房屋租赁权性质之我见

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翻新时间：2023-04-02

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房屋租赁权性质之我见

摘要：房屋租赁关系作为生活中的一种重要的财产关系，目前学界有债权说、物权说等多种不同的观点，对于房屋租赁权的定性，有助于我们进一步认识房屋租赁权的性质，从而对其进行法律规制和有效保护，还推动我国房屋租赁法律制度的建立和完善。关键词：房屋租赁权；买卖不破租赁；物权优先性

一、房屋租赁权的定性关于租赁权的概念有学者认为，认为租赁权是基于租赁契约产生的由承租人所享有的各种权利，包括租赁契约成立后、租赁物交付前和租赁物交付后所产生的权利。另一种观点认为租赁权仅指承租人对交付后的租赁物所享有的权利，如"承租人之权利，为使用收益权，包括为使用收益必要之占有之权利，此等权利总称为租赁权。

"可以看出，租赁契约生效后，租赁物交付前承租人所享有的权利能否包括在租赁权的内容中，是有争议的。笔者认为，房屋租赁权是指承租人在房屋交付后对房屋所享有的占有、使用、收益等的权利。

房屋交付前、后产生了不同的法律关系。民法理论上，所有权属于物权，租赁权属于债权，基于"物权优于债权"，早期罗马法实行的是"买卖击破租赁"原则。

但此原则全然不顾完全处于被动的承租人的利益，致使租赁关系极不稳定，并从而导致社会纠纷，严格意义上的"买卖不破租赁"，其表述应当是"不动产租赁物所有权的转移不破租赁"，或者"不动产租赁物所有权的变动不得对抗租赁物债权"。由此可以看出，"买卖不破租赁"是债权的一个特例，此时附着在标的上的租赁权已被赋予了一定的物权性质。

现代市场经济的复杂也使得物权与债权的区别界限越来越难以划定。故"买卖不破租赁"原则并不违背"物权优于债权"的原则，作为一个特例，在市场经济下更有其重要意义和法律价值。

二、房屋租赁权性质返璞归真如果房屋租赁权是物权的一种，则我们应然能分出处其具有的物权性质以及所属物权之种类。纵观物权法定原则下的各国物权种类，房屋租赁权的性质应有新的考虑。

（一）物权性

1、物权"掠影" 关于物权的概念，自德国立法首次出现"物权"表述至今，主要有三种学说，即"对物关系说"，"对人关系说"和"折衷说"。现代民法多采"折衷说"，我国立法和学界多将物权定义为：物权权利人直接支配特定的物并排他性地享受其权利。

物权既是对人关系，也是对物关系，物权是二者的结合。传统物权理论认为，物权与债权相比较，具有鲜明的个性。

一是物权的支配性。所谓支配性，是指物权人客观上能够实际占有、管领标的物。

所有权人是其所有物的支配者，其他任何人不得予以非法干预，否则即构成侵权，这也是物权的绝对性、对世性的表现。相反，债权人基于其债权，虽然可以请求债务人为或不为一定行为，但他不能直接支配债务人的所有物，这也就是说债权人不享有对物的支配力。

二是物权的排他性。物权的排他性是指物权人禁止非物权人随意干涉其物权的权利。

物权的排他性还表明，一物之上不能设立两个以上性质相互冲突的物权。如果允许"一物一权"的原则被破坏，则因所有权的复数性所产生的利益冲突，必将损害物权的排他性。

债权作为请求权，不能对抗第三人，亦即无排他力。三是物权的永久性。

物权的永久性表明，只要物能持续存在，物权人的权利就能持续存在。物与权利同为一体，二者共命运，物在权在，物灭权失。

债权并非如此，债权基础一旦消失，债权也随同消灭，根本不问物存在与否，这是债权暂时性的理论依据。可见，物权与债权的界限是非常清晰的，双方之间不会有模糊的状态，非此即彼的现象不可能客观存在。