“借名买房”房屋所有权归属问题研究

[摘要]现实生活中，“借名买房”事件中由借名登记引起的房产纠纷层出不穷。在不考虑委托合同无效的情况下，“借名买房”房屋归属权可根据是否涉及第三人利益有所不同。第三人善意取得抵押权的问题则可以类推适用合同上概括转移的规定来解决。

[关键词]借名买房；登记购房人；公示公信原则；善意取得制度

一、“借名买房”案例

欲购房的张某因受制于限购政策，与其不受限购政策制约的朋友李某签订委托合同，约定由李某出面购买房屋，房屋登记在李某名下，但由张某出资购房首付并按月还贷，同时张某实际占有使用该房产。李某将于国家限购政策取消后，向张三转移登记该房产。委托合同生效后，李某向第三人王某借款，并将该房屋抵押给王某。张某提出异议登记，请求法院确认所有权。

二、借名买房的概念

借名买房，即是房屋的实际出资人借用他人名义购买房屋，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为登记购房人或名义购房人、出名人。

三、借名买房中的法律物权与事实物权

孙宪忠将物权区分为法律物权和事实物权。法律物权可公示，具有权利正当性的推定效力。其中，不动产物权也被称为登记物权，权利主体被称为登记名义人。法律物权人不需要举证证明自己所拥有的权利的正当性，在交易中更加容易受到法律的保护。事实物权是指，不存在交易第三人的情况下，能够对抗法律物权的物权。事实无权的权利主体也称为真正权利人。事实物权不具有公示性，且只能在法律物权人和事实物权人之间发生效力，因而事实物权不具有权利正当性的推定效力，事实物权人主张权利时还背负举证责任，在交易中想要获得法律的保护较为困难。

借名买房类案件，其中必定存在着法律物权人和事实物权人。法律物权人也即名义购房人，事实物权人也即是事实购房人。比如上述案件中购买房屋的资金全由张某承担，房屋实际上也是由张某占有使用的，张某仅是通过签订委托合同的方式借用李某的名义把房屋登记在李某的名下，故张某是房屋的事实所有权人。

四、借名买房的房屋所有权的归属问题

本文以委托合同有效为前提，分析研究房屋所有权的归属问题：

（一）不涉及第三人利益的情形

在不涉及第三人利益的情况下，物权归属问题只是事实购房人和登记购房人之间的物权纠纷，并不关涉第三人的利益，也就无所谓交易，不存在交易安全的保护问题。法律应该尊重事实。事实购房人为房屋的所有权人，事实购房人可以申请异议登记确认其所有权。此时保护真正购房人的利益，不与公示公信原则相悖。公示公信原则是为了稳定社会整体的交易秩序，保护市场交易安全而设定的，其作用不能随意扩大，不应该规制到合同当事人之间。事实购房人和法律购房人之间通过委托合同设定权利义务，内部物权纠纷理应根据其设立的委托合同解决，法律物权人不能用公示公信原则对抗事实物权人对房屋所有权的确认。不动产物权制度中，事实权利人享有异议抗辩登记请求权，用以对抗法律物权。事实物权人可以请求依照法律规定对法律物权的行使进行一定的限制。结合我国《物权法》第19条的规定，异议登记可以使登记簿上所记载的登记权利失去正确性推定的效力。异议登记后，第三人也不得要求依照登记公信力获得保护。但是该异议登记作为保护事实购房人的措施，应当在善意第三人取得该房产之前提出异议。借名买房在不涉及第三人利益的情况下也应该选择保护事实购房人，给予其对抗登记购房人的权利。

在法律实务中，郑磊与吴重凡不动产登记纠纷上诉案，两次判决均事实房屋购买人郑磊胜诉。本案以事实物权优先保护和公民合法民事权益受法律保护作为判决依据，也能够说明不牵涉第三人利益时，房屋所有权应归属于事实购房人。故在不涉及第三人利益的情况下，事实购房人为房屋的所有权人，事实购房人可以申请异议登记确认其所有权。

（二）涉及第三人利益的情形

在房屋归属权问题涉及第三人时，则出现了交易秩序问题，善意第三人和交易安全的保护均要考虑。房屋登记在名义购房人的名下，不动产物权登记具有公示效力，善意第三人完全有理由根据登记簿上的记载推定登记购房人就是房屋的真实所有权人。郑磊与吴重凡不动产登记纠纷上诉案判决书中有“实际购房人与名义购房人两个权利主体之间的权属争议属于内部冲突，与第三人无关，第三人无义务也无法去知道法律物权是否和真实物权状况相符。”善意第三人可以根据我国《物权法》善意取得制度的相关规定，获得其应有权利。这个时候就会出现事实购房人和善意第三人的利益冲突问题，法律做不到使他们的利益同时获得满足，我们也就必须在两者之间予以选择。根据公示公信原则，第三人因信赖公示物权而进行交易，可以获得物权而不受真实权利人的追击。

由于善意第三人是整个交易秩序的代表，如果不保护善意第三人，就无法保护整个市场的交易安全，所有的市场交易主体，就会因为缺乏交易安全感而无法从事正常交易，导致市场交易无法进行，所以，法律选择利用公示公信原则削弱物权的追击效力。面对少数事实购房人的利益和代表整个市场交易秩序的善意第三人的利益冲突时，法律应该选择牺牲少数人的利益来保护整个市场的交易安全，这也符合法经济学的思维。毕竟少数事实购房人的利益在面对整个市场交易安全时可以认为是微不足道的。况且法律可以用其他方式去保护事实物权人的利益，这样既不违背公示公信原则，不破坏整个市场交易秩序的，也能做到兼顾事实购房人和善意第三人的利益。

法律物权的权利真正性能够通过法定公示方式予以推定，法律物权是被法律认可的物权，而且具有使得公众信任的效力。善意第三人也能够主张房屋登记簿具有公示公信原则获得其应有的权利。

五、法律对借名买房问题的解决存在不足

虽然在涉及第三人利益的情形下房屋的物权归属问题的解决有相关的法律条文可以依据，但是在实务处理中会有一些问题难以解决。很多学者的研究也只是涉及到善意第三人善意取得所有权的问题。根据一物一权原则，一个物上不能存在两个所有权，那么只能让善意第三人获得房屋的所有权，事实购房人的对房屋的所有权消灭，但是事实购房人可向法律物权人请求损害赔偿和承担其他民事责任。

当善意第三人善意取得抵押权时应该如何解决呢？由于抵押权和所有权可以并存，就不应该完全否定事实购房人的所有权而仅仅保护善意第三人的抵押权。据此对上述案件处理是：张某有权利申请异议登记，请求法院确认其对房屋的所有权，即房屋归张某所有。但是王某有对房屋的抵押权，张某对李某拥有损害赔偿和其他民事责任请求权。这种情况下善意第三人王某的抵押权可以暂且得到保护，但是当张某异议登记成功后，那王某的抵押权又该如何解决？又什么理论和法律条文来解决呢？法律上并没有明确的规定。

笔者认为善意第三人善意取得抵押权的问题可以类推适用合同上概括转移的规定（比如买卖不破租赁：物权转移；租赁合同概括转移）王某的抵押权会随着房屋所有权的转移而转移，也即是在张某异议登记成功获得房屋所有权之后王某对张某的房屋拥有抵押权。对于张某而言，张某获得房屋的所有权，而不是只能够要求损害赔偿和承担其他民事责任。法律在能够更好地保护事实购房人的情况下就应该实施更大限度地保护。这样之后，事实购房人可以催促法律购房人及时偿还贷款以消灭房屋所有权上的负担，使其回归圆满的状态。而且这样也能够有力地保护善意第三人，使他完全不受事实购房人和法律购房人之间物权纠纷的影响，有效地维护整个市场的交易秩序。

六、结语

借名买房存在着很大的风险，借名人一定要存留足够的证据以便将来证明自己对房屋事实上的所有权避免发生人财两空的悲剧。法律的终极目标是有效地处理社会中的问题，实现实质的公平正义。既然社会中出现大量的借名买房问题，现有的法律并不能很好地解决该问题，就应该尽快制定一些新的法律条文或者给出相应的立法、司法解释将借名买房问题纳入法律调整的范围内，维护社会的公平正义。