
存在法律制度方面的障碍。从国外发展REITs 的经验来看，
开展REITs 需要一系列法律法规规范好各主体间的权利、义
务，目前国内还没有专门针对REITs 的法律法规；交易市场
存在银行间市场和交易所市场两个市场；在监管方面，存在
着中国人民银行和证监会多头监管的倾向，两者都对REITs
的发展和未来监管提出了相应的思路。二是在税收方面，
REITs 可能会给发行人与投资人带来双重征税的顾虑，按照
现行税法存在物业流转相关税收、持有物业阶段的保有税
收、企业所得税和个人所得税等双重征税问题。三是REITs
在我国还处于试点阶段，对于这方面的专业人才也提出了新
的要求，他们需要具备金融和房地产两个不同领域的知识。
所以，要推动REITs 的发展，首先需要在借鉴国外经验及基
于我国实际情况的基础上，建立健全的法律体系，制定针对
REITs 的具体实施细则，在操作细则的制定上应当包括运行
模式、主体资格、从业人员资格及税收制度等方面。
发展公租房REITs 要求政府及社会各方的努力和配合，
需要在以下几个方面进一步完善和提升。
1．促进R EIT s法律法规的制定和完善
REITs 的发展是建立在完善的法律制度的基础上的，目
前我国还没有专门针对 REITs 的法律法规。尽管目前已有
《证券投资基金法》、《信托法》、《信托投资公司管理办法》
等方面的法律法规，但发展REITs 还需要有针对性地制定包