一房二卖当中买受人权益的保护问题研究

【摘 要】文章对在一房二卖的情况下，如何协调买受人间的权利平衡，以及对得不到房屋的买受人权益保护问题进行了分析论证并提出了一些观点。对无法取得房屋所有权的买受人的保护措施有：

（一）要求出卖人承担违约责任。

（二）解除合同并要求出卖人赔偿损失。

（三）请求惩罚性赔偿。

（四）请求后买受人承担侵害债权的责任。

【关键词】一房二卖；买受人；权益保护

近年不少开发商或房屋出卖人受房屋价格大幅上涨利益的驱动，一房二卖甚至一房多卖的情况时有所闻。有的人几年前买了住房，装修入住后，因种种原因一直未办过户登记，忽一日成了被告，被要求腾房。于是发生买受人之间的激烈冲突。应如何对得不到房屋的买受人进行保护？ 王轶教授认为应以我国现行民事立法采认的债权形式主义的物权变动模式为分析此问题的制度背景。在此背景下笔者提出以下对无法取得房屋所有权的买受人的保护方式：

一、要求出卖人承担违约责任

房屋的买受人在无法得到房屋时，可以依据有效的房屋买卖合同要求出卖人按照《合同法》第107条规定承担相应违约责任。违约金赔偿有约定的依约定，没有约定违约金的要赔偿买受人实际遭受的全部损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不应超过违反合同一方订立合同时预见或可能预见到的因违反合同可能造成的损失。

二、解除合同并要求出卖人赔偿损失

房屋重复买卖中，买受人在通过请求出卖人承担违约责任，仍无法取得房屋，致使房屋买卖合同的目的无法实现时，出卖人的行为即构成根本违约，符合《合同法》第94条第4款法定解除条件。这时无法取得房屋的买受人可以解除与出卖人的房屋买卖合同，要求出卖人退还购房款本金及利息，并可根据《合同法》第97条之规定，请求出卖人赔偿因合同解除而给自己造成的损失。合同解除后的损害赔偿的范围，应当包括因订立履行合同或返还本身等实际支出的费用以及因恢复原状而发生的损害赔偿（出卖人不履行返还义务给买受人造成的损失）。

可得利益的损失是否应包括在赔偿范围之内，学界一直存在有争论。王利明教授认为：“合同解除的效力是使合同恢复到合同订立前的状态，而可得利益只有在合同完全履行时才有可能产生。既然当事人选择了解除合同，不愿意再履行合同，就等于放弃了可得利益”。而台湾学者王泽鉴认为，“买卖标的物之涨价部分系前买受人通常可期待之利益，应视为所失利益，列人赔偿范围之内”。这里的所失利益指的是新财产的取得因损害事实的发生而受到的妨害。例如，出卖人在以2000万元的价格与买受人签订了房屋买卖合同后，又以2200万元的价格将房屋卖与他人，且办理了所有权移转登记，依王先生见解，出卖人既然以2000万元价格与前买受人成交，如买受人以此价格取得该房屋，以后的土地价格上涨，是买受人资产价值的增加，该增加部分即为其可得之利益，此项利益的取得，并不因买受人有无转售计划而有不同，这里买受人的所失利益就为200万元。崔建远教授也持上述观点。笔者这种观点更符合制裁违约方和公平正义的民法理念。

三、请求惩罚性赔偿

惩罚性赔偿又称示范性赔偿、报复性赔偿，是由法庭所做出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿。惩罚性赔偿制度最初主要适用于侵权领域，后逐渐延伸到合同领域。为了有效制裁商品房出卖人欺诈、恶意毁约等违背诚实信用原则，严重损害交易安全的行为，维护买受人的合法权益，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）以《消费者权益保护法》第49条和《合同法》第113条为法律基础，规定了商品房出卖人的惩罚性赔偿制度。

根据《商品房解释》第8条第2款和第9条第3款的规定，对在商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的恶意违约行为和出卖人故意隐瞒房屋已经出售的事实，又与其他买受人签订房屋买卖合同的欺诈行为，而致房屋买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以在请求出卖人返还预付房款及利息、赔偿损失之外，另行主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。不过由于该司法解释有严格的适用范围，只适用于商品房开发企业向社会销售商品房的行为，因而对于非商品房的买受人是不能依据上述司法解释主张惩罚性赔偿的。

四、请求后买受人承担侵害债权的责任

侵害债权属于侵权的范畴，但它是辅助合同责任制度而存在并发挥作用的，它突破了侵权行为法和合同法在权益保障对象上的传统区别，实现了对债权更为周密的保护。

我国台湾地区民法认为，后买受人如果明知前买受人已与出卖人订立有房屋买卖合同，其未经登记，而故意以违背善良风俗之方法取得房屋所有权，致前买受人受其损害的，应负侵害债权的责任。我国台湾地区民法上的“故意以背于善良风俗”之方法，与我国民法上“违背社会公共利益”是相对应的法律概念，都是一项具有相对的不确定性及高度抽象概括的概念，在具体适用时，应根据个案斟酌商业道德及自由竞争的原则及其他情事予以确定。

笔者认为，如果后买受人采用财物或其他手段进行贿赂、在帐外暗中给予出卖单位或者个人回扣或明确表示愿意承担出卖人对前买受人承担的违约责任等违反法律和社会公共利益的手段与出卖人订立合同并移转房屋所有，而致使前买受人无法取得房屋的，前买受人可以向后买受人主张侵害债权的损害赔偿责任。侵害债权属于侵权的范畴，要适用侵权损害赔偿的基本规则，侵害债权造成的损害主要体现在纯粹财产上的损害，即赔偿范围只包括先买受人直接遭受的财产上的不利益，包括直接损失和预期利益的损失。后买受人负损害赔偿责任时，前买受人能否直接请求返还房屋？王泽鉴先生认为，“于此情形，前买受人得请求后买受人直接移转买卖标的物所有权予以回复损害发生前之原状”。笔者认同王先生的见解。