物业管理发展问题探讨

物业管理应认清新形势、明确新措施、实现新发展。

物业管理发展环境发展方向

随着物业管理从无到有、从小到大，逐步走上快速发展的良性轨道，物业管理覆盖面不断扩大，职业队伍正在形成，服务内容日趋丰富，服务质量逐年提高，社会认知度和居民满意度大幅提升。但必须清醒地看到，物业管理从“管理者”到“服务者”的角色没有真正转变到位，居民有偿服务观念滞后，权利义务对等及守约意识淡薄，缺乏物业管理知名品牌，人员素质和人才储备相对薄弱，政策体系有待进一步完善。随着全面建设小康社会的推进，当前物业管理正处于推动经济结构转型升级的重要机遇期，特别是城镇化建设的快速推进，物业管理发展要认清新形势，明确新措施，实现新发展。

一、物业管理要认清新形势

（二）城镇化的快速推进为物业管理行业发展拓展了新空间。近年来，随着城镇化进程不断加快，目前城镇化率已达56.5%，“十二五”末将达到63%。据测算，未来5年，人口由农村转移到城镇，加上流动人口在城镇居住、生活，必将扩大城市物业管理服务需求。同时，随着城乡一体化步伐的加快，居住需求从单纯的生存型向舒适型转变，对居住舒适度、安全性提出了更高要求，物业管理的领域和范围也将逐步向城镇社区拓展和延伸。

（三）现代化文明城市建设对物业管理工作提出了新要求。物业管理服务水平的高低，是城市文明程度的重要体现。那些实行规范化物业管理的小区，环境优美、设施完善，稍作努力就能达到标准要求，成为一道靓丽的风景线；反观那些物业管理不到位的小区，基础设施薄弱、环境卫生脏乱差，虽然投入大量人力物力进行整治，但差距仍然较大。这其中既有体制方面的原因，但主要还是物业管理不到位、不达标造成的。

二、物业管理要明确新措施

（一）加强考核。物业管理涉及面广，社会影响大，要把物业管理工作作为提升社区管理水平、维护社会稳定的一项重要内容，摆上重要议事日程，明确目标、落实责任，建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为物业管理工作开展提供有力保障。要进一步加大物业管理工作考核力度，充分利用电视、报纸、广播以及网络媒体，广泛宣传发动，真正赢得居民的理解和支持，努力营造全社会参与促进物业发展的良好氛围。

（二）提高素质。物业企业要切实加强内部管理，苦练内功、创新经营，全面提升物业服务水平。一是加大人才培养和储备力度。特别是要加强关键岗位和从业人员技能培训，全面提升职业素养，促进物业管理行业从劳动密集型向知识密集型转变。二是努力增强服务意识。要积极更新观念、转变角色，把提升服务水平放在首位，大力推行精细化管理、人性化服务。要主动与业主委员会搞好沟通协调，共同研究解决存在的困难和问题。三是加快培育品牌。要引导和鼓励物业管理企业树立品牌意识、创新意识、进取意识，推动企业上规模、上档次、上水平。

（三）加强引导。要引导业主委员会正确行使职责权利。加强对业委会履职行为的监督，引导他们强化责任、规范运作，通过正当渠道和手段表达合理诉求，切实维护全体业主的合法权益。要强化业主的责任意识和自律意识。进一步加大物业管理工作宣传力度，规范和完善物业管理规约和服务合同条款，引导广大业主树立花钱买服务的消费意识，切实增强履约观念。

（四）完善体系。要规范物业项目交接行为，明确划分前期开发与后期管理责任，真正解决好前期开发遗留问题。同时，借鉴外地经验，研究探讨物业质量保修金制度，解决保修期内物业维修问题。要积极推行物业管理“建管分离”。认真贯彻落实省物业招投标管理办法，促进物业管理市场化进程。要完善物业价格形成机制，探索引入第三方机构测算物业收费初始价格，定期公布物业成本定额造价，从源头上提高物业收费的透明度，努力形成“质价相符”的收费机制。

（五）推进诚信。当前，物业行业信用体系还不完善，部分企业违约、违规行为时有发生，侵害广大业主权益。要探讨建立一个综合性的信息公开和诚信评价体系，内容涵盖房地产开发、工程建设、物业管理等各个方面。要搭建物业企业诚信档案和信息发布平台，及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录。要逐步将企业诚信体系建设与“星级服务”项目评选和企业资质管理挂钩，对信誉好、口碑佳的企业，在项目评选和资质升级中予以优先考虑，对信誉差、问题多的企业，给予严肃处理。要继续深入开展物业大检查活动，通过日常巡查和专项检查等方式，规范市场行为、整顿市场秩序、查处违法行为。特别是对群众投诉举报、舆情监测渠道反映出来的情况和问题，要进行重点督促检查，切实维护好广大居民的合法权益。

三、物业管理要实现新发展

物业管理企业要在商业模式创新方面积极尝试，向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，逐步成为走规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务商。在坚守专业与品质的同时，通过“云生活、社区一卡通、安防与停车管理、设施设备远程管理、移动APP智慧之家”科技的运用，以及社区资源整合与经营性业务拓展，由物业管理专家向“房务管家，资产管家，生活管家”升级；实现服务内容向提供全方面生活服务，服务模式向“咨询、全委、代管”并重，服务周期向为建筑产品和业主提供全生命周期服务转型；要借助高速发展的网络技术实现成本降低和品质提升，通过涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、长者服务等领域的“1+N”多角化战略，实现着物业管理生态圈向社区商业生态圈的延伸；要通过农业生态产业基地、社区蔬菜配送、洗衣店、社区连锁便利店、置业、“一日三餐”社区业主食堂等业务，创造新颖的社区联动服务模式，推动物业管理行业转型升级。