产权代理视角下农村土地流转主要模式分析

摘要：在产权理论尤其是产权对经济绩效的影响机制这个理论框架基础上，对我国农村土地流转模式进行分析。包括出租；转包；互换；反租倒包；股份合作制；土地信托；拍卖。

关键词：缠圈代理视角；土地流转；模式

中图分类号：F301 文献标识码：A

一、出租

出租流转存在有偿出租、无偿出租和倒贴出租三种形式。一般的，主要存在的是前两种形式，倒贴出租流转主要存在于非农产业发达、农业比较收益低下长期亏损的地区。出租流转经历了两个发展阶段：第一个阶段是初级的出租流转，大多是在亲戚、朋友或本村农民之间自发地达成，这是一种直接式的出租流转；第二个阶段是在出租流转过程中产生了中介组织，这是一种间接式的出租流转，而且实际上这种间接式的出租流转后来慢慢转变成为了反租倒包流转。

二、转包

转包是指承包方将部分成全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行土地承包合同中规定的权利和义务，接包方按照转包时约定的条件对原承包方负责。转包的期限至少为一年以上。

同样的，转包分三种情况：一是有偿转包，转入方取得土地使用权后，向转出方支付一定转包费；二是无偿转包，转出方由于产业发生变化或无力耕种土地，将土地使用权以无偿方式转包给亲友或其他农户，转入方不需支付转包费；三是倒贴转包，转出方不愿耕种土地，且为了避免撂荒带来的责罚或谴责，不仅不收转包费，而且向转入土地使用权的农户倒贴几十元或一袋化肥。

转包是目前我国农村土地流转的一种主要模式。可以发现，转包与出租的区别主要体现在：一是对于土地转出方而言，转包土地收取的是转包费，而出租土地收取的是租金；二是对于土地流转的转入方而言，转包的转入方是同一集体经济组织的其他农户，而出租的转入方是他人，不一定是同一集体经济组织的。当然，转包与出租还是有共同之处的，如土地的原承包关系都是没有发生改变。

三、互换

互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。

互换流转可分为土地使用权互换和土地承包权互换。土地使用权互换只是互相交换土地的使用权，双方与集体之间的土地承包关系仍然保持不变。土地承包权互换不仅交换了土地使用权，同时也交换了与集体的土地承包关系。

四、反租倒包

反租倒包是指乡镇政府或村组织先从农户或集体组织那里租赁土地，然后进行出租并从中谋利的行为。土地对于农户而言，其保障功能尤为突出。在一整片土地中，可能有部分土地依赖度低的农户愿意流转，而有部分对土地依赖度高的农户并不愿意流转，这样不便于土地连片集中经营。也就是说，种植大户往往因为一户或几户承包户不能谈妥，在土地连片集中租入经营方面存在―定的难度，此时村集体组织或是龙头企业等中介组织就可以担起牵线搭桥的中介作用。因此，根据组织者的不同，反租倒包流转可以分为两种类型：一类是村集体参与的，在市场导向下辅以行政手段的反租倒包；另一类是龙头企业或其他中介组织参与的，以市场力量组织的反租倒包。

目前，在很多乡村出现村集体组织的反租倒包流转模式，具体做法是：村集体组织从农户手中连片“反租”大量耕地，然后村集体统一规划、统一建设，再“倒包”给种植大户从事专业经营。村集体可以从中获取少额的差价，并将这部分收入用于改善农业生产基础设施建设。当然，实践中也有部分村集体并没有获取差价而是重在为农户服务。

五、股份合作制

股份合作制是指让农民作为集体成员对土地的使用权作价入股，当地政府机构将土地集中之后，村集体再代表农民与转入方谈判协商，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。股份合作制流转主要是一些沿海发达地区、大中城市的城市边缘区以及一些大规模建设拓展地区的农村。第一这些地区的一般共同点是人多地少，工业化和城市化水平较高。第

二、产业发达，纯农业收入在农民收入中所占的比重不大，农民对土地的依赖程度较低。一般的，股份合作制流转的具体做法是：一是村集体内部的农户将自己的承包地入股到所属的村集体，村集体集中农户入股的土地和一些未发包到户的机动地以村集体的名义再入股到特定经济组织；二是特定经济组织与村集体签订合同，对土地进行统一整理后，以出租、转包等形式将土地推向一级农村土地流转市场，收取土地使用费，并且管理和投资股份土地基金使其保值增值，最后向村集体和农户支付股份分红；3.在合同规定的期限内，土地转入方取得土地使用权也可以依照法律再次有偿流转。农户的股份可以继承、抵押，当然同等条件下本集体成员享有优先权。

六、土地信托

土地信托是指土地信托服务组织接受土地承包者的委托，在坚持土地所有权不变、承包经营权稳定的前提下，按照“依法、自愿、有偿”转让原则，将土地使用权在一定期限内托转给其他单位和个人的行为。土地信托机构开展信托服务的具体内容主要有：土地流转前的土地使用权供求登记和信息发布；土地流转中的中介协调和指导鉴证，协调流转双方提出的有关事宜，在平等协商并取得一致的基础上，明确契约关系，办理合同鉴证手续；土地流转后的跟踪服务和纠纷解决。

七、拍卖

拍卖是指集体经济组织将荒山、荒坡、荒湖、荒滩等农户不愿承包的“四荒地”使用权和部分耕作不便的土地使用权长期（30～50年）拍给个人或企业。这种流转形式虽然拍卖金很低（每亩地往往都是象征性的支付），其主要目的是通过使用权流转推动土地资源的综合开发与利用。否则，如果没有这种流转模式，“四荒地”的土地使用权仍会长期闲置。

“四荒地”的拍卖是由集体经济组织代表本村或社区的全体农户，通过公开拍卖的方式将集体所有的“四荒地”使用权向本村或社区内外的个人或单位流转。拍卖的只是一定期限的使用权，期限届满后，“四荒地”的使用权连同附着物归还集体。“其主要做法是：一是政府给予资金扶持。二是把四荒地拍卖和水土保持相结合。如对符合以“四荒地”资源为主要依托，以承包、购买、租赁等形式治理开发“四荒地”面积在500亩以上，责权利明确，在综合治理水土流失的基础上，从事农、林、牧、水开发的企业、集体或农户，政府给予资金扶持。