翻新时间:2013-12-18
浅谈房地产拍卖底价评估应注意的问题(1)-成本管理论文(1)
作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告,报告中往往要涉及三个最基本的概念:一个是公开市场价值,一个是拍卖底价,一个是拍卖保留价。对于前者,由于有房地产估价规范的严格规定,一般没有异议。
但是对于后二者,由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致,因此,对于什么是底价,什么是保留价,两者之间是什么关系,它们与起拍价、抵债价又是什么关系,房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的 法律 地位如何, 目前 有一些不同看法。本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨,以期抛砖引玉。
一、什么是拍卖 《中华人民共和国拍卖法》第三条规定:拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际 经济 生活中,拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。
第一种性质的拍卖是基于自愿原则的,即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖,土地使用权出让拍卖也属于这种性质。
另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的,往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中,是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖:一种是英格兰式,报价由低到高,不断加价竞买,直到无人再加价时,即以最后应价者竞买成功为基本特征。
我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式;另一种拍卖形式则是荷兰式,报价由高到低,不断减价,以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。
近日,深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。 与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖,即强制拍卖。
我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。
二、拍卖底价与拍卖保留价 《房地产估价规范》第6.10.2条规定:房地产拍卖底价评估,首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的 影响 确定拍卖底价。 底价即最低商业价值。
在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的,重新拍卖或变卖。
(《海商法大辞典》1988年版第414页) 保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中,第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价,并要求拍卖人保密。拍卖国有资产,依照法律或者按照国务院规定需要评估的,应当经依法设立的评估机构评估,并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。
” 第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……;
(三)、委托人提出的保留价。” 第五十五条规定“拍卖无保留价的,拍卖师应当在拍卖前予以说明。
拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。” 可以看出,底价是标的物的最低商业价值,或者说是第三方(房地产估价机构)确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价,相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格;保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的,相对来说更具有主观的意味。
在第一种性质的拍卖,即基于自愿原则的拍卖情形下,拍卖委托人是拍卖标的的所有人,有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值,自行确定拍卖保留价。通俗地说就是:我就打算按这个价钱卖,低于这个价钱我就不卖了。
此时,底价即保留价。在拍卖未成交的情况下,委托人可以降低自己的底价(保留价),因为最低商业价值是他自己确定的,他自己可以更改。
在第二种性质的拍卖,即强制拍卖的情形下,作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为:第一,这两
下载文档
网友最新关注
- 漂亮阿姨
- 我的梦
- 春天
- 登山
- 我.老师.图书角
- 双胞胎的烦恼
- 他在烈火中永生
- 春天的发现
- 有趣的同学
- 唉,我的压岁钱
- 交换
- 我家里的“古董”
- 猜“笑神”
- 蜡烛
- 我真幸福
- 浅析对城市绿化植物种类及作用的探讨
- 论企业医疗保险体系的变革
- 大学生创业教育管理模式(PLM)探讨
- 论雇佣关系的法律定位
- 探讨公路建设中路基施工过程中质量问题
- 浅谈房屋建筑施工方案安全评价
- 公路路基加固技术的应用研究
- 如何建立基于胜任素质的绩效管理
- 电驱动膜技术处理对苯二甲酸(PTA)生产废水工程的应用
- XML技术在飞行数据处理服务中的应用
- 吃红肉易引发心血管疾病
- 加强消防施工单位监督工作的探讨
- 住宅小区地下车库的结构设计
- 快乐需要分享
- 工业节能减排压力增大 环保产业迎机遇
- 三年级上册语文生字组词18-25课
- 阅读、朗读与语文――点滴之我见
- 三年级上册语文生字组词26-32课
- 走校本研修之路,浇三新强校之花——三新现场会交流材料
- 《我和祖父的园子》教学反思
- 读、写、说在教学中的运用
- 开展语文活动课的体会
- 小学作文评语改革实验报告
- 守望乡土,守住心灵
- 校本研修,促我成长
- 三年级上册语文需要背诵的段落和默写的九首古诗
- 浅谈小学朗读教学中存在的问题及解决的办法
- 中美教育比较——一个真实的故事
- 《外婆家的石桥》教学随笔
- 让每次鼓励都是孩子正面成长