资产评估价值理论及其在中国的应用

资本市场的建立，如以上海和深圳的两个证券交易所的建立为标志，仅有十年。时间很短，但很快。

2000年底，两个交易所的上市公司已达1088家，上市的证券共有1257只，股票市场的投资者已达5081万户，证券投资基金已有33只，股票的市价总值已达48091亿元，占国内生产总值54.03％。与此同时，还有一批中国的公司到香港和其他国家的证券市场发行股票，筹集了大量的资金。

中国资本市场是中国改革和发展的产物，同时它也在中国经济的改革和发展中发挥了重要作用，已经成为中国市场经济的重要组成部分。 在中国经济正一步一步走向国际化的进程中，中国资本市场的国际化也提上了日程，它是中国经济走向国际化的一个重要方面。

在加入世界贸易组织的谈判中，中国资本市场的对外开放，就是其中的一个。 中国证券市场的国际化是中国经济的发展和国际化的需要，同时，中国资本市场的国际化将推动中国经济的国际化。

因此，资产评估参照国际惯例及采用国际标准就是我们评估界迫切需要解决的。 就评估本身而言，全世界都是一样的。

但由于各个国家的法规不同，商业习惯不一样，制度存在着差异，因而其资本市场的环境、投资者的爱好、乃至评价的方法亦不相同。因此我们在评估的之中，应当根据中国法规的要求将国际通用的评估方法灵活地运用于中国的评估实践。

但灵活运用的前提是将其理论完整地运用而不是部分地运用，不是断章取义。 James C.Bonbright于1937年在其经典著作《Valuation Of Property》描述到评估任何资产，工厂设备及用于商业或目的的无形资产只有三种方法。

这三种方法被James C.Bonbright划分为成本法，收益法和市场法。从那时起，我们曾经修改过这些方法的名字，但是无论我们称之为收益法还是收益资本化法，其本质是一样的。

同样的，市场法的另一种叫法，用于房地产评估时，现在称之为销售比较法，用于非上市控股和整体企业评估时，称为指标公司对比法。无论我们赋予评估方法什么名字，其本质，当我们把这些新方法的外衣被剥离后，它们仅仅是成本，收益和市场法的修改和变形。

中国评估服务市场如同其他各个经济领域一样，其发展是由评估的需求而决定的。阶段，在中国的评估服务市场中，一个重要的组成部分就是评估处于所有权变更过程中的国有企业所拥有的资产和工厂设备。

根据中国国资局和财政部的要求，所有的国有资产在出售之前，无论出售给私人投资者还是有外国公司参与的合资企业，都必须经过评估。国有资产或企业所有权变更的评估需要许多详细资料以及每一项资产的单独评估。

成本法，估量每一项资产的单独评估非常适合于此类评估要求。其它通行的评估方法在国内的应用则仅限于作为。

即使是这样，成本法的应用在中国也是一种有选择的应用。比如，功能性贬值的问题，经济性贬值的问题，土地的作用及价值问题。

造成这种状况固然有中国资本市场不发达的原因，同时政策上的缘故、对评估工作在之作用方面的曲解也是造成中国评估市场混乱，人们评价不高的重要原因。 面对这些负面的报道和认识，业内的一些人对于资产评估市场的寿命究竟有多长产生了疑问。

其实我们的这些疑问和疑虑完全是产生于我们对政府有关法规的有关规定的理解以及中国目前评估市场的现状。改革开放以来，中国大陆已累计吸收外商投资三千五百多亿美元，作为改革开放建立中国资本市场的标志，中国已有1000多家国有和民营企业经过股份制改造后挂牌上市。

这些经济体制改革的成果都离不开我们评估人员十年来的努力。资产评估工作为中国的国有企业转变为多种经济体制并存的企业奠定了基础。

但成绩的显著也会使我们在前进和发展的道路上迷失方向。这一点无论从我们对资产评估理论、方法的应用以及对于资产评估行业发展的方向上都可以看出来。

首先是在评估方法上我们的评估手法单一，似乎除了成本法之外极少见到其它方法的应用；另外，评估报告的应用除了用于立项确认外很难在保险、诉讼等评估最初产生需求的领域中出现。因此我们可以看到，要想使中国的评估事业有所发展我们必须与国际评估界接轨。

我认为，我们第一位要解决的问题是评估师的地位。 在西方国家，评估师的地位与我国的评估师不同。

国外的评估师首先是一位专家，其专家地位是有它的工作经验所决定而并非是由他所经历的所决定。其次，国外的评估师是一位咨询人员，任何评估报告的结论都是一种咨询性意见，只能作为参考意见。

它既不能决定交易的价格，也不能决定遭受损失的赔偿金额。因此，评估师的评估报告往往是作为律师提供给法庭或政府部门的证据之一，法庭或政府部门可以全部或部分地采纳评估师的意见。

第三，国外的评估师工作严谨注重证据。由于西方市场经济竞争激烈的缘故，以及法庭上经常需要评估师出庭作证的缘故，评估师为维护其声誉，非常注意其工作的质量。

评估师的声誉往往是以其出庭的次数多少以及其证词被法庭采纳的多少来衡量。由此看来，中国评估事业的发展和评估师的成长应该经过类似于国外评估师所经历的市场竞争和法庭质询锻炼。

其次，中国资产评估事业的发展也有赖于在评估方法上与国际接轨。这里主要是指收益法和市场法的应用，以及成本法中关于功能性贬值和经济性贬值的考虑。

例如，外国投资者想知道一个整体企业的价值，不需要采取成本法，即，评估它的每一项资产，然后将它们的价值与流动资产相加，然后扣除负债，评估企业整体价值更直接的方法为收益资本化法、现金流量折现、指标公司对比法、以及收入倍数法。这些方法利用潜在收入，即投资者在投资中可能获得的收入，估算投资的价值。

然而，为了使用这些方法，评估师和他们的客户会要求有权使用公司的经过审计的财务文件，就象公司的股票在股票交易所上市。这些财务文件会有一个重要的特点——公开性和透明度。

中国的资产投资者和他们的贷款人想知道，如果在公开市场上转让资产将得到多少回报。因此，类似的并已经出售的资产的相关数量的披露将变得日益重要。

这就是销售比较法或市场法所需数据。当这种评估方法应用于房地产评估时，该方法就随之发展为房地产评估的主要方法，这种方式同样适用于个人可移动资产。

伴随加入世贸，中国将会采取某种方式来记录和披露那些用于销售比较法或市场法的数据。 在评估过程中西方国家与中国的另一个不同在于对功能性和经济性贬值处罚的应用。

功能性贬值是价值损失引起贬值的一种形式，由于效用缺乏或资产设计上的内在需求。功能性的缺乏或需求可以采取不充分或过于充分的形式，换句话说，与目标资产相关的，潜在买家认为其无价值，或对资产实施否定的处罚。

某建筑项目可能存在功能性贬值包括：建筑大小，结构，层数，净高，设计以及材料。 在确定功能性贬值，评估师必需决定应用重置成本还是复原重置成本。

复原重置成本是指估价数值要求复制一个副本或全部资产的复制品，以同样的种类和材料，按照目前市场价格包括：材料，劳动力，生产工具，契约人的管理费和利润，费用。但是不含加班规定，劳动分红，材料或设备的额外费用。

重置成本是指估价数值要求以某新个体一次性取代全部资产，最新技术和材料复制存在个体的生产能力和效用，以材料，劳动力，制造工具，契约人管理费，利润，和费用的市场价值，但是不含加班规定，劳动分红，材料或设备的额外费用。 两者概念上的重要差别是复原重置成本是指构造一个精确副本的成本，而重置成本是指构造相同效用建筑的成本。

功能性贬值形式可以存在包括过分充分建筑，过度建筑，额外营运成本。 过于充分建筑是功能性贬值的一种形式，表示着目前不用于建造相同效用的设施的过去建筑实践的存在；例如，固体砖墙将被金属框架建筑代替。

额外建筑是功能性贬值的一种形式，表示目前不被利用并且将来也不太可能使用的建筑量的存在。例如，被闲置或放弃的建筑空间。

额外营运成本也是功能性贬值的一种形式，资产的设计造成营运无效率，因此，造成所有人或占有人的较高费用。这种处罚形式可以通过估算其现代替代物营运费用的增加来衡量。

例如，在建筑物之间反复挪动材料相关的额外处理材料成本；在替代设施，营运几乎一致。 额外营运成本造成的功能性贬值可通过折扣每年额外营运成本，税后净利，进步达到目前价值标准的保留寿命。

性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部造成的价值损失。外部条件造成的经济性贬值可以源自国际，国内行业基础或地方。

各种各样的外部因素影响潜在经济回报，因而，直接影响资产或物业的市场价值。 决定经济性贬值是否存在，报告必需来自目标财产和行业的经济性，极其即时的，评估基准日完成。

研究可通过检验目标财产的收入史，以及任何地方或其他可以影响标的和其资产经济表现的因素。对典型房地产，尤其是小型普通物业，地方市场条件的影响就十分重要。

分区制，地方经济，失业及行业因素都影响房地产价值。较大房地产物业可能不受地方经济影响，但是，受到地区，国家甚至全球经济的影响。

代表性主要资产包括房地产和重要资本资产，以及相关影响（商业价值象有形和无形资产，流动资金）可被地方经济因素影响，但是通常更重要的是被行业经济条件影响。 行业经济条件影响，许多资产通常作为企业评估，不仅仅是房地产或机器设备。

代表性的资产，可归入此类的包括水泥场，钢铁制造厂，造纸厂，生物医药和化工厂，以及其他加工厂；行业诸如石油，天然气或采矿；以及其他在某特殊行业完成的装配线。用于某行业经济的典型数据包括此行业公司年度股东报告，证券交易委员会报告，讨论产品和原料价格变动的行业出版物，投资银行和经纪商报告以及政府研究。

通过应用这些数据，评估师可以确定此行业收入，因而目标资产，过去，现在或将来被外部经济影响其降低收入从而降低企业和其资产价值的因素所左右。 确定EO的第一步是调查影响企业和资产贬值的经济条件的存在。

然后，调查任何EO的原因之后，必需以某种客观方式认证。EO存在于任何行业或资产，下面是其特性：