国资物业企业生存之困

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翻新时间：2023-04-23

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国资物业企业生存之困

本人作为北京一家三级别物业企业的经理，从事物业物业管理10多年，亲历经济大环境以及社会各项制度的变化，感到随着社会经济的发展，国资物业管理企业生存环境越来越恶劣。

一、物业企业的成本越开越高

1、物业企业人员工资逐年提高

2.新劳动法中关于加班费的规定

3、物价上涨带来的非人工成本增加

包括：小修费、办公费、保险费等。

物价的上涨带来物业企业此项负担相应上涨。根据国家统计局数据，2004年-2014年的物价上涨cpi指数如下：

二、国营企业的特点决定了不能回避成本提高的事实

1、国企物业的四险标准必须无折扣的负担。实践中，也许有些民营、私企可以不给员工上四险，回避劳动成本增加风险。但是国企不行，只要员工投诉，必须无条件补齐。

三、目前的状况是物业服务企业目前的状况，是物业服务这块普遍亏损

以我单位为例，除了个别写字楼外，其余物业服务的居民楼等基本上普遍亏损，而且亏损有每年逐步增大的趋势，现在基本上就是吃老本、或者以供暖、停车等其他收入来抵消物业亏损。

四、面对困境，国资物业服务企业应对的策略

1、能否退盘

市场经济下，企业以盈利为目的。若果企业是独立自主的、理性的个体，则企业会选择在服务亏损的情况下自动退出，也就是说的退盘。那么就可以止损。对于一般物业来说，这是个明智的选择。但是对于国资物业来说，情况比较复杂。

由于国资企业领导要考虑更多的是安定团结的局面，亏损的物业管理区域，国资退出以后，谁来接？如果没有企业接盘，则造成管理混乱，垃圾堆成山，居民的日常供水等都不能保障。那么这种情况下，国资物业是不可能退盘的。

2、不能退出的情况下怎样考虑止损盈利呢？

（1）管理区域一体化策略

物业企业服务有个规模经济问题，你服务的区域越小，你人工成本越高，服务区域逐步增大，可以降低单位物业服务面积的成本，来增加物业服务收益。

以我单位管理区域为例，管理的几个楼全是1个楼1个物业服务区域，这样无形之中，增加了保安出入口数目、管理服务点的设置，相应大大增加收费人员以及保安、维修人员的数量。

为了解决这个问题，我建议，应该考虑与周边楼盘的物业服务企业整合，由一个服务企业来管理成片的楼盘，形成一个较大的，相对集中的物业服务区域，这样才能形成规模经济，降低服务成本。

（2）提高物业费标准

这是另外一个解决物业企业亏损的问题。但是难度比较大，需要物业服务企业与业主进行充分协商，征得业主的同意。但是在我国目前居民的消费意识里，很难提高物业费标准，别是国资物业，老百姓认为，我就是不提高物业费标准，你们共产党的企业也不能不管。需要无物业服务企业再首先提高自己的服务水平，然后以理服人，拿出物业费调高的原因，列出个性明细，以求得出业主的理解以及支持。

（3）减员增效

这也是物业服务企业目前为了维持生存的方法之一。许多企业通过提高物业企业技术含量来减员增效。如：在地下车库，出入口设置自动化的刷卡机来减少保安人员数量；写字楼通过使用地面自动清洗机来减少保洁人员数量；通过提高维修人员绩效工资来减少水电工数量等。

是这个方法也是有局限性的，如而每个保安岗的人员设置是固定的，按劳动法规定每人每天上班8小时，必须4人1岗是不能减人的。同时提高员工的劳动强度，也要考虑员工的承受力问题。（作者单位：北京羲和物业有限责任公司）