泉州市房地产业长远发展的建议

摘要：当下，房地产业和其他产业有着千丝万缕的关系，一个地区经济的稳定发展离不开房地产业的稳定发展。本文针对泉州市房地产业的一些情况，结合自身的工作经历和相关专业知识，分析制约泉州市房地产业长远发展的潜在因素，并对其如何能更好的发展、持续稳定的发展提出一些建议。

关键词：稳定发展；房地产业；制约因素；建议

一、引言

二、泉州市房地产业发展概况

1.房地产业开发投资状况

2.商品房销售和需求状况

3.房地产业服务状况

围绕着房地产业，有政府部门、中介机构、房地产开发商等多个服务提供主体。泉州市国土局、住建局等相关部门为房产商、买房人等提供政策服务、信息服务，规范着交易行为。中介机构为买卖双方提供者各式各样的信息服务，房产商也为自己的产品配套各种服务。此外，泉州市被誉为“中国建筑之乡”，因而，在房地产建筑服务如建筑团队的组织形式、建筑风格设计等方面，泉州市有其自己的特色。

4.总体而言，近几年，泉州市房地产业的发展势头表现良好，开发投资持续快速增长，市场销售量持续扩大，房地产服务与时俱进，显现出了自己的特色，这对泉州的经济发展贡献巨大。但它不是孤立存在的，受大经济的影响、受很多因素制约，泉州房地产业的稳定发展依然任重道远。

三、制约泉州市房地产业稳定发展的潜在因素分析

1.政策因素

房地产业也与民生息息相关，政府的宗旨是为人民服务，人民的利益必需有相应的政策来保障。有些政策与民生息息相关，如泉州市每年出让的固有土地使用权中有10%的比例用于保障房的建设，这个政策的出发点是不用质疑的，但若这个比例有些不足或者超过需求，其结果或许没有预想的那么好。保障房挤占其他商品房的土地且获利少，必然会降低投资的积极性，况且保障房未必能让有需要的人购买到，可能在购买的途径当中发生政策无法控制的投机行为，这会制约房地产业长远的健康发展。

总之，政策会因为强制性的把房地产业中的部分利益从一方转移到另一方，如果这种转移过度或者不足，都会影响房地产市场的秩序，进而影响房地产业的长远发展。

2.房价因素

房价几乎是房地产市场中最活跃的因子，因地段因时间都不相同，但有一点是可以测算到的，从2009年记起，泉州市的整体房价呈现出增长趋势，每年约以8.5%的幅度增长。

短期来看，高房价会让房地产市场的潜在消费者望而却步，而且泉州市距离厦门等不逊于泉州的城市较近，高房价可能会把一些消费者“驱赶”到其他地区。同时，低房价固然会有利于消费者，但也会削弱投资者的投资信心、开发商的开发热情，也会影响泉州市房地产市场。短期过高过低的房价对房地产业的不利影响是立竿见影的，供给需求不平衡，市场就不稳定，整个行业就不能稳定的持续发展。当然，短期的房价也不是一成不变的，会有小范围、更短时间的波动，但如果这种波动超过预期就会影响房地产业发展。

长期而言，房价的增长趋势是不可改变的。如果增长的过快则会带动其他产业的的价格水平也超出正常的增长，人民的生活成本增加，不利于社会稳定。如果增长迟缓甚至停滞，则反映了经济的下滑，同样不利于区域的综合发展。

总而言之，房价是连接消费者和投资者（生产者）的桥梁。近年来，虽然泉州市房价未出现大的波动以致影响整个房地产业，但房价依然是是制约泉州市房地产业长远发展的一个重要因素。 3.人才因素

据有关统计，泉州市房地产业现有干部职工12万余人，其中干部队伍中，大学文化程度的占80%，职工队伍则以初级职称为主，约占70%。由此可发现，泉州市从事房地产业的人力资源中，职工队伍的技术有待进一步提高，技术力量依然是比较脆弱的环节。干部队伍的文化程度虽然勉强符合时代的要求，但其管理机制、晋升机制、人才使用机制有待改善，干部的知识积淀、文化素养没能得到充分展现。

人力资源是一个产业发展的重要支撑因素，是一个产业兴衰的关键因素，房地产业也不例外。如果人力资源的优势未得到充分发挥，劣势未到达及时的修正，行业的长远发展终将受到制约。

4.中小企业投资因素

泉州被称为“中小企业之乡”，这里云集着形形色色的中小企业，还有为数不少的台商在泉州投资。中小企业产生的大量资金必定有一部分会向房地产业投资，这种投资即有利于房地产业的繁荣，同时会催生房地产泡沫。所以可以说，泉州的房地产业比大多数城市承担着更大的危机，蕴藏着更大的泡沫。不可不说这种投资是制约泉州房地产业长远发展的一个潜在因素。

四、保持泉州市房地产业长远发展的建议

1.完善泉州市有关房地产业的政策

泉州市政府部门对房地产市场的影响主要依靠的政策，政策可以渗透到房地产业的各个方面，市场规范、土地流转和转让、国有土地使用权的出让限制、保障房建设、建筑的容积率等从大到小无一不有政策的痕迹。因此，完善泉州市有关房地产业的政策对其发展至关重要，在此，可从以下两个方面考虑完善政策的措施。

（1）制定更加符合泉州实际的政策

中央政府、地方政府均有关于房地产业的相关政策，只是所占的视角有所差别。泉州市的房地产业有其自身的特点，这种特点反映在买房人的消费结构、消费意愿、消费能力，开发商的投资能力、投资意愿，政府对房地产业的特殊预期上。泉州市应在上级政策的基础上，着重实际调研，制度出一系列符合自身实际的房地产业发展政策。

制定出的政策最好能平衡各方的利益，尤其是保护弱者的利益。制定政策时可以考虑采用以下的步骤。一是深刻理解中央政府和福建省政府关于房地产业的政策精髓，把这些精髓性的东西当作制定本市政策的基础，这样可以保证政策实施出的效果不偏离大方向。二是组织政府部门已有的专业队伍或者雇佣专业队伍，开展泉州市房地产市场调研。开展包括政治（市政府的思想观念和办事效率）、经济（主要是市的经济发展状况）、文化（居民的风俗习惯，教育程度等）等在内的市场宏观环境调研，开展关于泉州房地产市场现在的状况的调研，开展关于消费者的需求和投资者的投资意愿的调研等。三是根据调研的情况，总结出泉州房地产业的特点，在政府部门的主导下，召集各个利益相关主体共同参与制定与泉州经济社会发展方向相关的房地产业相关政策，以促进其长远发展。

（2）评估政策效果

现有的政策可能只是符合现阶段的发展，并不能长期适用，一旦过了适用期限，则会产生不良的效果，这是任何人都不愿看到的。因而，需要成立政策实施效果评估小组，利用现代社会便捷的信息，及时的发现不再适合的政策，同时也发现实施效果好的政策。但是，政策的效果一般具有滞后性，可能现在显示不出效果的政策将来会有和好的效果，也可能现在实施效果显著的政策将来就会阻碍房地产业的发展。因此，泉州在成立政策实施效果评估小组时需要择贤而选，让高水平的专业人士参与其中。

制定好的政策，并且不断地评估、改进，会很好的平衡各方利益，极大的促进泉州市房地产业长远的发展。

2.规范泉州房地产市场

泉州房地产市场如能一直规范的运行，房地产业长远发展的基石已经具备。消费者有所买、生产者有所买卖，市场得以持续其勃勃生机，这有利于泉州人民、有利于泉州经济发展。

（1）控制房价合理增长

对房价，政策可以起到宏观调控的作用，其涨落的根本依旧在于房地产市场机制。规范的市场秩序对房价的有利作用是不容忽视的，这不仅需要政策的引导，也需要市场参与者的认识和素质的提高。政策在上文已经提到，而市场参与者的认识和素质的提高依然需要有关部门的组织。相关部门需要加大宣传的力度，提高市场参与者（主要是消费者）对泉州房地产业的认知水平；同时组织相关的会议，邀请主要的房地产商，增强其责任感，激发其参与泉州经济建设的热情和使命感。这样，市场秩序较现在稳定，房价也会在大多数人可以承受的范围内合理的增长。

（2）规范投资行为

泉州有其自身的特点一中小企业居多、台商云集，资金来源广而且相对分散，这利于房地产业的发展。但是随之而来的也会有投资过热，激发房地产泡沫，最终出现无法控制的局面，这种情况在一些地区已经发生，规范投资行为可以说是前车之鉴。一是依据泉州市区域规划，约束可能产生过热的投资行为。二是适时引导中小企业的投资方向，相关部门可以成立一个研究小组为中小企业投资服务，引导其走出去投资。三是居安思危提高危机意识，时刻关注投资力度是否与当前泉州房地产业的状况相一致。

3.加强泉州房地产业人才梯队建设

人才队伍的层次和水平制约着泉州房地产业的走向，人才梯队即做好人才储备，培养接班人和接班人的接班人，如是形成如梯子一般水平高低不同、层次不同的人才队伍。建设泉州房地产业人才梯队，有利于其人才在有保证的情况下持续更新，有利于其持续的发展。具体而言，一是提高认识，积极进行人才梯队建设的筹备活动。有些干部对现在过早的培养自己的接班人而且不是自己亲手提拔的感到不理解，这种意识需要得到重新的认识，相关人员可动员其积极参与人才梯队建设的重大项目中。二是认真做好人才选拔工作。首先要确立后备人才的选拔尺度，这一尺度要有利于泉州房地产业的发展；再以此为基础开发出一系列规范合理高效的甄选程序；最后在尊重后备人才的发展意愿以前提下，运用先进的选拔技术成果盘点符合条件者。三是利用有效的培养方式造就后备人才。根据个人特点，对其进行针对性的培训，而后让其参与到与房地产业相关的领域中以观察其与该领域的化学反应。四是建立科学的绩效考核机制。优胜劣汰，奖惩合理，标准科学，公平公正，利于招纳到真正的人才。

此外，人才梯队的建设应该从不同的途径搜寻人才，而非仅仅局限在体制内，搜寻成本固然会增加，但是人才对此行业的回报是无法估量的。在这个信息化的时代，建立人才梯队信息系统显得即与时俱进又能高效的管理人才。

五、小结

泉州市的经济发展不可不说是引人瞩目的，其中房地产业的贡献也是不能单存用数字衡量的，房地产业的长远发展对泉州经济社会的持续发展具有重大意义。如何真正的保证泉州市房地产业的长远发展仍需回到实际当中，在多部门的合作下、多方参与下，在实践中维护其走向长远。由于个人认知的局限和对实际情况的把握的有限，本文的部分建议略显粗鄙，建言立说从来都是多视角的，以此微言献给泉州市房地产业的发展也是职责所在。