房地产泡沫问题及实证分析

经济生活

ＣＯＮＴＥＭＰＯＲＡＲＹＥＣＯＮＯＭＩＣＳ

房地产泡沫问题及实证分析

○张艳萍张冠泓

（广西大学广西南宁５３０００４）

【摘要】基于以前对房地产泡沫形成机制的研究，文章提出房地产泡沫实际上就是投资需求中缺乏消费需求支持的那一部分。房地产泡沫的膨胀是由于非理性预期的存在，当房地产投资需求发生萎缩时泡沫随之破灭。房地产泡沫的分析指标有房价收入比、商品房空置率、房地产贷款增长率／贷款总额增长率，最后提出了房地产泡沫的预控措施。

【关键词】房地产泡沫形成机制指标分析预控机制中国自１９９８年结束了福利分房制，开始实行货币化分房，这成为房地产业走向市场化的分水岭。从此，中国的房地产市场迅速发展，对拉动内需，加快城市化进程，促进国民经济增长起到了重要作用。经过十多年的发展，现已成为我国主要产业之一。然而，与此同时，房地产投资增幅过高、商品房空置率过大、房价上涨过快、供房结构失衡等问题凸显。房地产市场由于其供给弹性有限、不存在易得的替代品；房地产没有终极价格、基本价值难于确定等特征，成为最常见的经济泡沫载体之一。因此，国内“房地产泡沫”的呼声日高，中国的房地产泡沫之争也成了中国当前最为热烈讨论的话题。

一、关于房地产泡沫的研究泡沫来自土地自身的特性１、

金通认为，土地作为自然物具有“无价值，有价格”的特殊性。这为地价形成的主观性和“炒作地皮”埋下了隐患，地基价格具有随意性和主观性。汪利娜等人认为，土地的最大经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然导致土地价格上扬。谢经荣认为，现代社会的土地或房地产不仅是生产生活的实质资料，而且经常作为抵押品，具备了虚拟资产的特征。房地产的定价常常脱离实际基础而形成泡沫。

泡沫来自非理性预期和过度投机２、

所谓泡沫就是那种在某一市场上，由于不切实际的高投资回报预期以及过度投机活动所形成的资产价格剧烈上涨现象。张明用索罗斯的反射理论对房地产泡沫的形成机制做了新解释。索罗斯认为，市场价格与参与者的预期之间是相互影响的，价格的决定中有可能包含市场参与者主观和非理性的一面，特别是房地产这样高投机的市场，投机者的价格预期很可能是不理性的。由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们对房“反射”作用下逐渐被强化最终演变为房地产泡价的预期，并在沫。

泡沫来自结构性失调３、

厉以宁指出，从整体看不要轻易说房地产是泡沫，“泡沫”只是迷雾，根源在于结构。一是产品结构失调，经济适用房、商品房与高档房的结构不合理；二是各地房地产的定价与地方经济发展水平不匹配，属于地区发展结构问题。

事实上，房地产泡沫产生的可能推动力量之一是市场上的

投机因素，但投机决非房地产泡沫形成的根本原因。房地产泡沫的根本原因来源于房地产投资市场与消费市场的非均衡发展，而这种非均衡发展导致了投资市场中形成的投资需求并不能以消费市场中形成的消费需求作为基础。在这里，我们可以简单地认为，房地产泡沫实际上就是投资需求中缺乏消费需求支持的那一部分。

二、房地产泡沫的形成机制

房地产泡沫理论分析的前提———房地产投资市场与消费１、市场的划分

将房地产市场划分为房地产投资市场与消费市场这个思路，可以作为我们分析房地产泡沫的基础。当一宗房地产产品被购买后，该产品是作为使用空间还是作为资产，二者之间有着明显的区别。如果购买或承租房地产的目的在于作为生产和生活的空间，那么这一部分应该归于房地产消费市场；相反，如果购买房地产的目的在于投资以获得资本利得和一定的溢价，则应该归于房地产投资市场。房地产市场上的总需求则是这两部分的总和。

房地产泡沫的产生———投资需求缺乏消费需求支持２、

与房地产消费市场和投资市场相对应的则是房地产消费需求和投资需求。消费需求主要利用的是房地产的自然属性，即承载功能；而投资需求则主要利用的是房地产的资产属性。对于房地产泡沫而言，只要是消费需求就不会产生泡沫，而泡沫的产生则全部缘于房地产投资市场上形成的投资需求。只要存在着因房地产投资而形成的投资需求就存在着泡沫的可能，而不在于其是否是投机性需求。“房地产泡沫形成的真正原因是什么”这个问题的核心在于投资市场上形成的投资需求是否有消费市场上形成的消费需求为依托。房地产投资市场上形成的投资需求最终仍然必须到消费市场上去实现其投资价值。假如房地产投资市场上形成的投资需求部分有消费需求为依靠，那么这部分投资需求就不会产生泡沫；但假若形成的投资需求没有消费需求为依靠，那么即使是所谓的投资性需求也会产生房地产泡沫。在这里可以通过房地产市场的细化来做进一步的分析。房地产产品开发出来后其产品的去向，一部分为消费者直接购买，另一部分为投资者所购买。我们需要判断消费者的房屋消费需求是否需要到房地产投资市场上去满足。当房地产市场上出售的未被投资者购买的那部分物业空间不能满足生产者和消费者的消费需要时，此时房地产的投资者就可以释放其占有的部分房地产以满足这一部分的消费需求。由于这一部分的投资性需求存在着消费需求为依托，因此并不会产生泡沫。但是，假若投资市场上的投资需求超出了那部分必须到投资市场上得到满足的消费需求时，泡沫就产生了。并且这种差距越大，泡沫的程度就越严重。

三、房地产泡沫的指标分析

６期（）

经济生活

ＣＯＮＴＥＭＰＯＲＡＲＹＥＣＯＮＯＭＩＣＳ

房价收入比１、

这个指标最初是用来衡量家庭对房价的承受能力。如果房价远远大于家庭年平均收入，则说明住房价格超过了居民消费水平，房价过高。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是世界银行认为发展中国家的比值一般在４－６间，发达国家３－６。

一般在１．８－５．５之间。从图１中可看出，我国的房价／家庭年平均收入都在６以上，高于国际水平，所以，仅从房价收入比这一国际公认的衡量房地产市场是否存在泡沫现象的指标来看，中国的房价已经某种程度地超过了居民的实际支付能力，出现了泡沫迹象，特别在上海、北京、杭州等重点监测的城市，这一比例都超过了１２以上，应警惕目前过高房价中的泡沫成分。

２０１５１０５０

１９９７图１

房地产市场的泡沫一切皆由投资性需求而引起，对投资性需求进行适当的限制可以有效地起到消除房地产泡沫的作用。对投资性需求进行限制可以从两个方面入手，一是直接限制每户居民可以购买的房屋套数，以防止资金雄厚投资者的房屋囤积行为；二是通过增加投资者的交易费用来限制土地或房屋的转手率。根据房地产交易登记制度，限制同一宗房地产在一定时期内被转手的次数及每次加价的程度，对于特殊情况需要进行交易的，由政府按适当价格予以优先购买。如台湾在“房地产狂飙的年代”时采取的信用管制的方法，１９８７－１９８９年

其中一项是如地块于最近两年内转手过户达３次或以上，不准发放担保贷款。

提供全面可靠的房地产市场信息２、

提供全面可靠的房地产市场信息是形成理性市场预期的充分条件。目前房地产市场上的相关信息严重供给不足，交易主体之间存在着严重的信息不对称，这已经在相当程度上影响了房地产市场总体运行效率的提高和房地产产品消费者和投资者的利益。可以通过加强政府监管来增加信息的提供，政府可以在以下几个方面做一些努力：一是加强对房地产市场上的

１９９９

２００１

２００３

２００５

２００６

供求情况的了解，对房地产需求内部的情况进行细分，设计出转手率等一套预警系统，并将分析结果无偿提供给投资者；二是加强对房地产市场上虚假信息的查处力度，对那些从事隐瞒、骗取利润的欺诈行为的当事人施以严厉的处罚。

控制投资资金流向，加强对流入房地产业的资金的监控３、力度

银行部门应该缩减对建筑业的贷款规模。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目；二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款；三要规范个人商业用房贷款管理。

完善房地产市场机制４、

必须健全市场机制规范行为，坚决打压投机行动，防止泡沫恶性膨胀。目前房地产业的主要问题是过分依赖银行贷款，带来金融风险隐患。我国更应多研究规范房地产市场的措施来进一步规范房地产市场。另一方面，尽快对房地产交易征收增值税，增大投机活动的交易成本将会有效地阻止泡沫经济的形成和发展，同时需要有相应的监管机构，健全相应的监管制度，坚决让那些因投机失败的资不抵债的企业破产，不能让国家来承担任何投机活动的风险成本。

１９９７－２００６年房价／家庭年均收入趋势图

商品房空置率２、

空置率是衡量房地产产品相对过剩的一个重要指标。房地，空置率是比较具备说服力的指标。一年产市场是否有“泡沫”以上商品房空置率偏高，就说明房屋生产相对过剩，产品积压严重。空置率在２０％以上为严重积压区，在１０％－２０％之间为空置危险区，５％－１０％之间为合理区，５％以下为空置不足区，即市场过热．。国际房地产“泡沫”空置率的控制警戒线为１０％。据国家统计局公布的数据，到２００５年１１月，全国商品房空置面积１．１４亿平方米，空置率高达２６％。一边是１亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象恰当反映了中国房地产市场现状。

房地产贷款增长率／贷款总额增长率３、

反映房地产与信贷协调性的指标。该指标在１－３左右为宜，过高表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫的成分比较大。由图２可以看出，中国的这个指标波动很大，但每一次的涨落都与国家的政策短期效应有关，如１９９８、１９９９年由于我国处于机构改革、紧缩阶段，２００１年国家金融机构贷款骤减，房地产贷款同比上升，２００４年由于“１２１”等强劲措施的出台。

２００４年后，这一比例又逐步开始上升，至２００６上半年达到了

４．３７％，说明我国房地产贷款额增长过快，房地产业的发展过多

依赖于银行资金支持，当前的我国房地产业存在着投机泡沫成分，应该提高警惕，严防由此引发的泡沫扩大化。

５４３２１０

１９９８１９９９２０００２００１２００２２００３２００４２００５２００６图２

【参考文献】

１９９７－２００６年房地产贷款增长率贷款总额增长率

四、房地产泡沫的预控机制对房地产投资性需求进行限制１、

［１］洪开荣：近期我国房地产泡沫研究的文献综述［Ｊ］．湖南财经

高等专科学校学报，２００６（５）．

形成机制及对策分析［Ｊ］．生产［２］厉伟：房地产泡沫的产生原因、

力研究，２００６（４）．

［３］吴地宝：房地产泡沫问题及实证分析［Ｊ］．经济研究导刊，２００７（２）．

［４］梅斐杰：房地产泡沫的成因和防范措施的探讨［Ｊ］．北京建筑工程学院学报，２００６（３）．

［５］陈珊：浅析房地产泡沫产生的原因及对策［Ｊ］．市场周刊?理论研究，２００６（３）．

６期（下）

３７