产业地产项目的融资策略分析

摘要：近年来，随着宏观调控政策持续深入，火爆的楼市逐渐进入新常态，国内房地产行业中，以住宅和商业物业开发为主的传统领域，正遇到前所未有的挑战，而以产业经济发展为主题的产业地产，却依然保持着强劲的发展势头，迅速成为房地产领域的一个新亮点，并倍受关注。本文对产业地产项目融资涉及的股权融资、债权融资以及信托基金REIS等融资方式，进行了分析和探讨。

关键词：产业地产 信托基金REIS 股权融资 债权融资 供应链融资

一、产业地产的概念和特点

产业地产通常是“X+房地产”模式，如体育地产、旅游地产、养老地产、教育地产等，它是一种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式。它脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征。

产业地产与普通房地产开发最大的区别在于，它是以产业发展为主导的房地产开发，在产业研究和规划方面具有非常专业的开发要求，它的开发周期较长，短则三至五年，长则七八年，甚至十余年，项目投资额巨大，少则几个亿，多则几十亿、上百亿，传统房地产，往往重开发，而产业地产项目，除开发环节之外，它的后期运营也显得更为重要。

二、产业地产项目融资要重点考虑的因素

根据项目开发周期安排，确定分阶段的资金需求。确定项目科学合理的开发周期，考虑项目的实际情况，以及自有资金和市场行情状况，根据每一期的建设规模，计算出总的资金需求量，在分析企业内部可用于项目建设的自有资金后，再提出该阶段的融资需求计划。

在每一期的开发计划中，对项目的现金流量进行合理预测。要区分出售物业与自持物业的比例，测算项目现金流量的大小，及对资金需求规模和使用期限的长短，以便于进行融资时，确定是选择采取债务融资，还是权益融资的方式，如选择债务融资，则应考虑是短期性或者长期性资金需求。

对项目未来的盈利能力及发展前景进行评估。如果未来项目的盈利能力越强，财务状况好，资产变现能力强，承担财务风险的能力就强，且项目未来的投资利润率高于债务融资成本，负债越多，项目的净资产收益率就越高，对企业发展及权益资本所有者就越有利，这种情况下，债务筹资是一种不错的选择。

当项目盈利能力低，财务状况差，发展前景欠佳，这种情况下，有条件的话，应采用权益融资，而尽量少采用债务融资方式，以规避财务风险，缓解资金偿付压力。

要考虑不同融资方式的融资成本和风险。进行项目融资，首先要符合国家的法律法规，满足合法性原则。另外，不同融资方式有不同的资金成本，应分析和比较各种融资方式资金成本的高低，尽量选择资金成本低、融资风险小的融资方式。

三、产业地产的融资现状分析

2006年以前设立的开发园区，在项目资金短缺问题上，中央政府给予了政策性扶持，上市公司指标和申请开发贷款也给予倾斜，同时赋予了园区的一些投融资能力。2006年以后，工业用地及一般的产业项目用地，均实行招拍挂方式公开出让土地，保证金交付及限期支付土地款，加大了开发商的资金压力。

目前，国内产业地产的主要融资渠道，还局限于债权融资和股权融资的传统融资方式。债权融资，通常是向银行借得所需的信贷资金，从产业地产的长期发展来看，以长期持有物业的产业地产项目，在长期资本支持的资金保障方面，还存在很大问题。股权融资，通常是向原始股东募集股本资金，这种方式取得的资金无到期还本付现的压力，但在项目投资回报率高时，会降低企业自有资金收益，且在项目初期，融资难度又较大。

四、产业地产项目融资方式探讨

现阶段，国内的产业地产项目采取了多元化融资手段，但多数都没有摆脱债权融资的范畴，这种融资方式，存在到期还本付息的压力，与产业地产长期持有物业，稳定经营的发展模式不太匹配，产业地产应当找到与其经营模式相适应的长期稳定可循环的融资方式。

鉴于债权融资存在的对产业地产项目的一些限制性因素，由于权益性融资无固定的还本付息压力，且满足企业长期使用资金的优势，在当今产业地产融资多元化发展的情况下，更多地涉及权益性融资的领域。

（一）在实践中，产业地产项目常用的融资策略分析

权益性融资（股权融资）。考虑到产业地产项目一般开发周期长，资金投入量大的特点，在对项目运作前，就应进行项目融资的统筹安排，尤其是对权益性融资应重点考虑。

以初始发起人为主体的融资方式。通常，产业地产项目公司是以控股股东，或者少数发起人为主体，组建新的法人实体，项目的资金，也往往来源于少数原始股东的资本金。

引进项目战略投资者。产业地产项目的开发过程中，在其产业价值链中，总要涉及与项目有关的各种战略合作伙伴。以开发专业市场集群和总部商务区的产业项目为例，项目合作伙伴可能包括：上游产业产品供应商，商业配套产品合作者，专业的总部商务区开发者，以及投资公司、基金公司，或者当地有实力的房地产开发商，均可以邀请他们成为项目开发公司的股东，这样既发挥各自优势，达到资源的整合，同时，又一定程度上，解决项目融资问题。

引进大量上市公司股东作为项目公司原始股东。对于母公司是上市公司的开发企业，在项目公司注册初期，就引进上市公司的中、小股东作为原始股东，这样的好处在于，可以很好地利用他们在行业内部的人脉资源，有利于项目的经营和发展，又达到融资的目的。

债务性融资（债权融资）。债务性融资是项目融资的重要方面，解决项目的短期性资金需求，项目进行债务融资有如下几个方面的考虑。

银行借款。在债务性融资性融资中，银行借款是最主要的部分。与普通商品房开发项目所不同的是，有一些产业地产项目属于国家扶持的产业，如三农产业、流通行业及高新技术产业，由于符合国家的产业政策，很容易获得金融企业的信贷政策支持，所以对国家产业政策和信贷政策扶持的有关规定，要进行深入的理解和分析。 银行借款，分成几个部分，一是争取国家开发银行的产业专项资金贷款，二是争取地方商业银行的项目贷款，三是在项目销售环节和运营环节争取地方商业银行的消费信贷。

内部融资。一些具有上市公司背景的项目开发公司，集团内部往往有大量的股份解禁的中小股东，他们大多是上班族，无专门的投资渠道，也无专业的投资知识。与这些股东合作，他们的资金，会是项目债权融资的补充来源。

供方信贷或叫供应链融资。项目公司及其战略合作伙伴，有大量的产业链上游供方客户，利用多年的合作关系和甲方的强势地位，在他们为项目提供产品或服务时，与他们约定延迟支付货款或佣金（在价格条款或者资金利息方面予以考虑），甚至可以约定以项目开发的物业或者某项专业服务作为合同标的支付手段，可以解决项目一些方面的短期资金需求。

信托基金或产业基金（债权模式）。近年来，国内信托基金或产业基金得到长足发展，特别是产业基金，项目公司可以与他们合作。这两类基金，短则一两年，最长可以解决三至五年的资金需求，而且基金规模也能满足一般项目的要求

（二）创新性的融资方式

近年来，产业地产创新性的权益性融资主要有两种方式，一是建立房地产投资信托REIS，二是境内、外资本市场上市。

房地产投资信托基金REIS。房地产投资信托REIS能够很好地解决产业地产在债务性融资方面所遇到的到期还本付息的问题，在国外的商业地产项目中，房地产投资信托REIS发挥着极其重要的作用。

这种融资模式既可以在国内成立新的房地产投资信托基金REIS，也可以依赖已发行的房地产投资信托基金REIS，这些年来，一些国外的房地产投资信托基金REIS，也陆续进入国内产业地产领域，如美国普洛斯投资苏州物流园项目，新加坡丰树物流信托投资西安海星物流配送中心。

境内、外资本市场上市。很多产业地产项目往往是符合国家产业政策导向，也是受地方政府欢迎的产业，因此，对于具备上市条件的项目，可考虑在国内资本市场上市，或者到境外上市，特别是在一些重点城市的开发园区内，还可以直接上新三板。

（三）争取中央和地方政府的专项财政资金支持

为了促进经济转型和产业升级，从中央到地方，均出台了许多财政扶持政策，与产业地产开发有关的专项资金，大致有如下几种：文化创意产业专项资金，促进商业服务业发展专项资金，促进产业集聚区及专业园区发展专项资金，重点项目扶持资金，促进服务外包产业发展专项资金，旅游产业专项扶持资金，产业园项目利用新能源、新技术补贴，三农扶持专项资金等等，还有享受低息甚至贴息的政府各种产业基金、专项贷款等。

开发企业要认真研究政府各种财政扶持政策的文件规定，领悟政策精神，了解具体的申请操作流程，同时，完善自身的软硬件条件，充分准备各种资料。必要时，可以聘请这方面的专业中介机构。

融资难，融资渠道单一，融资成本高和融资风险大等问题，一直困扰着我国产业地产的开发。面对高歌猛进的产业地产发展态势，开发企业如何及时解决融资问题、找到资金来源、拓宽融资渠道，降低融资风险，将成为在新时期如何把握产业发展机遇的关键问题。

在理论和实践总结的基础上，笔者提出了几种产业地产融资的创新模式，如REIS融资模式、供应链融资模式、项目融资模式等，希望能对产业地产的融资和开发起到抛砖引玉的作用。但是，必须认识到，产业地产的开发是一个非常具有实践性的领域，其融资过程又往往牵扯到诸多主体，乃至地方政府部门，因此，如何正确选择和运用创新融资模式，还有待于从理论和实践两个方面，进行更深入地研究和探讨。