新天地的前世今生

摘 要：本文针对上海新天地这一商业成功的案例，讨论了新天地的前世今生。然后从建筑设计角度出发，分析了新天地的规划设计、建筑设计，最后阐述了对传统建筑改造的几点看法，提出了自己的一些观点和主张。本文主张功能替换延续建筑寿命，赞同新天地风貌区的改造模式，推崇功能复合创造特色交往活动空间，最后提醒设计者警惕全国改造浪潮的不良影响。

关键词：新天地；石库门；里弄

Abstract： in this paper the Shanghai xintiandi commercial successful cases， discussed the new world in this life. Then from building design view， this paper analyses the new urban planning， architectural design， finally describes the traditional architecture reconstruction views， and proposes some ideas and opinions. This paper claims function replace continue building life， agree with the new style transformation pattern， praise highly functional composite creating a special communication activities of space， and then remind designers alert the bad influence of the reform tide.

Keywords： new world； Stone-ringed door； lilong

1.引言

“没去过新天地，不算去过上海”，上海新天地如今成为了上海新地标。游客只要来上海基本都会去新天地走一圈，尤其是老外，新天地已经成了很多游客的首选消费场所。上海新天地位于上海原卢湾区太平桥地段，占地4hm2。东至西藏路，南至合肥路，西至马当路，北至太仓路。新天地是以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业购物功能，把这片上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。

2.新天地的前世

上海新天地是以上海石库门建筑为改造载体，首先谈谈新天地的前世――石库门建筑。上海石库门的历史要追溯到19世纪60年代。当时太平军动乱，导致大批苏南浙北难民进入上海租界避难。当时很多商人（尤其是英国人）看到了投资价值，建设大批量高密度的简陋木屋，出租牟利，这是上海石库门建筑的雏形。1869年后，随着上海工商业的发展，一些开发商在其土地上开始建造砖木立贴式结构的西式联排住宅。为了吸引中国房客，石库门设计也吸取了很多江南民居的特点，前有天井后有客堂，形成了老式石库门建筑。这就是上海新天地的前世――石库门建筑（图1）。

解放后，石库门的所有权发生了变化，产权归公，人口增长，形成了多户合用一个石库门单元的情况。如此而来，石库门建筑很快超负荷运作，加上低廉租金无法对建筑进行合适到位的修缮维护，很多石库门建筑就此开始衰败。到了90年代，石库门所在地段经济价值大幅提升，石库门的业主就更加任由自行衰败，就等着土地二次开发机会，加剧了石库门建筑的进一步老化衰败，导致很多建筑基本失去了保留的价值。

新天地的石库门住宅，从功能上分析外铺内里，在街坊的周边形成了开放界面的沿街商铺，为居民提供日常服务。从内部空间来看则较为封闭，内部道路像鱼骨一样，主弄连接城市道路，支弄连接各家住宅，较为私密，很多里弄的故事都在支弄上发生。

3.新天地的今生

20 世纪90 年代中期，香港瑞安集团聘请美国SOM建筑设计事务所对原太平桥地段进行整体规划，并取得了卢湾区太平桥地段的开发权。新天地作为了整个改造的第一步显得尤为重要，瑞安特意挑选了美国旧房改造专家本杰明・伍德建筑设计事务所对新天地进行整体规划改造设计。设计从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑，要把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纪消费者的需求。设计最后决定在整体规划上保留改造北里大部分石库门老房子为餐饮建筑，穿插少量现代商业购物；南里则以全新的商业购物中心为主，配合少量保留改建的石库门餐饮建筑和新建的高端居住建筑。

4.新天地的规划设计

4.1 总体布局

新天地有北里和南里组成，一条南北步行道贯穿南北，连通北里和南里，成为核心的组织框架。北里主要由修复改造的石库门建筑组成，东侧保持原有石库门里弄肌理，西侧临马当路则是一栋商业办公楼。南里除少量沿兴业路保留少量石库门建筑外，主要由一栋大体量的商业购物中心和服务公寓组成。商业购物中心临马当路而建，与北里形成统一的现代商业建筑立面。（图2）

4.2 空间设计

新天地首先改变了外铺内里的格局，在内部引入步行公共空间。一条南北步行道贯穿南北，成为核心的空间组织要素。其余步行路连接城市道路和主步行街，原有石库门狭窄私密的里弄空间被完全打开，形成了尺度宜人的公共活动空间，成为餐饮的石库门建筑则沿步行街依次展开。北里东侧延续原始石库门里弄肌理，窄巷高墙，尺度稍有压迫感，高端餐饮、会所藏匿于此。在新天地游走，很多游客消费的是新天地的空间。这种消费的特征就是，在这一地区游荡、观赏的人群要远多于直接进入到这些商店、饭店中付钱购买商品和服务的人，而且，他们可以在这里消磨半个、一个小时或者更长时间而不需要为这种消费花费哪怕一分钱。他们消费的是这里的氛围与这里的空间，直至希望将这样的空间不断地重复生产而能被重复地消费。这就是我们建筑设计追求的场所精神，室内外建筑空间依托于人的活动并服务于人，最终达到和谐共生的状态。 4.3 交通组织

新天地最重要的交通组织是强化了步行街的功能，一条步行街串起南、北两个地块。北里东侧建筑里弄保持原有骨架，一条南北支弄平行步行街串联东侧里弄，打破了原有里弄内里封闭的格局，东西通过里弄相连。设计还强化了主要出入口，太仓路核马当路黄陂南路路口建筑适当后退，形成出入口广场。在兴业路路口处，北里具有过街楼的入口形态，南里则较为开放。为聚散人群，丰富空间关系，步行街的内部特定部位也进行放大处理，形成2个广场。北里位于中段，围绕喷泉雕塑形成一个广场。南里则在商业中心入口处，步行街转折处形成了一个商业展示广场。另外交通组织上一个重要设计要点是人车分流，内部均为步行空间，所有交通运输全部靠周边道路解决。

5.新天地的建筑设计

5.1石库门老建筑的保护与改造

上海新天地对建筑设计包含了对石库门老建筑的保护与改造以及新建一部分新建筑。对老建筑的保护与改造总的目标还是修旧如旧，所以建筑改造完成后与原有石库门建筑外观没有太大区别，形态、体量以及材料颜色等保持了高度的一致性，而且质量更为考究，还原了石库门老建筑的本来面貌。具体保护和改造方法可以分为如下3种类型。

第2种是保留外墙和屋顶外观，内部全部拆除重新设计改建，该类型以梧桐居（哈根达斯）为代表。这排石库门建筑建于20世纪20年代，荷兰式屋顶，特别有意思的是这排建筑是东西向建筑，坐西朝东，在石库门建筑中特别罕见。设计保留了整排东向石库门墙面，屋顶则拆除原有老化木结构，以钢结构取而代之，但维持原有的屋顶形式（图4）。内部则打破原有的结构体系和空间关系，以现代混凝土结构重新设计建造。从实际内部也可以看出空间非常现代开敞，仅有少数几根混凝土柱子作为结构支撑。

第3种是基本全部拆除，只保留比较有价值的石库门墙面，该类型以西班牙餐厅LUNA为代表。该建筑建于20世纪30年代，经过过度使用且缺乏维修后已经破旧不堪，而且除门楼以外建筑几无价值。所以设计只保留北面一排三个和南面一排7个石库门墙面，其余部分全部拆除，后以现代混凝土结构重建。为保证外观的原滋原味，设计和业主特意从档案馆中找到了原来法国建筑师设计的图纸，然后根据图纸的外观进行恢复修建外立面。最后值得一提的是为了达到修旧如旧的目标，设计决定全部采用原有的砖瓦作为外立面的材料。要知道经过这么多年的腐蚀，很多砖瓦早已不堪重负，风化非常厉害。为保存原油的建筑特色，设计和业主专门从国外进口一种昂贵的防潮药水，对原有砖瓦进行修复加固处理，最后再以传统手法砌筑，恢复石库门建筑的本来面貌。这也就是新天地建设成本如此昂贵的一个主要原因。

5.2新建建筑的挑战

在老的石库门建筑周边新建一部分建筑具有巨大的挑战，主要有两大挑战。一是如何处理好新老建筑之间的关系，二是如何协调好新天地与周边高层商业办公楼之间的关系。在新老建筑关系上，设计追求国外老建筑改造的一个基本概念，即新的就是新的，老的就是老的，新旧对比而存在。如Luna餐厅在设计中，西北面正对太仓路入口设计一小部分弧形现代玻璃幕墙建筑，新旧对比，与石库门建筑形成强烈反差。另外北里的西侧和南里的西侧南侧新建了一个大体量的商业中心，手法采用玻璃幕墙体系，与石库门老建筑并存，使石库门老房子更加显有历史感、沧桑感。在协调新天地和周边高层商业办公楼之间的关系上，主要就是利用现代大体量的商业中心作为过渡空间。商业中心体量大，但高度不是很高，正好作为新天地石库门老房子和高层商业办公楼之间的过渡空间。这个手法在太仓路新建朗廷酒店的时候也被灵活运用，在巨大体量朗廷酒店靠近太仓路新建了一个小体量的2-3层的小建筑进行高度过渡，减弱了对新天地老房子的视觉压力（图5）。

6.对传统建筑改造的看法

6.1建筑寿命与功能寿命

建筑设计寿命一般为50年，很多老建筑的使用寿命甚至上百年，但建筑的功能寿命可能很短，5年或者10年后使用功能不满足要求了。如果功能达不到要求，拆除重建的话会造成巨大的资源浪费。所以目前一般优先主张，进行功能改造，新天地也是同样的改造思想。原先石库门老房子缺乏修缮，如果还是全部回归居住功能的话成本非常昂贵，而且极有可能5至10后又陷入改造怪圈。不如在旧建筑外壳中植入崭新的功能，进行更有市场价值的资源调配，不失为保护老建筑的一个良方。

6.2历史风貌区的改造手段

所谓历史风貌保护区首先是因为该保护区内存在着必须予以保护的国家级或市级历史文化建筑。为了使这些建筑在旧城改造后不至于被淹没在与之极不调和的环境中因而在它们周围划定一个风貌保护范围以保护其环境风貌。新天地改造以兴业路一大会址为核心，把紧邻的石库门建筑外观风貌如实的保留，而且还保留了北里大片石库门老房子的空间关系。风貌保护区和历史文化建筑有重大的区别，历史文化建筑很多时候是要保护其原貌，包括内部结构、空间关系等等。有很多人认为新天地改造相当失败，破坏了原有的结构和内部空间，但历史风貌保护区重点保护的是风貌，追究神似，从这点来讲，新天地无疑是成功的。

6.3居住功能的还原和功能复合

为恢复部分原地段的居住功能，新天地在南里靠东侧也新建了少量居住建筑，进行建筑功能复合，希望产生有趣的建筑场景。但实际来看，一是对象早已不同，黄金地段针对的全部都是高端人士，物是人非，相对较为私密，功能相互影响，共同成长无法达到设计的设想。另外，住宅出入口单独对外，内部却为商业广场，更加加剧了住宅的独立性。笔者个人认为，设计基本的设想还是很有价值，对城市来讲，功能复合可以创造出很有特色、富有活力的街区。从实际设计来说，大可以把住宅出入口开向内部广场，并形成特有的邻里交往空间。

6.4新天地全国克隆潮

当上海新天地取得巨大商业成功后，各地陆续挂起来新天地的全国克隆潮，出现了杭州新天地、南京新天地等都冠以“新天地”头衔的开发项目，但实际上上海新天地的改造模式很难复制。第一必须要有浓郁的商业背景资源，上海新天地背靠淮海中路，特有的商业地理位置成就了新天地。第二必须要有合适的历史保护街区，有浓厚的地域文化背景。第三老建筑必须是没有太大但还有一定外观保留价值的老建筑，有保留价值的内部空间不适合商业开发，但没有保留价值的绝对没有传统老建筑的味道。所以说全国各地的新天地很多时候只是打了“新天地”的活招牌，属于商业运作的概念抄袭。最可怕的是举着“新天地”的旗帜，大规模的拆除文物建筑，号称保护性拆除，这才是我们应该警惕的。

7.结论和建议

本文针对上海新天地这一商业成功的案例，讨论了新天地的前世今生。然后从建筑设计角度出发，分析了新天地的规划设计、建筑设计。本文基本认可新天地的改造模式，也对新天地的规划、建筑设计进行了详细的分析，充分肯定了新天地的设计价值。最后本文阐述了对传统建筑改造的几点看法，提出了笔者的一些观点和主张。笔者主张功能替换延续建筑寿命，鼓励资源再利用。同时笔者也赞同新天地风貌区的改造模式，推崇功能复合创造特色交往活动空间，丰富城市空间。最后提醒设计界警惕全国改造浪潮的不良影响，不要把真古董摧毁。