基于投资性房地产会计处理问题的分析

摘要：本文主要分析了我国当前投资性房地产方面的会计处理要求，探讨了投资性房地产会计准则对企业会计处理的影响，并提出了完善投资性房地产会计处理的有效对策。

关键词：投资性房地产 会计处理要求 影响 对策

在现阶段我国企业会计实践中，企业往往在会计核算中将投资性房地产等同于普通的固定资产和无形资产，采用折旧或摊销的方式转移投资房地产价值，无法准确体现此类资产的实际经济价值，也无法真实准确反映企业的利润状况和经营状况，因此需要针对投资性房地产采取科学合理的会计处理方法，为企业管理者提供真实可靠的会计信息，从而为企业决策提供科学的数据依据。

一、投资性房地产相关会计处理要求

（一）投资性房地产确认

在投资性房地产会计准则中明确规定了投资性房地产的确认、计量、转换、处置等内容。投资性房产主要是指以赚取租金或进行增值收益为目的，及两者均有的持有房地产，其主要包括已出租的土地使用权、持有并计划在增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。

（二）投资性房地产计量

投资性房地产主要有两种会计计量方式，即为初始计量和后续计量。其中，初始计量是指初始投资房地产部分计量管理，只能使用成本计量模式，在投资性房地产初始计量中，明确规定了外购和自行建造等方式获得投资性房地产的初始计量。后续计量可以根据投资性房地产的具体情况，合理选择成本计量模式和公允计量模式，成本计量模式主要针对固定资产和无形资产的计量，公允计量模式则需要在进行初始计量投资性房地产之后，再以公允价值进行计量，此时不需再对计量情况进行摊销、折旧。另外值得注意的是在后续计量中，计量模式一经选定，就不得随意变更。

（三）投资性房地产与自用房地产转换

在使用成本计量模式的基础上，把原来作为存货的房地产转换为投资性房地产时，醒在转换当日按账面余额进行会计记账，借记投资性房地产，贷记开发产品，把原来自用的建筑物转换为投资性房地产时，应在转换当日，按原价、减值准备、累计摊销等内容分别计入投资性房地产、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备等账户，当反过来把投资性房地产转换为自用固定资产时，则把相应内容计入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备等账户。在使用公允价值计量模式基础上，把原来作为存货的房地产转换为投资性房地产时，转换公允价值借记固定资产，按账面余额贷记投资性房地产，按差额记公允价值变动损益。

（四）投资性房地产处置

投资性房地产处置主要是房地产的出售、转让、损毁、报废。用成本计价模式计量投资性房地产出售时，出售价款与房地产账面价值的差额可确定为营业外收入或支出，并计入当期损益，用公允价值计价模式计量房地产出售时，可以将二者差额作为投资收益，并从公允价值变动损益账户转入投资收益账户。用成本价值计价模式计量投资性房地产进行债务重组时，债务重组日投资性房地产公允价值与账面余额差异，计入营业外收入或支出，以公允价值与账面价值差异作为资产损失，也计入营业外收入或支出。用公允价值计价模式计量债务重组时，在成本计价模式基础上，还需要将投资性房地产从取得日到重组日期间的公允价值变动额从公允价值变动损益账户转入投资收益账户。

二、投资性房地产会计准则对企业会计处理的影响

（一）对企业财务的影响

在税法的相关规定中，投资性房地产的折旧和摊销费用可以在企业纳税前进行扣除，而在新会计准则规定中，用成本计量模式进行投资房地产计量时，在房地产资产负债时期，需要进行资产折旧或摊销计量提算，因此在企业财务管理过程中，虽然会产生账面资产盈利数量减少，但是也有冲抵税收的作用，有利于企业资产现金流出和资产所有者权益维护。在新会计准则中，在使用公允价值计量模式的基础上，企业账面资产价值的计量会受到计量公允价值变化的影响，因此使用公允价值计量模式进行投资性房地产计量，有利于企业更好的反映市场价值和运营能力。

（二）对企业税收的影响

在使用成本计量模式的基础上，若企业计量折旧政策与税法规定一致，企业则不需要进行纳税调整，若与规定不一致，企业只需要调整折旧额。在使用公允价值计量模式的基础上，企业纳税所得税调整工作量相对较大，工作相对较复杂，企业需要根据税法规定对折旧数额进行计算调整，并将投资性房地产资产负债日内的公允价值与账面价值差额计入企业当期损益，并及时调整相关损益情况。

三、完善投资性房地产会计处理的有效对策

（一）明确投资性房地产范围的界定，制定更详细的标准

我国的融资租赁多为动产，不动产融资租赁较少，并且没有将经营租入的房地产承租方计入固定资产等账户，我国的投资性房地产范围界定不够准确，会计人员在实际会计处理中判定难度较大，不利于提高会计信息质量和会计信息的可比性。随着经济的快速发展，融资租赁方式租入房地产和用经营租赁方式租入后转租的房地产业务也随着不断发展，将这两项业务纳入投资性房地产核算范围意义重大。另外会计准则制定方需要根据市场发展趋势，制定操作性更强的相关会计处理标准的同时加强对企业执行标准情况监督。

（二）提高公允价值的可信度，降低人为操作利润的可能性

要建立健全公允价值评估体系，建立严格的房地产评估制度，使用多种评价标准确定投资性房地产公允价值，明确规定特殊情况下如何进行公允价值计量，企业需要加强队伍建设，培养职业素质过硬，政治觉悟较高，工作经验丰富的房地产评估师队伍。企业还需要加强对投资性房地产评估的监督，全方位的审查评估公司，监督评估工作的顺利展开。

四、结束语

总之，我国企业在投资性资产会计处理的过程当中，要明确投资性房地产会计准则对企业财务和税收的影响，严格按照会计准则的要求，加强投资性资产确及投资性房地产计量，优化投资性房地产转换和投资性房地产处置。