房地产泡沫与银行金融风险防范措施探讨

摘要：近年来，由于房价的不断攀升，房地产行业也逐渐受到关注，也成为了物质财富的主要标志，一切关于房地产行业的价格浮动或者是房地产泡沫都会在一定程度上影响着人们的生活，也对银行金融行业产生很大危害，甚至是影响国家经济以及社会稳定。银行的政策与措施也会在一定程度上影响着房地产的价格以及泡沫的产生。本文对房地产泡沫与银行金融风险防范措施进行了分析与研究。

关键词：房地产泡沫；银行金融；风险防范；措施

近年来，房地产行业正在迅速发展，但是给社会带来经济增长的同时也出现了一定隐患。房地产价格的不断提高，造成了很多城市房价的持续增长，从而出现了房产泡沫问题。泡沫经济的主要载体就是房地产和股票，经济过热是出现房地产泡沫的主要原因，而银行信贷对房地产行业的过度支持，对房产泡沫起到推波助澜的作用，从而给银行带来巨大的风险，甚至可能威胁社会经济的稳定发展。为了防止房产泡沫以及金融危机的发生，我们国家出台了一系列政策来进行宏观调控，以便于可以抑制房价增长过快以及房产泡沫现象。

一、我国房产金融现状与房产泡沫的基本概述

房地产行业是价值高、投入大的一种资产，但是不管是消费还是投资都离不开金融的支持。从银行信贷方向分析房地产，我们可以得出：近几年来，银行对房地产行业的贷款额度，没有明显的增长，导致银行占地产开发资金的比例一直保持在22%左右，但是由于房产开发资金不是十分充足，而且负债率比较高，也使得银行对房产贷款的控制程度相对比较严格，因此大多数房地产产业都利用自筹资金等来进行融资，如果把这些也考虑在内，银行直接或者间接给房产开发提供资金可以达到60～70%。从房产住宅消费来说，把银行信贷引入到住宅中，已经成为银行的重大突破，标志着银行的行为与理念逐渐转变为消费方向，也对人们的消费观念产生了巨大影响，银行抵押信贷的开展，不仅改善了银行的产业机构，也促进了房产行业的发展。

房地产泡沫属于经济泡沫之一，是一种以房地产为载体的泡沫经济，基本定义是资产的价格彻底脱离实际基础的价格且继续上涨的现象。从这个定义我们首先可以看出泡沫是一种价格波动的现象。在市场经济中无法避免的就是价格波动，但是与其它价格波动比较来说，泡沫的特点是在短期内出现大起大落的现象。其次，泡沫并非普通的物价上涨，而是资产价格上涨，这种泡沫载体往往具有稀缺性的特点，短期之内很难达到供求平衡，比较容易成为投机对象。由于稀缺、无法移动、无法代替等原因，导致房地产成为常见的泡沫载体，进而房地产泡沫也就成为比较常见的现象。

二、房地产泡沫对银行金融风险的影响

在我国的产业结构中，由于房地产属于核心地位，并且此行业会带动周边其它产业的发展，还对我国银行金融体系有很大的影响，其中房地产泡沫对银行金融风险出现的概率影响极大，严重会直接干扰到我国银行金融体系而造成整个体系无法正常的运行。特别是房地产泡沫消失的时候，房地产作为财富标志，其价值不断减少，会大大降低人们的消费能力而造成建筑业不景气，从而使银行金融风险增大。目前银行热衷于扩充信贷，之所以金融风险会集中在银行，其主要原因有：

（一）信息不对称

房地产市场信息的不完全，缺乏相对应的分析系统。若想精准的计算房地产、项目的贴现值就必须要依赖于租金、贴现比率、预期通货膨胀、贬值预算等指标，但是这些指标很难得到证实，且存在信息不充分的情况，就算是在市场最好的阶段，银行也无法准确估计出房地产的具体价值，而造成当前的抵押物经常性的被高估，即便不被高估，所反映出的也是当时市场价值及过去价值，并非变现价值，变现价值与市场价值差距较大，所以银行很可能会低估房地产贷款风险。

（二）风险短视问题

由于房地产的周期相对比较长，极易造成短视的问题。目前房地产市场不断兴旺，尤其是在价格持续上涨多年以后，房地产的还款以及贷款回报都十分良好，会使大部分人认为市场还会保持良好状态。价格的不断攀升也造成了贷款额与价值比率的不断下降，从而出现低估了房产风险现象，也大大降低了管理力度。一旦抵押产品超过贷款额，银行基本不会注意其它细节问题。大的经济问题很少发生，从而导致银行低估冲击风险发生的概率，根据目前现有的经验情况，银行高层普遍会认为冲击发生的可能性基本可以忽略，因此，由于银行高层决策者更加关注乐观预期信息而忽略了早期警告信号，从而造成金融风险。

（三）监督管理不完善

当银行金融自由逐渐成为促进经济发展宏观政策的时候，管理部门或许会对应用高风险的银行策略存在一定顾虑，从短期看来，对于银行来说，高风险策略会在一定程度上对银行产生利益，利益的增长掩盖了银行风险。银行部门的不断发展与壮大，成为推动经济增长的主要动力，管理部门的责任就变得更大。从利益的角度来说，监管部门采取拖延纠正的措施也许会是更好的选择，但是今天的损失会在未来某一天变成现实，到那时就会产生更大的影响。

三、银行金融对房地产泡沫的风险防范措施

房地产泡沫短期内会对银行金融造成很大影响，如果不能进行及时解决，很有可能会出现更大的问题，甚至是爆发金融危机，与此同时，银行的政策也会对房产泡沫产生短期影响，因此，短时间内银行金融风险与价格泡沫会形成一定循环关系，促使两者交替上升，所以，这就需要我们建立一定的银行与房地产安全管理体系，同时需要银行和政府才采取一定措施。

（一）完善健全的金融市场

房地产想要持续健康的发展，首先需要建立完善发达的金融市场。在金融市场相对比较发达的情况下，房地产出现投机行为相对比较少，有利于房地产行业的稳定、健康发展。此外，完善的金融市场对分散风险具有一定作用，减少房产泡沫给银行金融带来的影响。

（二）拓宽金融渠道，分散风险 拓展房产企业融资的渠道，将金融风险分散开，中国房地产融资的渠道主要集中在银行信贷和银行信托两种方式，这单一的融资渠道让银行在房地产市场承担了较高的风险，所以，要降低房地产市场的风险必经之路是拓展房地产融资渠道，将金融风险合理的分散，让更多民众和机构能够参与房地产投资，这样不仅增加了民众投资，同时收益更多，鼓励房地产业建立基金制，上市融资，不单单扩大了融资渠道而且分散了房地产风险。

（三）加强政府宏观调控，建立泡沫预警机制

为了降低房地产出现泡沫问题，相关部门应该制定完善的泡沫预警机制。通过对经济波动规律的观察以及宏观形势的研究，能够确切的发现房地产行业的发展趋势指标，并且对这些指标进行监控，以便于可以最大限度的发现市场动态。依据各界人士的研究结果表明：指标选择大致上看可以分为房屋需求指标、房屋价格指标以及供给指标等三类，其中每一大类又分为许多具体指标，通过对这些指标的测算，可以发现房地产出现泡沫的程度，在一定程度上为宏观调控提供了有力依据。如果数据表明发展过热，有关部门可以及时进行调控并发出警告，制定一定的政策，提高对投资者的教育力度，稳定市场情绪，改变以往的预期，从而化解泡沫风险。

（四）防止房地产出现投机行为

房产价格上涨的最主要原因就是房地产进行投机炒作。因此，就需要政府加大制定政策的力度，建立完善的相关政策，最大限度提高炒作成本。所有银行都应该依据国家的法律政策，建立完善的信贷标准，并且根据家庭的实际情况，包括人口数、购买面积、购买套数等进行差异化标准，在满足居民基本住房需求的同时也应该控制购房数量，避免出现金融风险。银行与有关部门应该对房地产贷款资金流向进行密切关注，并依据具体实际情况，做出合理的调控，禁止出现炒卖期房现象，防止出现房地产投机行为。

（五）扩大物质财富标志组成

扩大物质财富标志组成，需要银行等有关部门创造和开发更多的基金与债券等信用产品，并且促使这些产品都可以成为物质财富标志，以此来替代房产标志，最大程度促使房产回归原有的居住价值。

（六）调整房产需求和供给结构

需要市场以及政府发挥各自不同的作用，在满足人们需求的基础之上，努力对房产的供给与需求进行合理的调整与优化供应结构，促使人们可以在投资购房和需求购房等方面获得最大收益。

（七）完善银行内部机制

由于房地产是一项风险性比较高、收益也比较好的行业，因此就需要银行在房地产进行信贷业务的时候把握好尺度，对自身行为进行规范，建设完善的内部机制，强化银行管理制度。一方面，建立相对比较完善的个人信用制度，建设个人信用体系，提高个人信用评估环境以及风险识别机制，主要包含：个人信用监控、个人信用登记、风险管理制度、评估制度以及预警制度，通过建立这些制度，真实的反应信用情况，以便于银行查询，对贷款人的情况进行正确判断，缓解银行风险。另一方面，对房地产的贷款资格进行严格评审。在对房地产开发企业办理贷款时，需要对企业贷款资格进行严格审查，对需要贷款的项目进行严格调查，包含企业的财务情况、信用记录、开发资格等。与此同时，也应该关注企业与借款人的关联交易，避免出现控股公司转移经济，挪用借款等问题。并且对拥有不良记录、存在管理问题以及开发经验相对比较薄弱的企业，进行严格控制发贷金额。

（八）注重措施灵活性与综合控制与监管

现阶段，人民币仍然在不断升值，在房产中证券化资产逐渐拥有主导地位，银行金融形势逐渐更新与变化，促使金融市场逐渐变得复杂化，所以就需要我们不断加强管理监督机制，并且对房地产行业进行综合调控，改变经济结构，最大限度促进经济增长。对于不同的金融情况与地产需求应该采取不同措施，亦或是对于不同时期不同地区的情况，采用不同策略，从而降低银行金融风险以及房产泡沫。

（九）完善和规范中介服务

对房地产金融服务进行完善与规范，推动房地产市场信心化发展以及中介服务的诚信体系建设，因此，可以建立相应的评估体系、信用评级、地产保险、贷款咨询等机构，从而为了增加房地产信息透明化提供一定的基础。

除此之外，培育一定的金融机制和房地产金融渠道也是其解决房地产过度依赖银行贷款的问题、发展地产融资以及分担银行和房地产风险的主要内容。所以，就需要我们不断进行调控与改革。打破垄断现象、发挥市场配置作用，最大限度的分散风险。一旦房产市场出现问题时，例如过热问题，相关部门就可以通过降低贷款额度、提高利率以及购房首付等政策来进行宏观调控，从而约束地产行业的扩大速度与规模。

四、结束语

总而言之，房地产泡沫对社会经济以及银行金融等都产生一定的影响，通过对银行金融与房产泡沫进行分析，提出了房地产泡沫与银行金融风险防范措施，并且得出了合理的建议，国家应该在创新和稳定的基础上，从不同方面分析房产的产业结构，增加两者之间的关系，采取一定的有效措施对其进行灵活调控，最大限度的降低房地产泡沫与银行金融风险的发生，保证国家经济可以持续发展。