旧城改造的可持续发展问题分析

摘要：本文主要针对旧城改造的概述、旧城改造中不利于可持续发展的问题以及旧城改造实现可持续发展的建议进行简要分析，仅供参考。

关键词：旧城改造；可持续发展；问题；措施

中图分类号：TU984 文献标识码： A

一、旧城改造的概述

1、旧城改造的概念

通俗地说，旧城改造就是对过去旧城区进行开发再利用，把旧城区当中部分已不再适应经济与社会发展需要的区域进行整体的改造，使它的使用功能与价值得到进一步完善和提高。

2、旧城改造的作用

旧城改造可以适应居民提高生活质量的强烈要求，增强政府对城市形象美化的决心，满足产业结构调整和经济结构调整的需求，符合城市自身现代化快速发展的内在趋势，满足资金流向的需求，实现土地的有偿使用。

3、规划要求

一般城乡规划管理部门要根据城市总体规划和控制性详细规划，结合社区和路格的具体情况，科学划分旧城改造单元，每一个旧城改造单元的改造规模原则上不少于150亩，同时按照整体规划、分期实施的原则，合理划分分期建设规模，每个改造单元控制在三期内完成，其中一期规划占地不少于60亩，并在修建性详细规划中明确标注。如一个路格的剩余改造量少于150亩的，可按照尽量扩大改造规模的原则，合理确定改造单元规模或分期规模。旧城改造单元的修建性详细规划、改造单元的规划范围和分期建设范围经市政府审批通过后实施，不得随意变更。市政府通过优惠政策鼓励采取“整体拆除、整体搬迁”的方式完成社区整体改造工作。旧城改造单元要按照《城市居住区规划设计规范》要求，科学配置公共服务设施和基础设施。

自2011年3月1日起，挂牌出让的商品住房用地新上项目，须按照项目总建筑面积的10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性住房，并在规划和出让条件中予以明确。未按规定落实配建的项目，不得进行土地出让、不得办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等手续，并依法追究有关部门及相关人员责任。配建的廉租住房竣工验收后，将产权和管理权移交市政府。同时，市政府将上级下达的廉租住房专项资金拨付开发企业。市政府负责廉租对象的审定和年审。市政府将上级下达的公共租赁住房专项资金用于公共租赁住房建设，产权按市政府和开发企业的投资比例共有。开发企业享有管理权，负责收取公共租赁住房租金用于回收投资成本及房屋维修。配建的廉租住房和公共租赁住房免缴城市基础设施配套费，享受国家相关税费减免政策。

二、旧城改造中不利于可持续发展的问题

1、只进行重新建造忽略旧房改造

如今中国许多城市进行旧城改造的首要办法就是不断拆，将大面积的旧房完全拆完后，开始缔造现代化的高楼大厦。完全是政府提出方针，开发商进行开发，没有民众的参入。旧城位于城市的中心地段，房地产商经过开发旧城然后取得巨额赢利。有许多城市把旧城中的公共用地和居民寓居地低价卖给开发商，开发商将其从头缔造，变成崭新的办公大楼或娱乐场所之类的，从中牟取高赢利。所以，中国现代对旧城进行改造的手法粗糙决断，遍及是推倒重建，没有“改”只有“造”。

2、不重视对古迹等老建筑保护

中国的旧城中存在着许多的前史文明古迹，这些文明古迹都比较破旧，和现代化城市建设的整洁美观相比显得格格不入，影响了城市建设的整体形象。城建官员和开发商只片面的看到了旧城中的文明奇迹占地面积广，但容积率相对较小，而没有充分认识到古建筑的人文价值。另外，旧城中的许多文明古迹通常被作为旅行景区，这些旅行景区所发生的经济效益远远不如别的用处所带来的收益。但一个城市的复兴不仅仅表如今经济上的昌盛，还要活跃传承和逐步建立文明艺术，所以在改造城市的同时一定要注重前史遗存。

3、忽视环境保护

在旧城中生活的居民一般集中居住，生活空间对比拥堵，公共设备落后陈腐，环境质量差。因而，在进行旧城改造的时候，通常采纳提高修建密度、增加修建高度的方案来处理旧城中的问题。这样一来，虽然提高了土地的利用率，暂时改善了旧城土地严重的问题，却发生了新的问题――环境恶化。高层修建供给超大容积率，使得单位面积内寓居人口急剧攀升，由于土地严重，配套设备、美化覆盖率等简单构成供需矛盾，加重城市环境恶化。

4、对利润过分追求

在旧城改造中，商业开发的首要目标就是获取利润，对经济效益过分追求，过度提高容积率，缩小建筑和建筑之间的间距，增大了建筑的密度。这样就会导致土地的滥用和房屋开发密度较大，使环境遭到破坏，且呈持续恶化的态势。在旧城改造的过程中，一些单位只青睐对黄金地段或是一些利润较大的项目进行开发，而一些开发起来有一定难度，但是利润也很大的基础设施，以及那些亟待更新的、利润较小的地段通常情况下是无人问津。这样一来，想要对城市整体的环境做出改善会是难上加难。随着城市商品房与土地的价格的不断上涨，对旧城进行改造的成本也逐渐升高。在对城市形象进行改善，推动地区经济发展的同时，一些城市旧城改造面临着两种明显不同的趋势。一些开发商为了使开发更快进行，一般情况下就选择拆迁难度比较低的城乡结合地段进行开发，用这种方式来降低开发的难度。这样形成了好似摊大饼的房地产开发模式，这样的发展模式土地价格较为便宜，商品房有很大的升值空间。另一部分开发商则是选择相对较好的地段快速地进行旧城改造开发，以获取更大的收益。

三、旧城改造实现可持续发展的建议

1、加强旧城改造的可持续发展理论研究

旧城改造不仅是城市的计划建造疑问，它涉及到经济、文明等多个方面，现有计划建造部分的理论准则还不足以支持旧城改造的可持续发展，因而需求各部分对旧城改造联系多学科知识进行科学合理的理论研究。关于旧城的经济、文明、社会布景等进行研究，加强理论建造，并依据实际情况树立一套完好、合理、科学的计划规划，对旧城区的改造进行有用辅导，完成旧城改造的可持续发展。

2、对古建筑物的保护工作，予以重视

新世纪，我国几乎所有的大中城市都在面对城市改造的任务，保定市也不破例。作为国家前史文化名城，保定不只有共同的前史背景，也具有明显的文明特征。保存下来的前史古迹和前史街区数量很多，类型丰厚，历史阶段明确，怎样把这些名贵的前史遗产承继和维护，任重而道远。而在城市化进程中，城市区域的扩大、城市的旧城改造给文明遗产的维护与使用带来的是前所未有的机缘与挑战。结合“文物保护单位”，按旧城区改造的基本原则断定旧城区内小区建造的主调。（如：体量、高度、外型、色彩、材料）然后将旧城区划分若干个面貌分区，再依据每个面貌分区的历史代表建筑的特点确定在此范围内小区修建总体面貌和建筑细节。这样使旧城区的住宅建筑做到“大统

一、小改变”。从全部旧城区看，地域修建文明得到了连续，具有了共同言语，从每个面貌分区看，各个不一样前史时期的地域建筑文明也得到了繁衍，具有了特性建筑言语。这种做法，我把它称之为分区控制建筑面貌。

3、对环境保护问题予以加强

“环境保护问题”已受到全球人的关注，只有身边生活的环境好了，人们才能更加惬意的生活。我国现已提出“可持续发展的战略目标”，这足以证明国家对环境保护的重视。那么，在旧城实施改造时，就必须做到循环渐进，坚持把“可持续发展战略”应用到实际的改造工程中去，反对在牺牲环境的情况下走经济道路路线。所以，在做旧城改造时要考虑的因素有很多，分别是：经济因素、生态环境质量因素、社会安定因素、历史文化保护因素等，在纳入以上这些因素之后，再找出最适合旧城改造的方案，前提是必须要适合“可持续发展战略”。在改造规模方面，是不可随意扩大改造规模的，尽量在原有的基础上，提高旧城的生活质量。另外，还要实际的做好绿化工作，可以在市内的空坪上，建立小型的绿化园，如果是在郊外的话，可以建立大型的观光公园。

4、坚持旧城改造和新区建设的协调发展

城市开展的两个普遍动因是旧城改造和新城开展，城市应在不断改造旧城、建造新城的替换过程中逐步扩展城市规模和进步改造质量。在处理新区开展与旧城改造的同步进行中，要随时依据城市全体构造和规划进行调整，在推进新旧区协调开展的情况下，进步旧城改造的速度。在城市旧城改造过程中要对城区的空间规划进行合理的调整，比如说疏散过多的人员，添加应有的公共建筑，迁出有些不好布置的工厂和公司等。在老城区改造过程中暂时无法平衡资金的当地，经过开展新区来补偿，实现经济效益发展的整体平衡。

结束语

旧城改造已经不是部分改造，它关系到城市全体机能的进步，是触及面广且杂乱的社会系统工程。要做到经济效益的平衡，有必要做到旧城改造和新区开发的和谐互动。此外，还要关注工程对城市居民寓居环境的影响，重视对公共设施的建设，全面进步城市的综合环境质量水平。旧城改造除了服务于经济开展，更要坚持以人为本的建设理念，最终完成城市的长远发展。