浅谈房地产开发项目的融资

当前，全国房地产行业市场下行，部分城市出现了大批的烂尾楼，全部是仅完成了主体结构工程，因无资金支付承建商的工程款，施工队已经撤场，各工地均无人施工。造成这种情况的主要原因是房地产开发公司的资金链断裂，项目建设资金告急。

房地产开发项目高投入，资金需求量大。大多数房企是仅靠自身实力是不能支撑起这样庞大的资金规模的。因此，大部房地产项目的融资方式是边建设、边融资、边销售的。如何在这种模式下保证工程建设资金的充足供应，维持工程建设正常进行、按时交房，需做好以下几点：

一、制定精确、全面的融资计划

在项目立项阶段，依类似项目或已结算项目数据，对项目成本进行初步测算；在施工图设计完成后，按照施工图预算，计算出工程建造成本，综合土地交易、设计、营销及其他开发费用成本、费用，编制出工程整体资金需求计划。按照工程整体开发进度，时间上以月为单位，对资金计划进行分解，形成资金时间需求计划。经公司相关部门和领导审阅批准后，作为全项目资金工作计划，指导开发项目的融资工作。

二、充分利用项目承建商的资源优势，减少开发商资金压力

信誉好的承建商在长期经营过程中，积累了较多的客户资源，施工中消耗的人工费、材料费、机械费均可以短期赊欠。具体情况是建筑用工工资，各工地每月均发给工人生活费，到年底一次性结清全年工资；建筑材料，水泥、钢材、线缆等均是在供应过程中支付部分款项，等工程竣工验收合格后结清。因此，在工程招标时，可以要求承建商发挥自身优势，先行组织施工，按工程形象进度分段结算支付其工程款，大部分房屋建筑工程主体结构付款节点为地下室、裙房、标准层每五层（或主体结构）完工；二次结构和装修工程一般为每一至两个月付一次工程款，每次付款额为所完成工程造价的50%～80%，余款在工程竣工验收合格时付至95%，尾款于保修期满后付清。工程建造费用是房地产项目成本的主要部分，发挥好承建商在融资方面的优势，可有效缓解开发商的资金压力。

三、实行切实有效的房地产销售政策

营销工作是房地产开发项目的重中之重。项目销售政策的制定要考虑到项目收益目标、市场行情、项目具体情况等多个因素。在充分调研、分析这些因素后，制定切实可行的营销计划、销售政策，销售政策一定要保证提高营销效率，快速回收资金，最保守也要做到与工程建设资金计划相同步，保障工程建设按计划顺利进行。主要的销售方法可采用促销、团购、内部认购等。制定销售政策时，应有平衡思维，切不可片面追求高房价和利润最大化，否则可能事与愿违，欲速而不达。在目前的行业形势下，坚持薄利多销，早日达到项目盈亏平衡点，加快资金周转和保障资金安全，才是一种可行的销售策略。

四、多方拓展融资渠道，保障资金供应

面对项目开发巨额的资金需求，有效拓展融资渠道是项目开发成功的重要保证。

一种方法是向银行、投资公司等金融机构申请贷款。这种情况下，一般是需要抵押的，需将开发项目评估后，抵押给债权人，才能得到资金支持。其负面作用是放大了项目的经营风险，一旦无法履行贷款合同，项目有可能拍卖变现、偿还债权人，造成巨大经济损失。因此，要客观把握项目盈利能力、仔细评审贷款合同，将其风险降至可控范围之内。对于前景清晰，预期盈利能力强的项目，可优先考虑此方案。

另一种方法是发展有实力的合伙人，共同开发项目。其优点是降低了筹集资金的难度，同独立经营相比，也降低了预期收益。对于销售情况一般的项目，合作开发还是有考虑价值的。

用房产抵顶项目开发、建设费用，也是融资方式的一种变通。例如，工程款、设计费、监理费等，均可同承揽方协商，以建成后的房产抵顶全部或部分款项。这样，可有效降低融资数量和难度，还可有效保障工程建设进度。

五、委托专业营销团队销售房产

房产销售是一项复杂的工作，最好由专业营销团队来做。

对于连续不间断开发项目的房企，要打造自己的专业团队，即建立核心销售团队，维持稳定的销售工作人员，定期专业培训、考核。此举立足长远，有利于公司战略上的长远规划和发展。其不足之处是，工作水平的培养、提高有一个积累学习的过程，不一定能与当前项目同步发展，会影响当前项目的销售工作。在不急于提高销售效率的情况下，可优先按此思路开展工作。

从加快回收开发资金的角度规划销售工作，可与专业营销团队合作，将销售工作整体外包，是行之有效的方法。专业营销团队具备营销经验丰富、人员充足、管理专业、销售资源广等优点，对项目潜在市场客户有较深刻的研究，可提高营销效率。需要与营销公司签订委托合同，佣金与销售业绩挂钩，同自有销售团队相比，营销费用支出要大一些。同营销公司的合作，要实施有效监管，对其销售计划进行审批，销售方法进行规范，避免追求短期利益和不守诚信的行为。

六、诚信融资是做好资金保障的基础

客观市场环境不景气，在时间紧、任务重的形势下融资，对融资工作提出了更高的要求。正确评估自身公司实力，结合项目建设营销统筹规划，诚信融资是有效的工作方法。

有一些小公司，在资金压力下，对借贷期限、利率、融资条件考虑不足，仓促签约。随着时间的推移，到期不能及时、足额履约，造成违约。有的公司甚至履约率极低，对企业形象的损害极大。连续应诉，官司不断，甚至进入银行黑名单。信用等级降低会造成融资难度越来越大。直至影响项目的开发建设。

经商要讲诚信，融资时难以履行的义务，一定不能承诺，要在维护签约双方的合法利益的条件下想法变通。尊重对方，信守承诺，全面履约，才能在市场上赢得好的口碑，做好融资工作。

七、杜绝非法融资

非法融资的风险时刻存在，一定要注意以下事项：第一，签约对方要有合法的工商营业执照、经营资质。第二，对签约对方进行详细调查，并评估其有关文件，确保信誉良好。第三，不搞任何形式的非法集资。第四，远离黑恶势力，不与高利贷者合作。第五，清楚对方资金来源，避免涉嫌洗钱犯罪。

融资工作不遵章守法，就失去法律保护，时刻处在法律打击之下，危害社会，给项目开发造成严重后果，甚至是毁灭性的。故从领导到员工都要规避此风险。

房地产市场项目开发周期长，涉及的市场主体多，资金压力持久，对融资工作有着更严格的要求。在工作中要全面考虑财务、投资、工程、营销、法律等专业工作，全面考虑市场各方主体的利益，尊重行业基本规则，创新融资方法，就能成功融资。