中金公司_房地产_141028_基本面搭台，主题来唱戏——2015年房地产行业策略

上传者：黄进
|
上传时间：2015-05-05
|
密次下载

中金公司_房地产_141028_基本面搭台，主题来唱戏——2015年房地产行业策略

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明

证券研究报告

2014 年10 月28 日

房地产

基本面搭台，主题来唱戏——2015 年房地产行业策略
观点聚焦

投资建议
2015 年来自政策的惊喜多于基本面，地产股系统性估值提升需要
有新增资金，比如降息降准，或者沪港通成行、A 股加入MSCI。
2015 年地产行业基本面将平稳，地产股票精选主题，建议配臵龙
头（龙头排序：招商地产、华侨城、万科、保利等），重点把握国
企改革/并购、多元化转型、区域发展、工业旧改四大主题性机会。
理由
1) 基本面平稳：2015 年全国地产投资增速8%，销售额增速5%。
重点城市供应收缩5%~10%，供需差缩窄至5%，房价预计将
较高点环比调整5%。主要上市地产公司2015 年销售额预计
同比仅增长 11%（2014 年销售额增速预测为 10%），业绩同
比增长15%（2014 年业绩增速预测为14%）。
2) 政策趋好：房地产还是经济的平稳器，行业下行期，政策来
托底。未来政策转向“市场化”+“差异化”，支持居民合理
购房需求释放。
3) 流动性转好：预期 CPI 低位徘徊，流动性转向宽松，首套按
揭发放利率开年回归9 折。
4) 估值及持仓尚可：基金地产仓位较低，估值相对大盘折让
9.4%，大幅下行风险较小。
中长期展望：地产“白银”时代，开发商唯有“转型”
为什么要转型？1）中长期行业规模增长空间有限。2）国际经验
看，除非土地供给严格被控制，地产商高利润率不可持续。3）开
发商的集中度提升在中长期是个“伪命题”。
未来如何转型？1）布局求变：回归房地产市场饱和度较低、未来
仍然具有潜力的前 20%一二线城市，比如北京、上海、广州、深
圳、南京、厦门等城市。2）产业求变：龙头开发商纵向一体化，
中小型公司跨领域多元化，主要手段则是并购，未来三到五年是
产业并购大发展时代。3）模式求变：降杠杆、轻资产；以金融化
带动国际化。
盈利预测与估值
A 股地产公司 2015 年整体业绩增长预计在 14%左右（2014 年预
测业绩增速14%）。根据最新的项目信息以及房价预测，我们也更
新了所覆盖的地产公司 2015 年业绩情况及 NAV 估计，我们汇总
结果表明，A 股地产公司2015 年整体业绩增长预计在14%左右，
股价较NAV 平均折让32%。
风险
宏观经济放缓；货币政策放松力度弱于预期。

目标 P/E(x)
股票名称评级价格 2014E 2015E
万科A-A 推荐 11.25 5.5 4.8
保利地产-A 推荐 7.30 4.4 3.8
招商地产-A 推荐 18.11 6.4 5.5
华侨城A-A 推荐 6.87 7.3 6.4
浦东金桥-A 中性 12.66 22.7 19.5
栖霞建设-A 中性 3.50 17.2 15.1

中金一级行业

房地产

相关研究报告

◎ 2014 年 1~9 月全国房地产数据点评：投资数据疲软
(2014.10.22)
◎ 中原地产电话交流会纪要 (2014.10.10)
◎ 认贷不认房，十月等“疗效”——央行住房金融政策点评
(2014.10.03)
◎ 杭州市场调研纪要：短期在筑底，回暖看信贷 (2014.09.26)
◎ 2014 年 1~8 月全国房地产数据点评：投资收缩，销售改善
(2014.09.15)

资料来源：彭博资讯、中金公司研究部

宁静鞭
分析员
jingbian.ning@http://www.wendang xiazai.com
SAC 执证编号：S0080511010003
SFC CE Ref： AVT719

82
91
100
109
118
127
2013-10 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10
相
对
值

(
%
)

沪深300 中金房地产

教育资源为主的文档平台

文档分类