营改增中的物业管理纳税筹划影响

摘要：营改增政策在各行各业的推广，在一定程度上避免了重复纳税的问题。本文对营改增政策与企业纳税筹划进行简要论述，分析了营改增对物业管理企业纳税筹划的影响，提出了营改增政策下物业管理企业纳税筹划策略。

关键词：营改增；物业管理企业；纳税筹划；影响

进入21世纪后，我国社会主义市场经济发展迅速，传统的纳税模式已经逐渐不能适应市场经济发展的需要，纳税改革势在必行。营改增政策的推广，改变了以往一些行业营业税和增值税并行的纳税模式，将实行营改增政策的行业，在进行纳税时，将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，在一定程度上避免了重复纳税的现象。在物业管理企业实行营改增政策，在短期来看企业的税负有增无减，但是从长期来看，有利于提高该企业的工作效率，促进物业管理企业的长远发展。

一、营改增政策与企业纳税筹划

(一)营改增政策

营业增政策即营业税改增值税，指将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，可以有效的避免重复纳税，有利于企业减少税负。2011年我国财务部和国家税务局联合下发营改增试点方案，于2012年开始在上海交通运输业和部分现代服务业进行试点，营改增试点后取得了良好的效果，2013年8月将营改增范围推广到全国，2016年5月我国全面推开营改增试点。在推行营改增政策以前，很多行业的营业税和增值税并行，造成了重复纳税，加重了纳税人的负担，影响了企业的长远发展。营改增的征收范围为交通运输业和部分现代服务业，将营业税的价内税改为增值税的价外税，形成增值税的进项税额和销项税额的抵扣关系，减少了重复征税，有利于促进企业的转型和产业结构的调整升级，在一定程度上促进了我国国民经济的发展。

(二)企业纳税筹划

纳税筹划又称为合理避税，企业进行纳税筹划主要是指，在遵循国家法律法规的基础上，通过对企业的各项投资理财和经营活动进行事先的筹划和安排，尽可能的减少企业的纳税负担，增加企业的流动资金，进而投资更多的项目。纳税筹划的目标是使得纳税人的税收利益最大化，纳税筹划活动发生在企业的各项投资理财和经营活动之前。纳税筹划的内容主要包括避税筹划、节税筹划、转嫁筹划和实现涉税零风险，一般通过选择低税负方案和滞延纳税时间两种途径来实现税收利益最大化的目标。因此税务筹划具有合法性、事前筹划性和明确的目的性等特点。合理的进行纳税筹划有利于使企业有效率的选择经济行为，增强企业的竞争力，充分发挥税收杠杆的作用，增加国家的收入。

二、营改增对物业管理企业纳税筹划的影响

通过对上述营改增政策和企业纳税筹划的分析，我们可以了解到营改增政策的推行对物业管理企业的纳税筹划具有一定的影响，总的来说分为两个方面，一是，从短期来看物业管理企业的税负有增无减，二是，从长远看，营改增政策有利于促进物业管理企业的发展。下面分别进行论述：

(一)物业管理企业的税负从短期来看有增无减

在推行营改增政策之前，我国的增值税存在两种税率，分别为17%和13%，在推行营改增政策以后，又增加了两个税率，为11%和6%。从税率上来看，进行营改增以后，企业税负具有了明显减少。但是物业管理企业由于其自身的特征，具有较高并且不能抵扣的成本费用，例如人工费等，这使得物业管理企业的税负并没有明显的降低。如果对物业房和商品房按照营改增后的税率3%和6%进行征收，并包括减免政策和国家补贴，可以有效的减少物业管理企业的税负。

(二)从长远看，有利于促进物业管理企业的发展

我国在部分服务业中推行营改增政策以后，可以与第三产业进行进一步的融合，使得企业的内部管理得到有效的优化，进一步的促进了企业的发展和经济的增长，使企业的经济结构得到优化。就目前而言，我国物业管理行业的税负较重，物业管理的收费问题也没有得到明显的改善，且税率较高。推行营改增政策以后，物业管理企业的市场规模得到进一步的扩大，对企业的抵扣范围以及征税税率进行了一定的调整，有效的解决了重复征税的问题，有利于物业管理企业的转型和升级。因此，从长远来看，推行营改增政策可以使企业的可抵扣税额增加，一定程度上降低企业的税负，有利于促进物业管理企业的发展。

三、营改增政策下物业管理企业进行纳税筹划的策略

(一)对非居住物业和居住物业实行区别征税

在物业管理企业推行营改增政策以后，对非居住物业和居住物业实行区别征税，两者可以按照不同的税率进行征税。实际情况表明，非居住物业的征税并没有发生亏损的情况，还出现少许的盈利，而居住物业的亏损较大。因此，在进行征税时，非居住物业可以按照营改增以后增加的税率6%来进行征税，对非居住物业和居住物业实行区别征税。

(二)尽量争取税收优惠

在实行营改增政策以后，当企业出现税负增加的情况时，可以通过对相关的税收政策进行进一步的剖析和理解，从而选择更加合理有效并且可以促使企业税收利益最大化的方案进行纳税。且应该更加重视对抵扣环节的核算，通过适当增加可抵扣项目的方式来降低企业的税负。例如，使商业性房产也开具增值税专用发票；还例如通过增加的可抵扣项目，作为支付公司进行绿化和保洁的费用，不断的改善企业人工费用较高的现象。

(三)减免保障性住房税收

保障性住房由于其带有保障性质，因此，在其进行物业管理时具有一定的特殊性，在其进行征税时，应该对其进行税收减免或者税收降低。因此，相关部门在进行征税时需要针对保障性住房出台相应的住房优惠政策。应该减免经营性住房出租所得的费用，促进物业管理行业的长远可持续发展。因此，推行营改增政策以后，物业管理企业在进行纳税筹划时，应该将减免保障性住房税收作为基础条件，促进物业管理行业的发展。

(四)保留补贴税收优惠

物业管理企业的经营宗旨是服务社会，利润不高，因此税务机关对物业企业进行税款的征收时往往有一定的税收优惠，通过对物业管理企业的税收优惠政策来提高物业管理的质量和水平。例如，对售后公房等利用企业代收煤气费等费用的部分，不收取增值税，将物业管理企业收取的物业费用扣除设备耗能后的余额作为物业管理企业的计税基础。通过保留公房的租金免征税的税收优惠政策，减免部分税收，尽可能的减少物业管理企业的税收负担。

(五)适当增加简易征收的应用范围

在一些行业推行了营改增政策以后，出现了税负增加的问题，这个问题在一定程度上增加了企业的负担，为了解决这个问题，促进企业的发展，应该进一步扩大简易征收的应用范围，对简易征收的计税方式加以设计。目前我国存在数量较多的小企业，作为小规模纳税人的小企业，年收入低于500万，在进行缴纳税款时，往往使用简易征收的方式进行计税，即以3%的税率进行增值税的缴纳。例如，某一小规模纳税人在进行税收缴纳时，用企业全部收入减掉人工费用支出，利用简易征收的方式进行缴税。因此，适当增加简易征收的应用范围，可以有效的减少企业的税负。

四、结束语

综上所述，营改增政策是我国社会主义市场经济体制改革的重点内容，经过较长时间的实施，取得了较为良好的效果。营改增政策的实施，对物业管理企业来说既是机遇，也是挑战。因此，物业管理企业在进行纳税筹划时，应该明确营改增政策对企业纳税筹划的影响，根据企业的实际情况，不断优化营改增政策下物业管理企业进行纳税筹划的策略，通过对非居住物业和居住物业实行区别征税，尽量争取税收优惠，减免保障性住房税收和保留补贴税收优惠以及适当增加简易征收的应用范围等方式，提高企业的纳税筹划策略，实现物业管理企业税收利益最大化，促进企业的长远发展.

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