我国区分所有建筑物管理模式探究

摘要：区分所有建筑物管理指为维持区分所有建筑物的物理机能，维护共同生活秩序、和谐，而对之所为的一切活动。它依特定管理团体为主体，以一定管理模式规则来实现。但我国在此问题上因相关法律法规不健全，管理模式不完善出现了一系列纠纷、以及反复出现又疑难解决问题。笔者将基于成员权，从比较法角度对区分所有建筑物管理团队、区分所有建筑物管理团体内部的管理机关及运作进行比较探讨，以期解决立法与现实物业管理疑难问题，促进物业管理的健康发展。这也是促进社会和谐应有的逻辑。

关键词：区分所有建筑物管理;管理团队;管理机关;比较结论

一、问题提出

案例：甘肃省天水市江南花园业主委员会诉深圳江夏房地产公司案。诉求：第

一、将公共维修基金转移政府维修基金专有账户（其时小区已开发售完三年），不在占用;第

二、退还收取每户大门建设费五百元（因为小区一直使用普通门，并未向开发商陈诺的建成高档电动门）。以上两诉求经法院审理，均以业主委员会胜诉告终。在这之后该小区又陆续出现一系列管理与运行的问题，是在全体业主支持与参与，业主委员会领导，政府出面调解干涉下才得以解决。另外，根据2012中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京70个居民小区的调查结果显示，因物业管理发生的严重纠纷的占总纠纷的80%。分析说明现有管理模式存在弊端与不足。随着我国城市化进一步发展与加深，高层建筑不断增多、密度增大，人际关系随之趋向复杂化。在此背景下，如何减少纠纷、纠纷发生后如何合理解决，都是区分建筑物管理模式待需解决的问题。

二、区分所有建筑物管理团队的比较探究

（一）区分所有建筑物管理团队的性质

通过以上分析归纳，管理团体有法人化与“混合型”两类，法人化占绝大多数是否从一侧面反应了一种法人化趋向？我国学界大都也认为：“从发展趋势看，业主管理团队向法人化方向发展是各国立法的基本取向。”[4]笔者并不认同。各国政治经济发展，以及文化传统不同，且所处的“法境”不同，我国在借鉴时不能盲从，这一点也可以从各国实践与相关法比较中清晰可见。各国都是基于本国的实际情况探索管理模式，及时修订法律，以期有效解决现实问题。

（二）我国关于区分所有建筑物管理团队相关法律法规的规定

三、区分所有建筑物管理团体内部的管理机关

以上无论五种模式有多大差异，它们均设有与其相应的管理机关。以下就管理机关的类型、管理机关内部产生、设置、职权、运行规则做一分析说明。

（一）比较各国区分所有权人管理团队的管理机关

就其核心与实质，大抵可以分为两种类型：管理者型和理事会型。其

一、管理者型。它是指区分所有权人团体管理的诸管理机关中，以管理者为中轴和核心的管理制度类型。此种类型管理机关结构简明，主要为总会（大会、集会）与管理者。它的团体性较弱。以类型以德国意大利、瑞士为代表。其

二、理事会型。它指以理事会为中轴和核心的管理制度类型。以美国为代表，新加坡、日本也属之。但美国在管理的实际运营上象属于管理者型。[5]

（二）意思机关――区分所有权人大会（或集会、总会）

（三）执行机关――管理者

管理者乃具体执行机关。一般为大会选出。管理者的职权与权限，概括起来包括两方面：对内关系方面的职责和权限与对外关系方面的职责和权限。前者为管理者与区分所有权人之间的关系，后者为管理者与第三人之间的关系。各国关于管理者职责与权限的规定大体上一致，仅在一些非重大的方面存在细微差异。我国是管理委员会。

（四）监督与咨询机关

2、物业公司扮演服务或“雇工角色”。与以上各“委员会”及其下设的执行委员会共同依法实施管理职责。香港物业管理之所以高效、有效主要基于“法治化”与物业精细化管理，也基于其物业服务公司的高度专业化;管理团体有权聘请专业人员提供专业服务。如，管理委员会职权与义务第14条：委托一名律师，授权其代表屋村业主处理有关法律诉讼文件等。

四、比较借鉴中的结论

从以上比较分析，欲解决立法与现实物业管理疑难问题、促进物业管理的健康发展，必须建立和呼实际的管理团队与有效的管理运行模式，并赋予其职责与权利。而欲达此目的，要制定完备与详细地法律法规与各种规范。要以业主自治的为基础，同时行政机关必需给予适当指导与干涉。司法作为解决纠纷与冲突的最权威、最有效手段，需要建立高效而明晰的裁判和执行机制。

（一）细化、完善相关法律法规

我国现行法规以《物权法》、《物业管理条例》、及各地方性物业管理细则为主干，但在精细化与完备上有很大不足、存在法律法规空白与不细化。如、区分所有建筑物分类管理的规定;物业保险方面;;管理费的细节规定方面;分层级的物业服务人员的培训等等，直接导致实践中的问题出现的无法可依。

（二）参照国际先进立法成熟经验，借鉴公司法管理机制尽快建立、形成适合我国自身条件与实际的管理模式――“四维一体”的管理模式

（三）对“老常难”问题的解决对策

（四）政府或公权力在物业管理服务中的参与机制及对物业管理模式的意义

物业管理服务表面是私法自治问题、业主自我协议管理问题，但实际上必须有公权力的参与和指导。随着我国社会经济的发展，城乡社会结构发生巨大而深刻的变化。居住小社区”（简称“小区”）和由若干其组成一个个大社区会成为社会基本“单位”。物业管理及问题关系每一居民生活也关系国家的安定也社会和谐建设。这涉及并落实于物业服务市场建立、物业管理服务的运作和最终纠纷与裁判之上。修改后的《物业管理条例》也反映了政府对管理机关设置与相关各项工作的指导。如第10条：同一个物业管理区域内的业主，应该在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门“或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会;还有第19条“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的撤销规定。

从解决现实问题和形成有效管理模式上，政府应该提供更有效的法律服务，以便促成业主自治的有效性。建议以法律法规形式提供：律师参与服务;物业管理账务审计的专业化服务;业主大会的召开指导服务;纠纷矛盾出现时及时先行裁定服务等等。其中律师参与服务;物业管理账务审计的专业化等服务可以看做是借鉴公司法中的“看门人的控制”制度，它是指通过聘用非公司主体（例如会计师和律师）来监督公司主体行为提供律师参与服务与账务审计服务。[11]这一制度是任何管理模式都不可或缺的环节。他与物业管理内部监督（业主与物业管理委员会监督，以及信息披露）共同构成管理的完整监督机制。而且更专业高效。以上既是立法、物业管理服务的必须，也是社区秩序安定、和谐社会、民主与法治建设的内容与基层实验基础。