住房公积金贷款资产管理研究

摘要：住房公积金贷款的违约风险步入敏感期，对住房公积金贷款构成资金风险的因素有很多，包括贷款期限、借款人经济状况、房地产市场、担保方式、利率市场化等。现行的住房公积金贷款资产管理模式也存在着许多问题，为了有效管理资产风险，树立主动管理风险的思想意识，提高资产安全性和使用效率，本文探索构建一个相对完善的资产管理模式，明确责任主体，创新管理方法。

关键词：公积金贷款；资产管理；风险

一、住房公积金贷款资产面临的风险

（一）市场风险

住房公积金作为一种专项使用资金，其资金使用方向主要是通过住房公积金贷款来支持职工购买住房，随着近年来楼市的不断升温，住房公积金贷款（包括组合贷款）也呈现出不断上涨的趋势。如果房价出现大幅度下滑，借款人将失去还款动力导致违约率上升，贷款的受影响程度将呈上升趋势，即越是新近发放的贷款额度越高，还款期限越短，涉及的贷款余额越高，一旦违约造成的损失也就越大。

房地产市场已经成为整个国民经济的重要组成部分，占比达到14.8%，所以房地产市场的发展影响着整个宏观经济的发展，反过来，宏观经济的发展也影响着房地产市场的发展。中国经济高速发展的30年带来了成绩，也暴露出问题，环境污染、产能过剩、地方债务等一系列问题让中国经济不得不转变发展思路，由唯GDP论转变为注重调整经济结构，寻求高效、环保的发展道路。经济发展思路的转变导致中国经济发展速度趋稳，经济下行压力加大。所以，房地产市场增速放缓，甚至逆向发展也不可避免。

（二）信用风险

有学者对贷款期限和违约率之间的关系进行过研究，研究结果表明借款人违约行为一般出现在贷款发放后的3年一8年。住房公积金贷款目前距离购房高峰期恰为7-10年，所以按照这一结论，住房公积金贷款违约风险进入到一个高发阶段。由于市场发展的不确定性和对购房高峰期的判断不一致，所以住房公积金贷款的违约风险高峰可能会持续很长一段时间，这给住房公积金贷款资产管理带来了更大的挑战。

（三）法律风险

全国住房公积金贷款在担保方式的选择上不尽相同，有的城市选择全部强制采取保证担保方式的方法，例如上海、天津、重庆；有的城市选择部分强制采取保证担保方式的方法，例如北京、成都；有的城市采取借款人自愿选择保证担保方式的方法，例如南京、福州、长春。根据各地的实践，住房公积金贷款的保证人为担保公司或者担保中心，担保公司通过代偿的方式将大量逾期贷款转移至担保公司管理。从住房公积金管理中心的角度看，逾期率得到了有效的控制，但从住房公积金贷款资产的角度看，这些贷款的违约风险并没有消除，反而因为转移到担保公司更加隐蔽了。

从法律关系上讲，借款合同和保证合同都是平等民事主体之间根据意思自治原则订立的，任何一方都无权强迫另外一方接收自己单方订立且明显有利于己方的条款，因此强制担保做法的合法性令人质疑。如果强制保证担保方式因为合法性问题被取消，那么住房公积金贷款资产的风险将瞬间暴露在住房公积金管理中心面前。

（四）政策风险

近年来，国家对于房地产市场密集出台调控政策，包括限购、限贷、利率调整等，直接影响了房地产市场的发展和房屋价格的波动，国家政策对于房地产市场的影响是显著而迅速的。住房公积金贷款资产管理需要对国家政策作出快速反应才能保证资产安全。

二、住房公积金贷款资产管理存在的主要问题

（一）资产管理责任主体定位有误

根据不同的担保方式，抵押类住房公积金贷款一般由贷款银行负责管理，保证类住房公积金贷款一般由担保公司管理。住房公积金的资金使用由住房公积金管理中心负责，所以住房公积金贷款是住房公积金管理中心的资产，管理的责任主体当然是住房公积金管理中心，目前将资产管理主要职能分散在贷款银行和担保公司，而由住房公积金管理中心进行间接管理的做法显然是不妥当的。

（二）管理方法粗放

目前住房公积金贷款资产的管理主要是按照逾期期数划分为正常类贷款、短期逾期贷款、中长期逾期贷款，针对不同类的贷款分别采取关注、电话催收、上门催收、诉讼、核销等方法处理。这种管理方法已经落后于金融机构对于贷款资产五级分类的管理方法，考察逾期原因维度单一，采取的措施缺乏力度。

（三）配套制度不完善

住房公积金贷款虽然已经利用保证人制度来减低贷款风险，但目前并没有将保险制度、债权让与等制度有效融合进来，所以保险公司、资产管理公司等机构并没有在住房公积金贷款资产管理过程中发挥多少作用。

三、住房公积金贷款资产管理模式构建

（一）建立评级体系

为了提高住房公积金贷款资产管理水平，有效控制借款人的信用风险，应建立住房公积金贷款评级体系。评级体系包括开发商评级、中介机构评级和借款人评级。其中北京市住房公积金管理中心已经开始实施借款人信用评级制度，该制度将借款人的学历、学位、职称等多种因素纳入评级体系，由系统判定借款人的信用级别，信用级别分为AAA、AA、A、BBB、BB、B、C共七级，评级结果用于贷款额度的提高或降低等。