新形势下房地产企业多元化融资渠道探析

摘要：概述我国房地产企业融资渠道现状及存在问题，结合新形势下我国房地产企业多元化融资渠道必要性，分析我国房地产企业多元化融资渠道的私募股权融资、房地产信托、房地产证券化选择，并提出拓展房地产多元化融资渠道的根据企业发展特点选择合适融资渠道、关注融资后对控股权的影响对策。

关键词：房地产企业 多元化 融资渠道

一、我国房地产企业融资渠道现状及存在问题

（一）我国房地产企业融资渠道现状

（二）我国房地产企业融资渠道存在的问题

1、银行贷款多为短期

房地产作为资金密集型行业，其特点是开发周期长、投资规模大，其需要大量的资金支持才能确保长期运转，然而，我国政策为房地产开发的贷款主要为流动资金贷款、抵押贷款、项目贷款，这三种贷款方式期限都很短，并不能满足房地产企业长周期的融资需求。加上2010年后，央行、银监会、证监会再三警示房地产贷款风险，将银行存款准备金率上调，使得银行大幅提高对房地产的放贷门槛，加上近年来房价持续上涨，国家为调控房价，银行为规避房地产高贷款风险，便提高二套房标准，甚至首套房价也无法享受七折优惠，致使后续购买力不足，一些城市开始频繁出现退房潮，房地产市场经营现出两难局面：融资难与利息高、房屋销售压力大。

2、间接融资比重过大

2003年末我国经济金融运行情况显示：资本市场融资规模萎缩，企业融资渠道进一步形成间接化格局。尽管近几年来我国直接融资市场发展步伐加快，但在短期内难以转变房地产企业以间接融资为主的融资格局，房地产企业在很大程度上仍然需要通过银行信贷资金支持满足对大量资金的需求，如此高度集中于银行融资体制，一旦商品房空置面积长期持续大量积压，其必然无法支付银行贷款与建筑商费用，此时只要将房子抵押给银行和建筑商，但建筑商的大部分资金同样来源于银行贷款，最后也只能将房子抵押给银行。如此一来，银行便成为房地产风险的最大承担者，这正是当前我国房地产体系不够完善导致的结果。

正因如此，房地产企业更应积极借鉴国外房地产主要融资方式，大力发展金融租赁、房地产信托投资、房地产证券化等，主动吸引外资、引入保险资金，开展互助会等新型多元化融资渠道。

二、新形势下我国房地产企业多元化融资渠道选择

（一）私募股权融资

自上个世纪90年代初，美国经历了全国储蓄和贷款行业的崩溃，房地产私募股权基金就由此诞生了。私募股权房地产投资基金是指基金公司发行收益凭证，向需要融资的投资者募集资金，最后基金公司再将这些资金交由专门投资管理机构运作，这些投资管理机构即为房地产企业，房地产企业将资金投入到建设项目中，便可通过资本增值获得收益。私募股权基金的投资期限很长，故而其资金主要来源于长期投资者，这类投资者主要是养老基金、基金之基金、保险公司、政府机构及富裕的个人等。

2007年6月，我国颁发并实施的《合法企业法》为我国私募股权投资基金打下坚实的法律基础，因为在该法中引入了有限的合法方式，但是由于承担无限责任的是普通合伙人，并将出资人分配利润权交予合伙协议，这就为资本合理退出创造了条件。尽管如此，私募股权融资对于有我国房地产企业的可行性还是很大的，私募股权投资基金尽管伴随着风险，但要小于别的主流投资工具，如股票、期货、外汇等，且它的收益性很大，要比银行储蓄收益大得多。由于其资金来源于长期投资人，故而能满足房地产企业对长期融资的需求，风险小、收益大。

（二）房地产信托

当前，我国房地产信托整体规模并不大，但发展空间较大。从2006年开始，多元化的发展趋势出现在国内房地产信托市场：置业购买信托、债权信托、股权型信托、资金贷款信托、组合型信托等，而这些品种的信托募集资金包揽了一千万元到几十亿元大小。然而，由于我国房地产信托还处于起步阶段，因而房地产在对信托投资形式选择上需要慎重，还需考虑许多方面的问题，比如要保证资金投向与使用正确性就须对基金业务作出基本规定，规定应包括如下几点：其一，须指明信托基金所投资项目及方向；其二，签订合同时要规定一定保本条款；其三，禁止资金拆借及严格限制贷款业务。

（三）房地产证券化

当前，我国在推行房地产证券化的条件已初步具备，其有利条件包括：其一，可借鉴的国际房地产证券化成功经验；其二，国内巨大的商业房地产市场；其三，我国房地产金融市场的快速发展；其四，我国证券市场的逐步成熟与稳步发展，如政府对机构入市条件的放宽，这正标志着我国证券市场开始走向成熟；其五，制度条件正初步形成，如银行、证券、房地产等领域法制体系基本建立，使得房地产证券化处于法制环境之下，有利于促进房地产的规范化发展。 我国房地产证券化有三种形式可选择：房地产投资基金、房地产股票、房地产共有持分产权信托。房地产投资基金是当前美国房产投资基金中最成熟的模式之一，其基金形态有权益型、抵押型和混合型，由于当前我国房地产投资基金赖以发展的基础是一个不成熟的证券与房地产市场，在此条件下，我国应主攻权益性投资；房地产股票是我国房地产证券化融资最早模式之一，不过由于受到宏观调控影响致使其发展缓慢，房地产上市公司数量极其筹资总量均受到遏制，为此我国应加快速度发展房地产股票；房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化主导模式，其适用于大型商用房地产证券化融资。

三、拓展房地产多元化融资渠道的对策

（一）根据企业发展特点选择合适融资渠道

不同的房地产企业，其融资目的不同，有的是为了单个项目，有的是为了同时进行的多个项目，有时是为了连续的多个项目（如滚动开发），有的则是为了企业资本的积累，以进行长期发展和扩张，更有的是为了引进技术、招标土地等，房地产企业应根据自身的发展特点及目的，选择适合的融资渠道，可以先选择内部融资，再选择私募股权融资，进而是房地产信托，最后才是房地产证券化，这些融资方式的成本是递增的，成本包括机会成本、风险成本，以内部融资为例，内部融资是企业内部提供的无偿使用的资金，无需对外支付融资成本，故而其机会成本和风险成本都是最小的。

（二）关注融资后对控股权的影响

不同的融资渠道对控股权有着不同程度的影响，不同的融资结构对控制权有着不同的要求。比如，私募股权融资会稀释控股股东股份，对其控制权造成不良的影响，当控股股东绝对控股或持股有绝对优势时，私募股权融资对其控制权的影响将比较薄弱，如国美上市之初黄光裕持股高达66.04%，此时其控制权比较难以受到影响。相反的，当控股股东持股失去优势时，此时私募股权对控制权的影响就非常大，界定其持股比例具备优势与否，如今并没有一个清晰的界定，控股股东只能根据企业情况把握合适的度。

四、结束语

银行信贷多为短期融资，而房地产的特点是开发周期长、投资规模大，其需要能长期为其提供资金且风险小、收益大的机构，这就要求房地产企业转变以银行信贷为主的融资方式，只有在新形势下选择多元化融资渠道才是我国房地产企业的融资出路。居于此，文中提出三种多元化融资渠道：私募股权融资、房地产信托、房地产证券化。