唯一住房的执行思路与操作模式探讨

摘 要 唯一住房问题，加剧了法院的“执行难”， 影响了司法的公信与权威。本文拟从探究其认定标准与程序出发，探索其操作模式与配套制度，以期进一步破解唯一住房执行难问题。

关键词 唯一住房 执行思路 操作模式

作者简介：吴夏青，厦门市思明区人民法院。

厘清认定被执行人唯一住房的标准与程序，是从理论和程序上澄清实务界对最高人民法院2005年1月1日颁布施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》），的误解，为执行实践提供处理唯一住房的理论依据。

一、各地法院解决唯一住房问题的尝试

解决唯一住房问题的根本之策和必由之路，是切实可行的执行操作模式以及可供强制搬迁的房源。为解决此问题，各地法院进行了许多实践探索与尝试。

上海闵行区法院提出将廉租房引入解决“被执行人唯一住房执行困难”的方案，即：在执行程序中，先由法院依法对涉案房屋进行法律性质判断，如满足“被执行人唯一住房”的标准，则引入廉租房评价体系对强制执行完毕后被执行人的经济状况进行预估，若满足廉租房的承租条件，则法院可以考虑通过廉租房来保障被执行人的基本居住权，从而对其“唯一住房”采取强制执行措施。

浙江嵊州法院采取了从拍卖房款中提取安置费的形式，主要做法是：组织双方当事人进行协商，签订房屋腾退以及拍卖款项分配协议，在房屋拍卖后提取一定比例价款的安置费作为被执行人必要的生活费用。安置费一般控制在10万元左右，对于生活确实困难的被执行人，可酌情适当提高安置费标准。对多次做工作仍不配合法院执行的被执行人，按照法律规定，依法强制腾退拍卖。

还有人提出“由城市回农村”的执行思路。被执行人为农村居民，在原户籍地有宅基地房屋，后因经济富裕到城市买了商品房并搬到城里居住。这种情况下，可以根据实际情况，对农村宅基地予以查封，对城市内房产予以处分。

二、对各地法院唯一住房执行模式的评析

综合各地法院的实践，主要有货币安置和住房安置两种做法。

（一）对货币安置模式的评析

货币安置，是指在拍卖款中优先保留相应价款，由被执行人自行购买或租赁房屋。对于货币安置，本文认为在理论上可行，但实务中存在以下困难：第一，房产移交困难。货币安置是从拍卖价款中预留款项，意味着在对被执行人住房启动处置程序后，被执行人仍居住在房产中。若拍卖成交后，被执行人不自行迁出住房，买受人将无法实现其权利。因此，对于该类房产，买受人会顾虑较多，成交机会较少，处置难度大。第二，执行方案被动，缺乏主动性。货币安置方法完全依赖于被执行人的主动与自觉，若无足够执行威慑，则该方案无法落实。无论是签订房屋腾退以及拍卖款项分配协议，房产移交，还是购买或租赁房屋，都必须由被执行人作出意思表示，申请执行人或法院强制为其签订协议或购买、租赁房屋于法无据。所以，本文认为，在执行权威尚未重塑与强化以前，货币安置方法实践操作难度较大，无法大规模推广适用。

（二）对住房安置模式的评析

住房安置，是指由政府、法院或申请执行人提供房源来解决唯一住房问题。目前实践中的做法有租赁住房和提供所有权住房两种。

1.提供所有权住房模式。针对如何为被执行人提供所有权住房的问题，各地法院实践以及理论界提出了“以大换小”、“以近换远”、“从城市到农村”等做法。但本文认为这些做法不仅实践操作难度大，而且不符合《查封规定》的立法本意。第一，为被执行人提供所有权住房的操作难度大。“小”或“远”的房源如何落实是问题症结所在。在无足够执行威慑情况下，被执行人无自行解决居住问题的自觉性，无自行落实“小”或“远”房源的主动性，而法院和申请执行人为被执行人购买住房于法无据，且执行成本高昂，申请人在生效法律文书所确定利益尚未实现的情况下，须先行垫付大笔资金的积极性较低。因此，在被执行人不予自觉配合执行的情况下， “以大换小”、“以近换远”、“从城市到农村”等做法在实践中几无成功案例。而且在执行实践中，有的被执行人手持唯一住房的“尚方宝剑”有恃无恐，执行法官很难说服被执行人自行腾空房产交由法院处置。第二，《查封规定》第六条所保护的仅是被执行人基本的生存权、居住权，而不是保护被执行人对住房的所有权。解套唯一住房难题，不能落入为被执行人提供所有权住房的窠臼。只要能够持续地稳定地保障被执行人及所抚养家属的生活所必需的住房条件，住房是所有权住房，还是租赁住房，应在所不论。

2.提供租赁住房模式。租赁住房，或是由政府或法院提供住房作为周转房，或是由申请人提供临时住房。租赁的房源，或是从房屋租赁市场承租，或是由政府提供廉租房源。若由申请人提供临时住房，如前文“唯一住房执行难的原因分析”一节所述，由申请人提供临时住房困难重重，且易导致连环案件，操作难度大，实践中较少采用该方案。从房屋租赁市场承租房源以供被执行人居住，同样存在前述问题。因此，本文认为，由政府提供廉租房源，以保障被执行人及所抚养家属生活所必需，是解决唯一住房问题的可行之路。

三、廉租房模式的合理性与可行性分析

（一）廉租房的保障功能与唯一住房问题内在契合

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。对于被执行人，若其名下唯一住房超过其及所抚养家属生活所必需，若不予执行，则相当于由申请执行人分担了国家本应承担的社会救济和维持经济交易秩序的责任，于申请执行人不公。因此，若对被执行人名下唯一住房执行后，其符合廉租房准入条件的，应保障其基本居住权。引入廉租房，作为被执行人基本居住权的保障，既能够保障法院司法职能的发挥，又能够实现社会公平。

（二）实践证明廉租房模式现实可行

四、廉租房模式具体操作程序

（一）与廉租房管理部门建立稳定、畅通的合作机制

一方面，法院唯一住房案件数量具有不确定性，另一方面案件执行工作对效率的要求较高。因此，法院应与廉租房管理部门建立稳定、畅通的合作机制，为解决唯一住房问题预留一定数量的廉租房源，并能及时配合法院的执行进度，保障廉租房源稳定、及时供应。

引入廉租房机制，无法绕开的问题是，被执行人是否能主动配合与廉租房管理部门签订租赁合同？如何解决被执行人与廉租房管理部门的租赁合同关系？上海闵行法院的相关调研成果认为，“法院需谨慎适用廉租房制度，仅在被执行人满足廉租房申请条件且同意配合情况下方可考虑适用廉租房制度，以实现实质意义上的社会公平和司法公正，避免被执行人‘二次迁出’情况的发生。” “法院不能成为廉租房租赁关系的主体，租赁关系发生在廉租房管理部门与承租人之间。”但执行实践中，被执行人主动配合的情况实属少数。若坚持必须在被执行人同意配合的情况下适用廉租房制度，且由被执行人与廉租房管理部门签订租赁合同，则该制度在实践中将流于形式，无法从实质上解决唯一住房难题。同时，法院亦无相应的法律依据代理被执行人与廉租房管理部门强制缔结租赁合同。

如何突破该困境？本文认为，法院可以与廉租房管理部门建立工作机制，二者签订租赁合同，由廉租房管理部门向法院长期固定供给一定数量的廉租房，允许法院按照廉租房的申请条件转租给被执行人，用于解决唯一住房问题。

（二）准入条件的审核

法院应根据廉租房管理部门公布的廉租房申请条件，对被执行人是否符合承租人条件进行审核。具体而言，法院可根据执行中查明的被执行人财产状况，综合考虑被执行人及其共同生活的家属的可支配收入数额及实际的财产余额，判断其是否符合承租人要求。

但是，“当前的廉租房制度主要关注普通低收入家庭，且对申请家庭过去若干期间内的收入及居住状况有所要求。但社会生活是具有不确定性的，因经济生活风险导致贫困的家庭实际上已经处于需要社会在居住条件上予以帮助的状态，却无法满足当前的廉租房申请条件。”故法院在对被执行人的经济状况进行审核时，应当全面考虑，适当放宽对被执行人一定期间收入及居住状况的要求，重点考虑执行当时被执行人的条件是否符合。

（三）由法院直接与被执行人办理廉租房手续

（四）监管与退出机制

考虑到廉租房的公共产品属性，应确保廉租房不被挪作他用，同时确保租赁期间被执行人的资产状况能够持续满足廉租房的承租人条件，避免公共资源的浪费。因此，一方面，廉租房管理部门应定期对法院所承租的廉租房进行检查与监督，确保廉租房用于解决唯一住房问题，另一方面，对已经不再符合廉租房承租人条件的被执行人，法院应当及时报告廉租房管理部门，由其依据相关管理规定进行处理。