王健林与万达的成功故事

许多成功者回顾自己走过的路，对成功的经验加以总结，大致不脱两种模式，借用金庸武侠小说打个比方，就是：要麽太过务虚，大谈理念、文化，天花乱坠不接地气；要麽太过务实，以结果倒推手段之合理，缺乏正确、合理的理论概括能力。

王健林爱讲万达1988年刚成立的时候旧房改造的故事。那个时候，公司都已成立半年了，还什麽项目也没有。为了让公司活下去，王健林去找了有关部门，说：“不管在什麽地方批一点，叫我们有活郑能吃饭就行。”有领导见王健林主动找上门，就把环境很差、形象也非常难看的棚户区给了万达。当时的万达只有40多个人，王健林和大家一商量，都觉得没办法改造，公司本就没钱，而且其它企业算下账来，都是要赔钱的，万达能赚钱吗？

如此多管齐下，“一个月时间，1000多套房子全部销光，价格卖到高价1600元一平方米，而那个时候房子才刚刚打地基”。上世纪80年代末，光这一个项目，万达的净利润就将近一千万元。王健林说，从这里他尝到了搞旧城改造的甜头，而且万达也成了全国率先搞旧城改造的企业，创下了历史纪录。这被他算作万达在不断创新的过程中迈出的最初那一步。

而另一个王健林最爱讲的故事，大概就是c阳太原街万达广场的炸毁重建了。太原街万达广场建成以後，“因为大概只有3%～5%的客户还能有过得去的回报率，多数买家回报率极低，甚至颗粒无收”，几百位客户集体诉讼万达。最後，官司虽然是万达赢了，王健林s说，“不能赢了官司输了人心，万达一定要管”，於是反复研究改进方案。

王健林对改进过程的描述，格外具有喜剧色彩：“我们请一批专家来看，说这个地方缺一个盖，有盖挡住雨雪，生意就好了。我们就吭吭吭地花几千万元搭了个盖，还是不好。後来又有人说，你们地下室的这个交通不好，又吭哧吭哧搭了好几个扶梯接起来，生意还是不好。後来有人说，那你们是招商不对，我们又去把一批商家换下来。前前後後折腾了三四年时间，都不行。”最後，他得出结论，这是“娘胎里带来的毛病”，解决方案是：10亿元现金赔偿业主退铺，外加5亿元炸毁重建。王健林说，“万达退赔的时候，很多业主感动得当场哭了”，“万达砸了350个商铺”。

这个故事，被王健林在不同场合反复提起，既用来说明做事贵在坚持、做人须讲诚信的道理，也被用来解释万达“只租不售”的商业模式：“这K不意味着城市综合体中所有的物业都只租不售，综合体中的住宅、公寓、写字楼等是要销售的，要收回一部分投资。只租不售是针对商业物业而言的，主要是商业中心和五星级酒店只租不售。”

“城市综合体”是万达提出的商业地产第三代概念，属於“全球领创”，英文叫做HOPSCA，集Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Parking（停车场）、Shopping Mall（购物中心）、Convention（城市公共空间）与Apartment（公寓楼）於一身。王健林说，“只租不售”模式是“花巨额学费学到的一个真理”，“卖商铺绝不是商业地产”，靠销售商铺来收回投资，就会留下c阳太原街“砸铺事件”这样的後患。而城市综合体这个概念的提出和推行，让万达获得了与地方部门进行地产项目开发时的议价权，从而得以超常规地快速发展，“创造了世界商业史上的奇E”，“让老美、欧洲人瞠目结舌”。

说到商业模式，王健林讲的一个故事，带着令人心头一暖的人情味。2000年左右，“创业之初就进入企业的两个员工，一个得了癌症，一个得了肝病”。那个时候，民营企业是没有社保可言的。王健林说，为了给这两位“创业元老”治病，“多少钱都花”，“一个人花了200多万元，一个人花了100多万元”。这引发了他的思考：“万达还年轻，才发展十多年，当发展到三四十年，达到几万人规模，很多人老了、退休了，医药费怎麽办。”於是，王健林给企业定下实现长期、稳定的现金流的发展方向。

那麽，怎样才能实现现金流的长期、稳定呢？经过开会研究，万达决定做商业地产，王健林的思路很简单：“因为盖房子我们明白，招商经营业务虽然不明白，但可以招明白人来。”他说，这是决定了万达正确发展方向的“遵义会议”。

裼昧苏确的商业模式之外，万达的核心竞优势自然而然地也就树立了起来。万达定下做商业地产的方向之後，迅速确立了“傍大款”的想法：“在这之前，万达也做过一些收租物业，有七八个小型商场和酒楼，但经常欠租，逼得我们成立了一个收租队。为了防止这种现象，我们提出，收租物业一定要找实力强的租户，要向世界500强收租，K且决定从沃尔玛开始。”

万达当时还是个小公司，为了取能和沃尔玛这种大鳄合作的机会，王健林可谓使尽浑身解数。他先和主管发展的沃尔玛副总裁反复强调万达有好的条件，最终使得对方同意先做一个项目试试。然後，王健林又亲自去深圳，数次[说沃尔玛亚太区首席执行官。历时半年多，前後几十次的[说，沃尔玛终於答应和万达在长春合作第一个万达广场。第一个项目成功之後，沃尔玛同意继续合作，等到做第五个万达广场的时候，沃尔玛才终於同意签一个战略合作协议，从此拉拢了更多跨国企业跟与万达合作。

事实上，这些年来，万达已经从大力发展文化产业当中，尝到了不少甜头，K以迅猛的速度加快地发展了下去。但王健林对子承父业的传统思维，另有一番见地。他对儿子王思聪，一再强调不会把财富留给他，鼓励他走出万达自行创业，将来如果能力达不到继承家业的要求，就聘请职业经理人，K不会强求他成为下一代万达“掌门人”。