如何提高物业管理公司的经营水平以实现良性发展

摘要：十八大对中国城镇化进程提出了明确的要求，这使得我们在加快城市化水平快速发展的同时，也对城市生活的质量提出了更高的要求，作为服务行业一份子的物业管理行业也成为与人们日常生活息息相关的现代社会产业架构中的重要组成部分。经过多年的发展，我国物业管理行业已经初具规模，发展势头良好，为物业管理公司的发展提供了广阔的市场空间，本文从物业管理公司如何提高自身的经营管理水平入手，在分析物业管理公司发展现状的基础上，提出了物业管理公司实现良性快速发展的一些建议。

关键词：发展；建议；物业管理

一、物业管理的发展趋势

受宏观调控和国内外经济形势的影响，目前中国的房地产市场特别是销售市场，压力增大，观望情绪浓厚。开发商们开始纷纷谋求转型之道，寻找新的利润增长点，其中，“变售为租”，从短期买卖转变为长期持有物业并使其保值增值成为共同之选。但市场的需求，尤其是对物业管理将不仅仅局限于安防、绿化、维修等产业链的末端服务，还要求物业管理公司能给客户提供更多的对物业资产管理方面的有效支持，即对住宅区、写字楼及其他楼盘的专业化管理，将物业管理上升为资产管理，使得物业管理专业化，降低管理成本并使物业保值增值，并通过一系列资本运作，使其成为一种新的资本，增强资产的流动性，成为新的利润增长点。此外，中国房地产业的持续发展，物业管理作为其后续产业，必将随之不断成熟并将为物业管理公司的快速发展提供广阔的市场空间。

二、物业管理公司的发展现状

1.物业管理公司自身经营能力水平不高，服务能力不强，其在经营活动中常常观念错位，将服务者的角色转变为管理者的角色。此外，还常常将公共空间随意处置收取设置费和使用费、挪用房屋建设维修资金、擅自改变物业用房、限制甚至排除共有权人行使共有权等等。

2.物业管理公司人员普遍缺乏主动服务的意识，在工作中普遍存在“朝八晚五”的观念。业主到单位上班时，物业管理人员到小区来上班；业主下班回到小区，物业管理人员也下班离开小区，业主真正需要服务的时候却看不到物业管理人员。这种服务意识使得物业管理公司及服务人员多以管理为主、服务为辅，业主对其工作的认可度自然不会太高。

3.普遍缺乏专业管理人员。由于物业管理专业教育起步晚，培养的专业物业管理人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的发展。

4.物业管理公司大多面临着物业收费难的窘境，物业管理费收缴率低，使许多物业管理公司入不敷出。经统计，物业费收缴率不足80%，物业公司将无法正常经营。业主与物业出现纠纷时，大多业主以不交物业管理费为抗议手段。调查显示，凡已设立物业管理服务的小区，均不同程度地存在业主拖欠管理费的现象，即使是全国优秀的物业管理小区也只能实现90%的收缴率；而且在一些小区，因业主与物业管理公司间的纠纷，甚至出现集体拒交物业管理费的现象。

三、物业管理公司实现良性发展的建议

1.强化管理，降耗提效。建立成本预算管理来强化对企业经营的科学管理，合理配置人力降低管理成本，提高经济效益，充分发挥管理人才和技术人才优势，确保管理环节的通畅。提高物业服务水平，加大物业服务费用收缴力度，推进高科技管理手段的实施，降低成本。如在小区内设立巡更机、监控等智能化管理设施，增加物业管理的科技含量，提高物业管理质量，节约人力、物力资源。

2.创新管理，优化服务。通过培训创新，形成差异化服务物业管理，打造“管家式”服务。贴近物业所有者与使用者的心理，逐步进入“管家式”服务时代。管理从清洁、保安、维修，延伸到商务、娱乐、教育等居民生活的方方面面。实现物业管理与关联行业相互交融，构筑合理的多点盈利商业模式，以实现企业利润最大化。

3.创树品牌，增强核心竞争力。围绕市场需求与业主要求，明确企业的发展战略，细化企业的体制、机制、文化、决心、思路、方法及执行力等关键要素，加强考核，加强执行力度、督导与检查，建立激励机制（包括负激励机制）并严格执行，在业务创新中逐步形成员工的品牌意识，进而实现企业品牌的创建。

4.打造团队，持续发展。物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作，物业管理公司只有打造一流的员工队伍，才能提供一流的管理服务，才能创造一流的物业管理公司。这就要求物业管理公司对从业人员不仅从技术上进行高要求，还的从管理上、从文化水平上进行严格的要求。如有良好的思想作风、职业道德和服务态度等。物业管理公司对从业人员进行专业的训练，建立相应的人才激励机制和制约机制，加大人员培训的力度，提高从业人员在思想作风、职业道德、服务态度、业务水平、专业技术等各方面的素质。从企业的长远发展看，应建立从业人员持证上岗制度，使企业从业人员的素质得到根本的提高。

对于物业管理费收缴不利的情况，物业管理公司要在物业管理服务合同中明确和具体物业服务的相关事项。可以借鉴美国物业管理的经验，在服务合同里约定好双方的权利义务及违约成本，加大对违约方的处罚力度，遏制“赖账”、“不依约尽责”等不良现象的发生。

物业管理市场化是大势所趋，专业化的物业管理公司必将成为市场的主流。将来物业的管理者是由业主即市场来选择。目前一些经济发展比较快的地区的少数物业管理公司已基本上完成了规范化整改阶段，而向自有创新阶段转变，最终将从物化管理进步到文化管理，即以物为中心转化到以人为中心，这是物业管理的更高境界，也应是物业管理企业所追求的目标。