中国高端养老地产发展趋势简析

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翻新时间：2022-12-05

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中国高端养老地产发展趋势简析

摘要当前我国老龄化形势严峻，老年事业面临诸多机遇与挑战。本文聚焦高端养老地产业，以上海亲和源老年公寓为例，分析中国当前养老地产发展形势，解读亲和源模式。

关键词养老地产亲和源模式商业模式

一、中国当前养老地产趋势分析

20世纪70年代起，中国为减轻人口过多给国民经济带来的沉重负担实行了计划生育。如今，近40年过去，计划生育有效遏制中国人口增长的同时，也给中国人口结构造成一些负面影响――未富先老。

养老产业产品种类多样，而其中，老年住宅则是老年生活必不可少的一部分――以上海为例，据“上海老人养老方式选择及住房需求”的专题调研结果显示，上海至少有41.4%的老年人可视为老年住宅的潜在消费者。[3]至此，复合了房地产开发、养老服务、商业地产运营和金融创新等属性的养老地产应运而生。[4]当前养老地产市场上的资本主体基本形成了以“房企系”、“保险系”和“实业系”为主导，房地产私募基金投资商与国外养老投资机构并存的市场格局。由于养老地产的商业地产属性，使得房企在养老市场中有着得天独厚的优势，也因此成为中国养老地产的先锋，面前市场上出现的养老地产主要都出自“房企系”。

但养老地产又有着不同于商业地产的特性――适老化。适老化使得养老地产开发不能仅是关注居住功能，还必须匹配有相当程度的养老设施和养老专业服务化。同时，由于养老地产更多是一种过程经营，产业链的整合度在这个产业里更显重要。由于以上原因，加之我国养老产业的起步较晚，目前养老地产整个产业呈现出一种“小而散”的状态。虽然已有不少房企涉足这一产业，但大多过度关注住房的功能建设而忽略养老服务，以运营商业地产的模式开发养老地产，使得市场开发效果不佳。另一方面，养老地产在规划、开发、持有、运营以及后期服务环节中皆需要大量的资金支持，呈现出投资规模大、回报周期长、产业链长等特点，融资难也因此成为养老地产的又一难题，私募资金、信托基金等金融机构借此进入到养老产业，但资金与产能是否能有效结合仍是一个未解之谜。养老地产似乎呈现出一种“雷声大，雨点小”的局面，难题亟需解决。

几乎进军养老地产的所有企业都把心思放在了如何提高住宅的适老功能上，结局就是养老产品的同质化，这样的产品不仅是缺乏对客户的吸引力，更糟糕的是，企业似乎完全没有挖掘出客户的真正需求。这一切使得养老地产的市场参与者目前都面临这样的问题：如何创造企业价值？如何传递企业价值？如何获取企业价值？――这是商业模式所要回答的问题。

从商业模式的完整性考虑，目前国内大部分养老地产项目还处于开发期或试运营期，极少有成熟的商业模式。尽管如此，但市场仍存在行业模范――“北有太阳城，南有亲和源”。北京太阳城老年公寓和上海亲和源项目作为国内最早进入养老地产市场的两个项目，经过一段时间的发展，项目运营已经基本进入盈亏持平的稳定状态。其中，亲和源模式以其独还特新颖性受到众多企业的青睐，争相模仿。亲和源地处上海市浦东区，它凭借其独特的区位优势和商业模式，辐射带动了周围地区养老产业的发展。例如，杭州绿城集团的乌镇・雅园项目、杭州金色年华老年公寓、杭州的万科随园・嘉树项目等；同时亲和源还在积极发展着连锁模式，在浙江海宁、浙江宁波、山东潍坊、辽宁等地开设连锁店，着力扩大企业影响力。另外，亲和源多次承办中国养老产业高峰论坛，积极发挥产业先锋作用，是当前养老地产行业的领导者。

二、亲和源模式解读