房地产开发项目全过程成本控制探讨

【摘 要】近年来，随着我国经济的不断发展，房地产开发项目伴随着经济而不断腾飞，建筑企业随之大规模建立起来。由于竞争越发激烈，想要在当今激烈的社会竞争中处于不败之地，做好房地产开发项目全过程的成本控制尤为重要，这是对实现项目盈利具有重大意义。因此，本文主要探讨房地产开发项目全过程成本控制。

【关键词】房地产开发项目；全过程；成本控制

由于房地产开发项目消耗的资源比较大、涉及多方的利益，所以对国民经济产生的影响也比较大，因此，所需要的建设周期也比较长。但我国当前房地产开发项目，投资失控逐步演变成为我国固定资产投资领域普遍出现的一个问题，所以加强我国放产开发项目全过程成本的控制显得尤为重要。因此，本文首先对于房地产发项目各个阶段成本控制管理当中所存在的问题进行阐述，其次就加强产开发项目全过程成本控制措施进行讨论。

一、房地产开发项目各阶段成本控制管理存在的问题

我国房地产业虽然发展的时间较为短暂，但是发展速度不容小觑。由于目前发展欠缺完善，有很多地方需要改进，尤其是成本的控制方面容易受到忽视，因此，首先本文首先对房地产开发项目全过程成本控制当中所存在的问题进行探讨，主要表现为以下几方面。

1.对房地产投资决策阶段的重要性没有足够的认识

由于房地产项目投资需要的资金巨大、消耗的人力、物力多，一旦开工，就不能间断，否则会拖延工期。因此对于每个环节都需要严格把关，倘若某一步出现差池，将会一步错，步步错。因此，对于房地产开发项目的整个流程而言，首先应该重视投资决策环节，此环节的正确与否直接关系到房地产开发项目的成败，但是对于这一环节，目前是我国房地产企业运营过程当中最为薄弱之处。

2.工程设计阶段对工程成本控制不严格

由于我国不断进步，我国的房地产开发项目在激烈的市场竞争中也愈演愈烈，使得市场的原材料价格有所上涨，同时建筑工程的工人工资也会随之涨幅，这就给工程项目的成本带来了一定的困难，造价上涨4E86就会导致工程的成本增加。另外，由于设计阶段的造价管理和控制容易被忽略，没有推行限额的设计和方案，以及设计质量更加受到设计人员的关注，成本控制被忽略或者重视程度不够、概算编制能力的欠缺等因素，也会导致设计单位编制的设计概算存在较大的偏差，从而工程成本增加很多。

3.建设项目发包阶段选择不当

在工程设计完成之后，应当采取公开、公正、公平的原则，以及通过采用公告或邀请书等方式，选取一家值得信赖、声誉好、有实力、报价合理的单位，这一环节是尤为重要的，做好了这一环节的工作，工程也就成功了一半。但是目前，开发商在对中标单位的选择时，一般选择报价最低的单位，而这些中标的单位可能存在成本价高于投标报价，选择这样的单位很有可能在施工的过程当中出现扯皮等不良现象而对工期和施工质量带来不利影响。从而导成本价难以控制。另外，对于工程合同同样需要反复研讨和检查，避免合同内容不够严密、不够明确被施工单位利用漏洞而增加工程成本。

4.工程实施阶段管理失控

在工程的实施阶段十分容易受到各种各样的因素使得工程造价失控，比如现场签证不明确、施工组织方案调整、合同管理部严格、材料代换、地质条件变化等问题。

5.工程竣工结算阶段控制力不足

房建造价管理在很多情况下只有竣工结算审核以及施工阶段造价的管理受到重视，忽略了动态地造价管理，对于事前的控制、事中的控制没有有效的措施方案，缺乏从建立项目直到竣工完成并且验收的全过程造价控制与管理。

二、加强产开发项目全过程成本控制措施

1.在投资项目决策阶段的控制措施

前期策划定位是很重要很关健的，一个房地产项目能否成功、利益能否最大化及开发能否快速化很大程度上与前期策划定位有直接关系。因此，在房地产开发项目当中，房地产项目的决策对其具有重大作用，根据相关数据表示，投资决策阶段影响项目的程度高达80%以上。因此，在进行决策的时候应当考虑诸多因素，做好市场的调查工作以及实际探究工作，比如了解当地消费水平、装修标准、周边建筑、楼层适宜高度的情况等。而做好以上调查的目的是为了有利于将来的出售，为下一步计划奠定结实基础。

另外，由于目前房地产市场比较复杂，需要明确进入怎样的市场。就客户人群而言，是决定打造单身公寓或是家庭住房；就建筑风格而言，是要打造欧式风格或是中式风格；就档次结构划分而言，明白是挤占中端市场，还是高端市场。明确进入怎样的市场，依据当地情况、需要、地段等因素，选取合格的开发项目。

2.招标过程中成本控制

单位工程方面：最好运用总承包的方式，对于部分项目进行分包，这样做的目的是有利于控制工程造价，提升招标层次。在强化设计责任的前提下，通过概念设计与价格的双重竞标，把“投资无底洞”消灭在工程发包之中。并且，由于实行整体性发包，招标成本可以大幅度降低。

3.设计阶段成本控制

设计阶段是房地产项目成本控制的关键以及重点之处。即便设计的费用对于整个建设而言，所占的费用比例不大，但是设计得合理与否对工程对造价影响十分庞大。因此，设计得合理与否将会直接影响建设的工期以及建设的费用和人力等的投入。

4.施工阶段成本控制

首先，施工进度与施工的造价具有很大的联系，项目施工时间的周期对人工费以及管理费等都具有很大影响。因此，在进行施工知情就应当制定出合理可行的计划，从组织、技术、材料等方面着手，积极考虑各方面因素，采取相应措施和解决方案，确保在施工过程中出现问题能够不慌不乱，避免因为重复的工作而使得工期时间延长。

其次，控制项目的成本管理，人工费、机械设备费、材料费、租凭费以及水、电、气等消耗费用是组成项目施工成本的主要要素。因此，在工程项目施工过程中应当对以上费用的成本实行控制。及时对物资消耗情况进行记录和检查，对比实际费用消耗情况，分析物资的缺省，并做好记录，寻找降低成本的新途径，有效地节约开支，避免浪费，确保在项目施工阶段造价得到有效地控制。

再次，在差异不大的质量前提下，需要积极把关材料价格，相关人员及时通过建材市场的比对了解相关材料最新报价，加强材料成本节约的意识。

5.竣工阶段的成本控制

竣工验收的依据是批准的可行性报告，初步设计、施工图、施工技术验收规范、相关部门的审批、修改、调整等。只有在验收的时候均符合要求才能够完成验收。首先，需要严格检查工程竣工的结算，审查竣工文件，核对合同条款，发现问题，双方应当认真研究，明确结算要求，落实设计变更签证等。其次，需要按照图核实工程的数量、核实单价以及防止计算的误差，由于工程庞大，数据较多，很有可能出现计算错误的情况，因此避免计算的差池十分有必要。只有通过竣工验收的工程才能办理工程价款结算。

由此可见，房地产开发项目的成本控制对房地产项目有着十分重要的作用和意义，因此，合理、有效控制各个项目的成本，是房地产开发的核心。我们要充分的认识到房地产项目全过程成本控制的重要性，实现房地产行业的利益最大化和跻身于激烈的市场竞争并拥有一席之地是十分必要的，所以我们必须要勇于探索，敢预开拓，积极创造条件，促进房地产项目全过程成本的有效控制。