城市中央商务区(CBD)规划初步探讨

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城市中央商务区规划初步探讨

刘姗姗　于　南　　辽宁省海城市规划设计院

摘　要：中央商务区的建设和发展对城市的整体发展起着重要的作用，对CBD的研究能指导其规划走向更加合理的方向。综合国内外有关学者的研究成果将CBD的特征从产业、位置、总部、地价、建筑、人口、景观等七个方面进行了概括。然后对中央商务区规划现状及存在问题进行了探索。最后，根据中央商务区的现状及存在问题，对城市CBD的规划进行了总结和展望。

关键词：中央商务区　规划　CBDCBD是城市发展到一定阶段的产物，是城市商业和商务繁荣的标志。目前，国内许多城市在建设规划过程中提出CBD的概念，CBD的建设为城市发展带来了新的机遇，得到了来自地方政府的密切关注和社会力量的积极参与。

一、中央商务区的概念

美国城市地理学家伯吉斯（E.W.Burgess）以芝加哥为蓝本概括出城市宏观空间结构为同心圆圈层模式。认为城市空间结构分为5个圈层，中心为城市地理及功能核心区域，成为中央商务区，简称CBD(Central Business District)，CBD概念由此产生。CBD是现代化城市以商务办公为主的第三产业集聚地。只有第三产业（即服务业）聚集的功能中心，才能称之为CBD。CBD一定是城市中心，是城市的繁华地段，但并不是所有城市中心都是CBD。

二、中央商务区的特征

综合国内外有关学者的研究成果和各国CBD发展的现状，可以看出他们都具备一些共性特征：

1.产业特征。现代CBD内的产业常以第三产业为主导，代表了当代先进的现代服务业，如金融、保险、证劵、中介、会计等行业。

2.位置特征。CBD往往是市场经济发展到一定阶段的时的产物，常常存在于国际性的大都市中，代表着该城市景观的繁华程度。在该都市内部，CBD又经常处于交通便捷的黄金地段，通常紧邻城市中心。

3.总部特征。由于经济全球化的触角正在日益深入地伸向全球资源配置最优的地区，因此现代意义上的CBD往往成为全球资本、金融、证券等机构追逐的对象，从而使其具备了总部特征，即经济控制的功能。跨国性的金融、商贸、保险等公司总部云集，使CBD实质上成为市场经济体制下一个控制经济的枢纽机构。

4.地价特征。中央商务区具有城市中最高的土地价格和租金。由于CBD位于城市的黄金地段，导致其地价、楼价在这个城市中或者一个区域内往往处于高位状态。

5.建筑特征。传统意义上的CBD往往高楼林立，建筑密集，一般建筑面积总量达上千万平方米。在密集的超高层建筑群中汇集了稠密先进的商务办公设施。

6.人口特征。CBD内的人流在办公时间内通常呈现出高密度状态，经常是一座写字楼内聚焦着众多的公司，成千上万的人在里面从事商务活动。

7.景观特征。经济的发展抵制不了现代人性对自然的回归。无论是先行一步，还是新生的CBD，都在竭力塑造生态型、人文型、自然型的混合功能CBD。这一特点是每个CBD进行城市空间设计都要加以考虑的重要因素。自然，经过规划设计建设而成的CBD往往景色优美、生活便利，成为城市的突出景观展示平台，体现着一个城市的现代形象。

三、中央商务区规划现状及存在问题

我国对CBD的规划建设最早始于二十世纪九十年代。1992年以后，随着改革开放的深入，我国的城市经济发展和城市建设得到了迅猛的展。国内许多在各自经济区域内有一定影响力的大城市也把CBD的建设提上议事日程。 2003年，40多个城市包括一些县级市提出要建自己的CBD；到2009年，全国已经70多个城市提出兴建自己的CBD。到2012年为止，深圳、北京、广州、南京、上海、重庆、哈尔滨、青岛、沈阳、武汉等中心大城市都把中央商务区建设作为激发城市经济活力，塑造城市服务品牌，扩大城市发展空间，加速推进城市化进程的重大举措。

四、中央商务区规划存在的问题

我国CBD发展历史短，大多是在政府主导下在新区开发建设起来，超前于当时的市场需求和城市经济实力，这就决定了我国CBD的

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发展具有跨越性特点。目前我国CBD的开发建设存在以下问题。

首先，在观念上，CBD与城市中心区混为一谈。一些城市打着CBD的旗号，实际上进行着中心区的开发建设，错用了CBD的本质含义。并非每个城市都有条件发展CBD，CBD具有特殊性和专业性。城市中心区与上述条件的关联度不大，每一个城市都需要有一个中心，来组织城市空间结构和功能。盲目的建设带来的必然是投资的失误和发展的失当。其次，不顾客观条件是否具备，进行形象超越功能的开发。在目前国内的CBD规划建设中存在单纯追求形象的问题。决策者对形象的关注往往超过对投资可行性、实际功能需要以及环境、交通承受力等客观条件的考虑，由此造成了巨大的投资浪费。再次，以开发CBD为名进行政府搬家，导致耗资巨大的重复建设。有些城市利用政府的象征性作用来启动新的发展空间，进行土地炒作，由此带来的结果是大建楼堂馆所，造成巨大的财政负担和城市发展方向的摆动。这种超越城市自身投资能力的政府搬家行为必然给城市建设带来沉重的经济负担。最后，在经济利益驱使下，以发展CBD作为概念炒作。构成CBD的核心要素是商务功能的集聚，如果单纯立足于房地产开发，会导致CBD发展受房地产开发经济利益的左右，影响CBD功能的合理生长。

五、结论与展望

CBD是一个城市逐步发展的需要，和一个城市的经济发展水平，政策环境，投资力度等因素有密切的联系。在建设CBD的过程中，要充分认识到建设的长期性和艰巨性。我们要汲取先进的规划设计思想和经验，为此，对CBD 的规划建设有以下的启示：

1.加强政府的宏观引导，建设有城市特色的CBD。中央商务区的规划需要政府的进行牵头，而单纯的市场力量无法完成。大量的基础设施建设和政府项目的入驻，需要大量资金的强力支持。一些在区域中具有一定影响力的中央商务区不仅能得到当地政府的支持，还能得到中央政府的直接支持，如上海和北京的中央商区发展就直接或间接地得到中央政府的支持，被赋予一些特殊政策。

2.在CBD建设中完善基础设施建设。在一个各种商务设施高度集中，人流、物流、资金流、信息流高速流动的相对狭小的区域，公共设施在CBD中是至关重要的。因此，加强基础设施建设是关键环节。

3.注意商业服务设施的配套建设。CBD的经营成功与否，很大程度上取决于CBD里的商业活动成功与否。要避免重复建设大型商业设施，这种低层次的重复势必加深CBD里原有的商店竞争，使商场倒闭率攀升。

4.在CBD建设中，规划区要和原有的普通居民楼相结合。中央商务区的办公和居住并不矛盾，相反，在更大意义上，两者是密不可分的。居住在中央商务区的人们很大程度上支撑着整个中央商务区的经济发展，所以良好的CBD发展需要与舒适的居住区相结合。

5.在CBD建设中发展高效的交通网络。交通水平高低直接制约和影响着CBD在高度集聚状态下的有效工作。因此，CBD的开发建设需要以大规模的交通系统建设为先导。一个成功的CBD必须在其发展的初期就处理好交通网络的设计和规划。

参考文献：

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