浅谈国内商业地产开发模式

【摘 要】随着国内商业地产的发展，商业地产的面临着严峻的考验，不同的商业地产开发模式对商业地产的开发发挥着巨大的作用。本文对中国商业地产开发的模式和成功的关键因素进行简要的阐述，供投资者学习和借鉴。

【关键词】商业地产;开发;模式

1 商业地产典型开发模式之现金为王

现金为王，以卖住宅的方式卖店铺具有代表性是SOHO中国。开发模式的特点主要表现如下：概念炒作大师;坚持散售，物业符合散售的需求;人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力;对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。

2 商业地产典型开发模式之平衡中庸

平衡中庸的开发模式具有代表性是万达。万达的第一代产品开发模式为单店模式，主要的策略是将主力店出租给沃尔玛等知名品牌来提高自身的影响力，再提高地铺价格出售来实现盈利。由于项目前期需要投入大量人力物力做推广，成本比较高，于是万达把部分压力转嫁给小商铺，使得小商铺的生存压力加大，反而对万达广场的整体形象不利。

万达第二代产品开发模式为纯商业组合店模式。主要策略是形成购物中心的形式，主要是由主力店和单店组成。

万达第三代产品开发模式为城市综合体。主要是在总结了第一代产品和第二代产品以后，并对于当时市场环境的进行详细的研究，第三代产品的开发模式是多功能综合集中开发，其中有五星级酒店、大型商业、写字楼、特色商业街、高尚住宅、公寓及大型广场等，这种多功能开发模式使万达项目的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。

可见，万达集团的策略是不断做大产业的半径，延伸商业地产的产业链，主要目的在与提高商业地产项目的投资回报率，不断培养的新利润增长点。

可知，万达的集团策略是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，核心在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。

万达模式的成功关键要素主要有以下四方面的特点：

（1）品牌效应强，选址考虑恰当。万达综合体的地址的选择主要有三种情况：第一种，选择在城市副中心，是城市经济未来新增长点;第二种，选择城市的新开发区，看好城市的再造发展迅速;第三种，选择城市的新兴商业圈。

（2）拿地价格低。在万达前二期开发项目的土地看，主要是通过和政府洽谈，以招商融资的形式完成。近期也是通过和地方政府以招商的形式获得土地，然后通过“招拍挂”形式来完成，竞争者比较少。

（3）开发速度快，销售速度快，资本周转时间短。万达每年大概有十五个项目建成，一最快的速度跑万米;并通过责任制和奖励制促使项目早日建成销售。

总地来讲，万达的开发模式是对整个城市综合体的连锁化复制。除万达商业地产以外，还有城市综合体的鼻祖，城郊大盘综合体的先行者――金源等商业地产开发模式同样属于平衡中庸模式。

3 商业地产典型开发模式之资产经营

恒隆地产的发展历程是从两条腿走路到重资产持有经营。历史上，恒隆地产在出租物业和开发物业上一直采取“两条腿”走路的策略，即把实施“顺周期”的扩张战略用于出租物业上，把实施“逆周期”的套利策略用在物业开发上。出租物业可以保证公司有足够的周转资金，保证公司在开发物业上有足够的耐心，同时用来公司的扩大再生成提供充足的资金支持;开发物业上套利，出租物业上求稳，用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价，而用丰厚的套利收益来推动出租物业的不断扩张并不断提高公司股价，这就是恒隆曾经常用的发展策略。

目前，恒隆在内地的9个项目都是清一色的商业项目，在香港十多年也没拿地，这样一个纯商业开发的模式，在国内不是独一无二，起码也算凤毛麟角了。

为何只在内地投资商用物业？恒隆董事长陈启宗的想法简单：一是他只做长线，二是商用物业大多和老百姓的住房需求不沾边，不会涉及到调控。恒隆地产典型的商业地产开发模式是打造世界级综合商业物业并长期持有。

4 商业地产典型开发模式之金融模式

2006年底，嘉德置地成为中国REIT上市的第一支股票，标志着商业地产境外成熟的物业发展模式已经进入中国。

事实证明，嘉德置地金融模式不仅改善了嘉德自身的财务状况，同时也得到资本市场投资人的认可。新加坡五大地产公司中，嘉德置地无疑是几家地产公司中轻资产战略推进最快的。

嘉德置地地产开发金融模式的成功，关键在于三大策略：

第一是全力打造基金融资平台，第二是将资产收益模式用费用收益模式代替，第三是剥离非核心的资产政策。

5 结语

这么多模式，究竟该学习谁呢？我认为，对于小开发商来说，SOHO的现金为王的散售模式是学习模仿的标e，住宅仍是未来二十年国内房地产的主要矛盾和方向，尽量少持有商业，多做住宅。对于有上市平台或者大型开发商来说，可以学习万达综合体平衡模式稳健转型，打通融资渠道，打造一个成功的项目，建立适合自己的产品模型，提升自身的管理能力。

【参考文献】

[2]钱松.商业地产企业应对产业坏境变化的竞争战略研究[D].首都经济贸易大学，2009.

[3]丁洪艳.网络消费时代商业地产的开发与规划设计对策研究[D].河北工程大学，2013.