物业服务的转身

新形势下，物业行业须由劳动密集型、简单劳动提供者向技术密集型、现代物业服务业转型和升级。

《财经国家周刊》记者日前在上海、广东、黑龙江、广西等地调研了解到，目前，物业作为一种服务业已发展成为一个企业数超10万家、从业人口数百万人的规模化产业。

随着网络技术的发展和互联网的普及，许多物业企业引入新技术、新业态和新方式，开创全新商业模式，积极从传统物业管理向现代服务业转变，并涌现出一批在物业服务中技术含量高、增值服务多和产品附加值高的物业龙头企业。

然而，目前物业行业总体还处于低水平运行状态，转型升级遇到诸多制约。业内人士呼吁国家在政策上给予更多的支持，为物业企业“减负”“松绑”，打造公平开放的市场环境;健全法律法规，创造好的制度环境，为物业企业科学发展，全面转型升级创造条件。

新技术新业态

记者日前在多地调研了解到，一些领军型的企业借助信息网络技术，在商业模式、服务方式和管理方法上积极探索且尝到“甜头”，并带动整个行业创新突破。

中国物业管理协会会长沈建忠说，品牌企业的探索和成果，对行业整体转型产生了引领作用。新形势下，物业行业必须由劳动密集型、简单劳动提供者向技术密集型、现代物业服务业转型和升级。

专家认为，运用新技术，创新管理和运营，达到减员增效，是物业企业应对当前服务成本快速上涨和招工难的有效手段;物业服务企业利用客户资源开展多种经营，获得物业服务费用以外的多元化经营收入，将成为企业收入构成中非常重要的组成部分。

专家预计，至2020年，中国将成为全球规模最大的存量房市场，随着互联网环境下各种消费热点的形成，物业服务将迎来转型升级的重要“时间窗”。

新老问题并重

记者调研发现，物业行业整体上仍处在创新转型的初期，一些新的模式和业态仍在探索阶段。眼下，除了传统服务行业面临的用工短缺、人才缺乏等普遍性问题，更多新老问题的交织牵扯了物业企业的发展步伐。

其一，物业费多年未涨，利润空间压缩，行业呈现普遍性亏损。上海市区虹三花园小区物业企业景瑞物业总经理陶敏算了一笔账：物业费多年没动，但保安的工资加上加班费、服装费、社保基金等，上涨了四五倍，“公司连年亏损，只能靠母公司补助”。

记者在上海、江西、广东、北京等地调研发现，物业行业的亏损面高达50%甚至更高，一些企业陷入“利润降低-减员―降低服务质量-利润降低”的恶性循环。

其二，企业税负过重。广州粤华物业总经理李健辉等多位业内人士认为，许多物业公司的保安保洁、绿化养护、设施设备维修保养等服务都外包完成。但目前对物业企业仍按收入全额计征营业税，外包支出不能作为税前抵扣，重复征税明显。

其三，企业市场地位仍有待确立。物业企业担负过多基层行政工作，企业常被迫“越位”。有物业企业负责人告诉记者，企业常被迫承担不少政府性、社会性事务，比如计划生育检查、维稳、信访、文明创建等，“一个小区经理头上有七八顶大盖帽”。

减负需“到位” 支持要“给力”

近年来国内物业领域出台了一些改革和扶持举措。比如，国家发改委今年放开了物业服务价格，北京、浙江等地出台了物业服务业的税收、用工等优惠政策，上海、广州等地也就支持物业企业转型升级专门调研，研究措施。

业内人士呼吁，加大对物业行业的减负和支持力度需要进一步“到位”、“给力”。

第一，研究制定“物业管理法”，健全法规法律，创造好的制度环境。虽然《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等的出台，对行业规范运作起了一定的作用。但物业服务中的一些深层次问题，如业主组织与其他组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效率低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。

第二，深化小区综合治理改革，为物业企业厘清边界，还企业从“管理”到“服务”的本色。严格落实政府部门及专业单位在小区治理中的责任，摘除物业企业本无力、也不该承担的“管理”职能。同时，完善物业市场化机制，以菜单式服务标准取代政府制定的分等定级统一式的服务标准，并加强监管、规范收费行为。

第三，加快税制改革，为企业有效“减负”。比如，应允许物业企业根据行业特点和自身实际，自主选择6%普通税率或3%简易税率;研究支持酬金制运作模式的税收政策，对物业企业代管、预收的专业服务资金免予征税;鼓励小区内物业管理专业服务外包;研究业主自行管理的物业服务收费票据和免征税等配套政策，等等。

第四，充分激活行业协会等内生力量，推动行业创新转型。应鼓励各类物业企业创新商业模式，延伸服务链条，比如纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、物业经营、房地产经纪业务等整个链条;横向则涵盖养老、家政、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，使行业向“高人力资本含量、高技术含量和高附加价值”转变。