基于GIS下地铁站对周边住宅房屋价格的影响

关键词：地铁;住宅房价;GIS空间分析

1.引言

随着武汉市地铁时代的到来，武汉主城和市郊的地铁楼盘将迎来新的价值增长点。这些，从北上广等一线城市经实践不断证明的“地铁上盖物业”的案例即可获知，靠近地铁，就意味着靠近庞大的人流及商机，投资价值和空间也大了许多，于是便有了“地铁一响，房价飞涨”的说法。

2.研究前提假设

影响房价的原因很多，不外乎内部因素影响以及外部因素的影响。内部影响因素主要在与包括：区位因素、土地价格、建筑成本、开发商形象等;外部因素则主要包括：环境条件、基础配套设施、商服繁华程度、消费者偏好以及交通条件等。

经过数据分析，由于金银潭站地处武汉市汉口区的郊区，因此可以假设区位因素是影响金银潭站周边房价的决定性因素。另外，对金银潭站所在区域而言，也会有一些因素不能明显的影响到当地的房价。如外部环境条件、基础配套设施、商业服务的繁华程度以及消费者对事物的偏好程度等。对房价产生普遍产生较大影响的是交通条件中的地铁条件。为了方便本次的调查研究，假设在除去地铁位置对房价影响的条件下，其他影响因素基本一直，并且假设选取地区在统一的时间阶段。仅仅以地铁位置为影响周边房价作为单一的变量进行研究调查。

3.研究方法

在研究方法方面，GIS空间分析法是本文的主要研究方法。空间分析可以解释为：以地理空间中的目标进行形态结构定义与分类为基础，用来描述其空间行为以及空间的关系，给目标的空间查询、空间相关分析给予参考，进而为空间决策提供服务的功能体系[2]。首先搜集数据，然后对数据进行分析，通过建立数学模型，利用GIS分析方法，对武汉市地铁2号线金银潭站与该站1000米范围内住宅房价在空间、时间上的动态关系进行定量分析。GIS空间分析需要满足小范围的数据收集，所以，本次进行研究的范围较小，一定程度上能够满足数据分析的需求。

4.调研对象以及数据来源

根据房价变动的空间特征：在已经发展成熟的市中心，修建铁路对房价不会产生明显影响的，主要原因在于市中心地理位置等各种条件都是很成熟，所以，当用地强度或性质未改变情况下，影响并不明显。然而，在而接近城市的边缘地区，住宅房价之所以会受到地铁很明显的影响，原因在于地铁的修建，对该地区的位置产生大幅度的改善，使得土地的集聚使用率得到显著的提升。所以，周边地区因为地铁投资而产生较大影响的区域往往是在交通不成熟的城市周边地区。住宅房价的升幅也越大。本文主要是研究地铁对住宅房价的影响，选取武汉市地铁2号线中处在郊区的金银潭站为研究对象。

表1 金银潭地铁站1000米范围内住宅房屋价格受该站影响的时间特性

时间

圈层

2011年

第一季度 2011年

第二季度 2011年

第三季度 2011年

第四季度 2012年

第三季度

0-200m 无 无 无 无 无 无 无

600-800m 5899.17 5987.51 6014.61 6154.34 6477.38 6545.54 6847.71

表2 金银潭地铁站1000米范围内住宅房屋价格受该站影响的空间特性

时间

圈层

2011年

第一季度 2011年

第二季度 2011年

第三季度 2011年

第四季度 2012年

第一季度 2012年

第二季度 2012年

第三季度

0-200m 无 无 无 无 无 无 无

200-400m 35.2% 37.6% 41.8% 44.0% 48.8% 51.4% 54.7%

400-600m 40.5% 45.8% 52.5% 53.5% 60.9% 61.1% 67.3%

600-800m 34.3% 36.3% 37.0% 40.1% 47.5% 49.0% 56.0%

5.GIS空间分析

（2）缓冲区分析

1）矢量化将收集到的样本地铁站和周围楼盘相对位置的JPEG格式的地图导入ArcMAP，利用Georeferencing工具进行影像配准，然后在ArcCatalog中添加楼盘.shp的ShapeFile图层，用配准后的数据对楼盘进行矢量化。

2）站点缓冲区的建立与分析为了定量研究金银潭地铁站对周边住宅房价的影响，还需定量确定地铁站的影响范围。利用ArcMAP软件的Buffer Wizard功能建立目标地铁站对楼盘的缓冲区。在金银潭地铁站辐射的千米范围内，以站点为中心将附近区域划分为5个均等圈层。200米作为圈层的基数，地铁线路对房价的影响也划分为5个等级。结合图1的分析结果，对栅格数据颜色进行渲染，以颜色的深度对应地铁对房价的影响幅度。房价受地铁站影响大的用深色表示;相反，影响小的区域颜色相对较浅。

6、研究结论

依据上述研究分析，400至600米区域为地铁对房价影响程度最大的区域，其次为200―400米区域，而距离地铁站最远的区域则影响最小。

相关人员在分析之后认为，影响房价的因素还有地铁所产生的噪音，但是对其影响程度上来看，其正面影响是要高于负面的影响的，因此地铁对房地产总体上是正面的影响[3]。本文分析得出，距0至200米的区域是交通最方便的区域，但这个区域内的楼盘比较少，其主要原因还是因为噪音等因素影响而对房价产生了消极作用。虽然在400―600米区域范围内，交通条件也相对方便，但空气污染、噪音污染这些问题也会影响房价，虽然有这些因素的影响，但是在房地产价值的正面影响和负面影响共同作用下，使得这一区域的房价并没有下降，其主要因素是正面影响始终占主导地位，所以使得整体房价还是呈上升趋势。

在本次研究过程中，本文以武汉市金银潭地铁站作为所选取的研究对象，由于缺乏实地考察，所得数据都是从各处收集而来，因此还会有一些未知的可变的因素。虽然本文在研究方面可能存在一定的片面性，但是采取的研究方法和设计的思路是可取的，包括GIS空间分析方法。

我们根据缓冲区进行分析得到相应的研究结果，这个结果进而显示出，对于各缓冲区的颜色深浅的变化，虽然这个结果能够相对反映出位于地铁不同距离的楼盘价格会有相对偏差。但是地铁周边的房价和位于地铁的距离关系，并不是随距离的增加呈直线递减。