小区停车位产权归属问题探讨

「内容摘要」随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现，“车位之争”已成社会关注问题之一。其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商、小区业主及物业管理公司也是各有各的说法。本文着重从我国的实际情况出发，并借他山之石，将围绕小区停车位的产权归属问题展开讨论。

「关键词」停车位，产权，建筑物区分所有

汽车作为工业社会的标志之一，对人类文明的促进有目共睹。车可娱人，亦可扰人，停车问题便是其中之一。作为人类交通工具、运输工具停放安置休养场所的停车场（林肇家：《论区分建筑物停车全产权登记》，载《土地事物月刊》第293期。）本不是问题，只是伴随着人的矛盾的日益突出才成其为问题。特别是这几年，我国的房价越涨越高，而车价却是越来越便宜，随之而来的“车位之争”愈演愈烈。开发商、小区业主和物业管理公司各执一词，各方人士也是众说纷纭，莫衷一是。其围绕的问题无非是“这停车位到底是谁的？”然而，由于现行法律规范的缺失或不甚明确，导致了各地法院判决也是五花八门。可以预见，随着住房商品化的进一步深入及有车一族的不断涌现，“车位之争”必将引发更大范围的矛盾对立。为此，笔者将从小区停车位产权归属的角度予以探讨。

从我国目前的实际情况来看，商品房住宅小区的停车位大致可以分为如下四种情况：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。鉴于停车位在住宅小区内所处位置的不同，其权利的展开也不尽相同，下面将予以分别论述。

（一） 住宅小区地面停车位

（二） 住宅小区地下停车位

所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑物不得不更多地向空间发展，包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用，才导致了地下停车位的出现。然而，由于我国长期以来对地下空间利用的忽视以及对停车位的需求不够旺盛，而法律来源于社会的需求，从而导致了该领域法律规定的空白，而今情势却已大变，地价一个劲地往上涨，人们对地下空间特别是停车位的需求日渐增加，也因此，将地下停车位推到了现今这场“车位之争”的焦点地带。

确认地下停车位产权的归属必须有一个前提，即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。这就不得不先考证我国目前法律架构下土地和建筑物的关系。在大陆法系范围内来看，一种是以德国、瑞士为代表的“建筑物依附于土地”的立法例，一种是以日本、我国台湾地区为代表的“土地和定着物都为独立的不动产”的立法例。那么，从我国《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《担保法》的规定来看，是采纳了土地和建筑物不可分离但又未将建筑物视为土地的一部分的观点，即所谓的“房随地走，地随房走”的立法模式。在这种立法模式下，地下停车场与其上面的土地不可分离但又互不相属。那么，要问的是，对地下停车位到底应该如何来展开它的权利架构呢？它能够成为所有权的客体吗？前面我们提到过，只要具备构造上和使用上的独立性，即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确，与其上的房间有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、独立的特定物，可以成为单独所有权的客体。（王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第400页。）然而，结合我国房地产市场的实践来看，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权（即相当于专有部分的所有权），亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的产权的话，会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。为此，不禁要问，依据我国现行的房地产法律关系架构，没有“地”又哪来的“房”呢？因此，按王泽鉴先生的话，此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。另外，从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的，也因此，实践当中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。

然而，从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该种停车位可拥有独立的产权。如北京市就规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

另外，从目前的司法实践来看，对于地下停车位的产权归属虽还没有统一的意见，但令人惊喜的是，南京市鼓楼区法院已经做出了全国首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决，其依据便是小区土地使用权面积与全体业主分摊的面积是一样的，即排除了地下停车位对小区土地使用权面积的分摊。我们认为，鼓楼区法院的做法是符合法理的，虽然地下停车位理论上可以成为单独所有权的客体，但只要没有分摊相应的土地使用权面积的份额，它就不能够作为一个独立的建筑物而可以被开发商予以处分，相反它只能依附于地上建筑物并归属于小区的全体业主。该判决对目前有关小区地下停车位纠纷的解决，不无积极意义。

（三） 楼房首层架空层停车位

所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），也是住宅房屋单元的从物。故，关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的，此处不再赘述。

（四） 楼房屋顶平台停车位

所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。

楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及，但随着停车位的日益紧张，有关这种停车位的纠纷也会日益增多。关于屋顶平台的归属问题，也是颇有争议。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。（ 王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第398页。）我们认为，对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。也因此，对于该空间的利用如设置停车位等权利应当属于建筑物的全体区分所有人。同理，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可。当然，如果物业公司提供看管服务，也可以收取一定的看管费用。

综上，我们针对小区停车位各种不同的形式，分析了其各自产权的归属情况。也只有对停车位的类型作出区分，才能够解释清楚其产权归属的法理依据。同时，对其中的某一类停车位，我们也不能够一概而论，而必须依据公平原则，考虑停车位的容积率是否已纳入整个土地使用权面积，考虑停车位的建设成本是否已纳入商品房的成本，并以此来最终确定小区停车位的产权归属。前不久，十届全国人大刚刚完成对宪法的修订，进一步明确了“公民的合法私有财产不受侵犯”的宪政精神。作为下位法的民法（包括物权法）当然有理由、有义务贯彻上位法的实施和实现，小区停车位虽不甚起眼，但涉及面广，且日益紧俏，故其产权归属问题必须由法律规范来予以明确。我们也相信，即将出台的《物权法》会给这场持续已久的“车位之争”划上一个休止符。