房地产税真的要来了?!

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翻新时间：2015-08-10

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房地产税真的要来了?!

“房地产税”与“房产税”的一字之辩

“房地产税”，与现行的“房产税”，包括之前的重庆上海的试点房产税，其实并非同一概念。这两个词虽然仅仅一字之差，但意义却有非常大的区别。

房地产税，顾名思义，既有房产又包括土地，即将房地产开发、流通、保有等环节的相关各税收纳入统一的不动产税之中。我们预计未来的房地产税很可能将直接房地产为征税对象的6个主要税种，包括房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税，进行整合归并。此外，房地产税是否会涵盖土地出让金的问题牵涉甚广，涉及到我国土地出让制度的重大改革，争议很大。

而房产税仅是房产保有环节中的一个税种，以房屋为征税对象。

国际比较下的房地产税思考

从国际比较看（表1），高额的保有不动产税率避免了业主空置或低效利用其财产，刺激了频繁的二手房交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了不动产要素的优化配置。因此，市场经济条件下，有资产就一定要纳税，对持有不动产征税是一个无需探讨的发展趋势。

从计税方式来讲，主要可以分为从价税和从量税，从价税主要包括不动产租赁价值税和不动产价值税。从量税包括按面积征收和按产量征收两种。

从量计征的不动产税，是按土地的面积、土地生产物的产量课征，计征简便，税额确实。

我们从研究梳理和分析国外发达国家和地区不动产税经验以及征收房产税的具体趋势上看，不动产税已经成为各国地方财政的主要收入来源，“宽税基、少税种、低税率”也成为20世纪80年代以来世界各国不动产税制改革和发展的基本原则，这种税制结构有利于取得纳税人的认同，并且能够为地方财政提供充足稳定的税源;同时各国不动产税税制也多为“重保有、轻流通”的结构，这会提高房地产保有成本，有利于减少房地产投机行为，提高房地产市场流动性，增加房屋有效供给，促进房地产市场的健康发展。

我国从未征收过房地产税，如果一开始就采用高税率，那么其开征必将遭受强大的阻力;其次，虽然房地产价值可以增值很多，但在征税初期，其总价值与发达国家的水平差距非常大，如果一味追求税收收入，要使来自不动产税的收入占地方政府财政收入的比重达到发达国家水平，显然需要有很高的税率来支持，这在政治上是不可接受的。税收上，选择的课税基础宽，税源比较丰富，这种税的课征意义就大，否则，税源不多，课征意义小。提高房地产税征收效率，真正实现房地产税的功能，需要在征收的各个环节做好工作。具体来说，提高应税房地产覆盖率;准确评估房地产价值;确定合适的税率;提高税收征管效果。

此外，最大的争议之处在于我国土地所有制与西方国家明显不同。目前，我国土地产权归属有两种形式：一是城镇土地产权归属国家;二是农村土地产权归属集体。房屋产权归属持有者包括国家、集体与个人。那么，土地出让金与房地产税是否重复征收？从性质上分析房地产税和土地出让金，实质是地价、地租和税收之间的区别。地价是指土地在自由市场中交易的价格，一般指的是土地所有权的交易价格。而土地出让金是获得土地使用权时支付的市场价格，是租金的一种形式。地租是土地使用者向土地所有者支付的。香港地区的房地产税或许对内地有一定参考意义。香港的土地为政府所有，政府采用“批租”的方式出让一定年期的土地使用权。这与内地的土地所有者和出让方式相同。土地使用过程中，土地使用者还需要缴纳“差饷”，即“房地产税”。房地产税与土地制度如何平稳衔接，如何平衡各方利益，这就非常考量决策者与立法者的智慧。

开征房地产税尚待时间

并且，房地产税的征收成本和难度相当高，目前中国的资产评估机制还很不健全，且当前税负水平已经偏高的情况下，向作为居民主要资产配置的房地产全面开征房地产税存在很大的执行难度。即便是发达国家，房产税的征收都具有相当的难度。英国作为房地产税税基评估较早的国家，由85个办公室，4300名评估人员专门负责房产税的评估工作。而不动产税由于是按照评估价格征税，即便是独立客观的评估机构，其评估价值与房产的实际价格也会产生偏离，与纳税人的预期会出现差异。因此，公正透明的解决机制是保证房地产税征收的必要制度。以美国为例，美国政府规定，若纳税人对评估价格有争议的，可以向评估机构提出上诉，也可以向评税机构的上级提出上诉，若仍存在争议的，可以向法院提出诉讼。相比之下，目前中国的资产评估机制还很不健全，且当前居民税负水平已经偏高，而房地产又是目前中国最主要的居民资产配置，大面积征收房地产税在居民层面的执行难度也很大。

此外，房地产税的征管还需要其他包括信用体系建设、各部门数据库的互联互通、对金融结算方式以及不动产登记等配套措施的完善等。