房地产开发项目投资收益管理探讨

摘要：随着行业竞争加剧、市场日趋成熟，房地产行业利润空间被逐步压缩。因此，必须做好房地产开发项目投资收益管理。本文根据个人工作经验和体会，从四个方面讨论做好房地产开发项目的投资收益管理，着重对于项目开发各个阶段（征地阶段、策划阶段、方案阶段、定价阶段、结案阶段）的投资收益管理措施进行了探讨。

关键词：房地产；开发项目；投资收益；管理

房地产开发项目具有投资大、周期长、工序复杂、资金周转慢、风险大等特点，这些特点就决定了房地产开发项目首先是投资不容有失，一旦投资失败，损失动辄几千万甚至上亿，而且开发项目一般都是一次性的。因此必须在房地产开发项目投资前和投资后进行项目收益管理。本文根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从下四个方面进行。

一、构建适合企业的投资收益测算模型

建立投资收益模型，其目的在于保持项目的收益对比；为项目实施目标和实施效果的评价建立标尺；规范投资收益测算、提高工作效率。投资收益测算模型可以分为销售型、持有型和混合型。

中铁二局集团房地产开发有限公司主要是承担旧城、小区开发及土地整理等业务，属于销售型物业投资收益模型。对于销售型物业的经济评价指标很多。归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。要得出上述指标，将形成项目利润表、现金流量表、资金计划表三张主表以及项目核心关键节点表、销售回款进度表、投资估算及投资进度表、成本分配表等若干辅表。另外，为提高投资测算效率，对项目规划指标，应作列表反映，为相关测算提供基础信息。

二、构建项日收益评价体系

项目从征地到建设验收完成都需要项目收益的评价，尤其征地这个环节的项目收益评价最为重要，这个环节用到的评价方法是定量。项目投资收益测量计算的时候，每一个物业都有一些核心经济指标与辅助经济指标，它们用来检测项目是否给企业带来收益。

企业建设成立前会对所有指标设置基准值，企业分析所有指标对于企业的重要性，然后设置每一个指标在整体评价中的相对重要程度之后，会和基准值进行对比，然后依据相关规则，对所有指标打分，从而建设成立项目收益评价体系。

三、项日收益管理要贯穿于项日几个重要阶段

3.1 征地阶段投资收益管理

征地阶段非常重要，关系到项目收益的整个过程。征地阶段投资收益管理，一般情况下要和项目可行性一起研究。因为可行陛与收益管理是相辅相成的，项目收益测量计算得到的数据，是可行性研究需要的对象。而可行性研究的对象，是项目收益测量计算的依据。征地阶段的投资收益管理，需要很多方面共同努力，下面介绍一些相关的内容。

（1）全面理解目标项目的规划条件和设计要求。限高、容积率、覆盖率这三个指标是重点要注意的地方。这三个指标之间既互相联系又互相限制约束。

（2）认识和价格相关的信息。①明确实际交易的价格；②了解价格计算口径；③了解房屋自身配套设置的情况；④了解项目内外所有配置。

注重隐型成本。①开发土地内房屋拆迁需要的成本；②项目建设范围周边环境治理和市政设施建设需要的成本；③地下车库，地下室等建筑需要的成本。

做好风险分析，确定获取项目底价。投资收益管理工作的进行，需要对一些因素进行分析，比如，非土地成本变化、土地拍卖价格变化、销售单价变化等，这些因素都比较敏感，变化频率很快。对这些因素进行分析，得出项目收益和这些因素变化之间的联系，根据它们之间的联系对项目竞买底价进行分析。

3.2 策划阶段投资收益管理

策划阶段是对征地阶段的补充和加深，是对项目的产品、项目、客户进行详细的定位。这一阶段重要作用是对预备方案进行筛选，然后确实最合理的设计方案。项目策划阶段是征地阶段的深化，征地阶段因为某些原因没有确定工作方案，在项目策划阶段会对其进行确定，因为它会对项目收益的方案提供详细的数据，确保决策准确。

此外，还有项目的配套设备的标准，也会在这个阶段确定。在确定的过程中，要结合项目成本效益原则、销售定价、竞争项目实际情况、市场需求，得出可以准确测算项目投资的项目配套设备。

3.3 方案阶段投资收益管理

方案阶段重心是在符合规划指标要求的基础上，依据项目策划确定的方案，尽最大努力增加项目收益。在这个阶段，是对项目规划中的投资收益更深的测算。

3.4 定价阶段投资收益管理

项目进行过程中，项目成本也在不断变化，项目收益也开始明确。现在大多数房地产企业定价的时候运用的方法是竞争导向法与需求导向法，但是项目进行是分批进行定价的，所以仍然需要强制性跟踪收益，依据成本导向推算出开盘时候的价格。这个阶段要注意某种情况下项目收益的情况。

3.5 结案阶段投资收益管理

这个阶段中心工作是对整个项目进行总结，得出经验和教训，对整个项目收益进行最后的评价估量，方便后面的工作扬长补短，最大限度的增加项目收益。进展报告与好的经验都是在这个阶段完成的，进展报告与好的经验的制作过程中要认真的对每一个数据进行统计，并且把每一个数据表明出处，然后计算收益，分析收益降低的原因。同时，还要调查客户的满意程度。为后面的工作打下良好的基础。

四、建设成立投资收益管理的组织机制

项目投资收益管理是一个复杂的工作，有很多阶段组成，这些阶段的工作，需要很多部门完成。所以，收益管理要想做好必须建设成立投资收益管理组织机制。这个机制的总体架构，就是打破部门分割办限，建立以项目收益管理专员为中心，统一管理、分头负责的组织机制。

五、结束语

随着行业竞争加剧、市场日趋成熟，房地产行业利润空间被逐步压缩，对项目的收益管理将摆在一个更高的层面，相应的方式方法也将进一步丰富和完善，整个行业也会告别粗放型的管理方式，而步入精细化管理的轨道。