广州市地铁站地下空间的商业开发利用初探(1)论文

【论文摘要】 本文通过对广州地铁站地下空间商业利用的实地调查，发现目前广州地铁站地下空间利用存在问题，如商业用地种类过少，地下开发规模过小，未能有效结合其他地下空间利用方式等，最后指出广州地铁站应结合其附近的地上和地下空间，综合多种地下空间开发方式，以形成大规模的地下空间综合系统。 【论文关键词】 广州地铁站地下空间商业利用

一、前言 地铁是一种可以独立运行的交通系统，是现代化城市的标志，是合理利用城市地下空间资源的典范，在合理开发利用城市地下空间资源的同时，带动了城市地下空间的开发和利用，形成了地下空间开发的规模效应，拓展城市资源，促进城市的立体化发展，是解决中心城区高密度疏散，扩充基础设施容量，达到人车立体分流，寻求人文景观与自然环境的均衡和统一，减少环境污染，节约土地资源等许多问题的有效途径。 1863年，世界上第一条地铁在伦敦投入使用，至今地铁得到许多大城市的青睐，到2000年全世界已有115个城市修建了7000公里地铁。

目前国内外部分修建了地铁的城市已成功的实现了地上地下土地的综合立体利用，为城市的更好发展创造了条件。 上海较具规模的地下商城、地下街道均沿地铁线展开，沿地铁线展开的还有一些单建的地下车库，它们兼有商业与交通两大功能。

香港地铁是世界上为数不多的地铁经营没有严重亏损的地铁公司之一。其原因除了公司有权根据通胀率每年对占地铁总收入大部分的票价进行调整外，资源性收入在香港地铁经营结构中占相当比重，1989年～2001年，房地产、商贸、广告等资源开发性收益逐年增大，2001年占总收入的四分之一，其中很大部分应归功于其对地下空间的有效、综合开发与利用。

美国是世界上拥有地铁最多的国家，现有地铁约1230公里，占世界地铁的21%。 目前国内外关于轨道交通与城市地上的土地利用之间关系的研究，以及关于地下空间开发的研究较多，而关于地铁站附近的地下商业空间利用开发的研究较少，因此我们对广州市地铁站的地下商业空间利用情况做了一个初步的调查与分析。

二、广州市地铁站地下空间的商业开发利用情况 1.广州地铁现状及地铁站空间商业利用现状 广州市目前已建成通车运营的共有两条地铁线路，为地铁一号线和二号线，两条线路有一个交汇站，为公园前站。 广州地铁一号线首段西朗—黄沙于1997年建成通车，全程从西朗至广州火车东站，线路全长为18.48公里。

2000年地铁一号线年客运量达6441万人次，大约使5%的公交出行人流分流到地下，2000年运营收入达19199万元，运营支出21702万元，亏损达2503万元。2002年地铁一号线共运送乘客6629万人次。

目前，地铁一号线沿线，共有8个大型综合商场及一个专业商场，总体供应量约为54万平方米。一号线的客流特征为：节假日客运量明显高于工作日，假日客流主要集中分布在体育西、公园前站，而最大断面位于公园前到东山口。

广州地铁二号线首通段九站八区于2002年开通试运行，线路长9.01公里，日均客车开行列次177次，日均乘坐人次5.56万人次。到2003年7月27日，广州地铁二号线与一号线成网后客流增加明显，开通头一月，地铁总客流量（含一号线）高达1095万人次，日平均客流量36.5万人次。

两条线运营总里程27.8万公里，相当于绕了地球7圈。 广州地铁运营由广州地铁总公司下属的地铁营运公司负责，地铁总公司承担广州市轨道交通的建设、营运和管理，以及沿线物业开发和多种经营活动。

为了了解广州地铁的地下空间利用情况，我们对广州地铁一号线的广州东站、公园前站、体育西站、东山口站、芳村站、坑口站、西朗站和二号线的琶洲站、广州火车站、鹭江站、三元里站、海珠广场站等共12个站点的部分营业员及乘客进行了简略调查。普遍反映乘坐地铁的人流高峰一般发生在一天中的中午和傍晚上下班时间，以及一星期中的星期六和星期天，其中包括老人的出行率也会有所上升（老人凭老人证乘坐地铁免费）。

地下商铺的商品销售最旺的时间一般与人流高峰时刻相同，但也因商品种类的不同而有所差异，例如药品店、洗衣店等。顾客需求量最大商品的是杂志、饮料、零食等。

目前广州地铁站设有的商铺主要包括报刊亭、洗衣店、药店、便利店、修表修鞋店、冲印店、蛋糕店，以及银行等金融服务代理点，另外基本上每个站点均设有自动换零机和自动售货机，机器的个数因站点的大小而异。商铺中多数为私营连锁经营店，所获利润因站点的不同和在地铁站内所处位置不同而有所差异，例如广州火车站、公园前站、体育西站、三元里站一般生意较好，盈利较多，如公园前站的一饰品店一个月的盈利大约为2000元人民币；而琶洲站、鹭江站的商铺则大致处于亏损状态，如鹭江站的表鞋修理店，一个月的店面维持费用大约为3000人民币，而一个月的销售额大约仅为700人民币，亏损严重。

这和各个站点的客流量有很大关系，二号线开通不久，客流量大大不如一号线的几个大站点。另外，营业员和乘客普遍反映地铁站内缺少公共厕所和用现金支付的公共电话，公共休息用椅的数量也极其有限。

此外，目前广州地铁站普遍存在地下过街道宽度过窄的现象，人流量大时容易形成拥挤现象，不能很好的缓解地面交通。目前，相对于广州日出行量高达400多万人次来讲，地铁交通的分担率仅占10%。

2.广州地铁一号线 地铁一号线在经营方面包括商铺出租、广告、银行代理点、地下电讯专营权等。现在地铁商铺总面积超过5000平方米，首批商铺以公开竟投的方式招租，最低价为月租金90元/平方米。

地铁广告面积达7000平方米，在公园前、东山口、体育西路、广州东站等站内设置了灯箱广告，月广告费为7000元～8000元/平方米。在地铁一号线16个站内开设的包括报亭、照片冲印、西饼、医药、旅游服务、便利店等连锁店。

由地铁一号线部分站点地下空间利用的基本情况可看出，地铁一号线的西朗、坑口站人流较少，需求少，尚未设置任何商业服务设施，土地及地下空间未充分利用。其中东山口站，有一纯净水商铺、一报刊亭、一小惠店设在收费站以内的（二号线也有类似情况出现），一定程度上影响了商铺的经营收入。

地铁站入口的一段地下空间有几家商铺在招租，说明部分地下空间资源还处于利用不合理或未利用状态。 地铁一号线的建设基本实现了地下空间的综合利用，并在广州东站、体育西、东山口、烈士陵园、公园前、芳村站等地铁站实现了公共交通的地下换乘枢纽、地铁车站与地下商业街、人防工程，以及沿线物业的综合发展。

其中有两个站点与地下商场相通：公园前站中，地铁站出口不仅与地下商场（主要销售衣服、饰品等）相通，而且还与中旅商业城负一层相连通，其主要租户有招商银行和“百佳”超市，行人可由此直接上地面层，缓解了大量人流通向地面的情况；芳村站出口与“好美居”地下家居广场相连通。 调查过的7个站点共有11种经营类型的商铺，其中设有报刊亭和洗衣店的站点有5个，数目最多，其次为药房、照片冲印店和银行，均为4个站点，最少的是便利店，为0，就是说一号线已调查的7个站点均未设有便利店。

7个站点中，交汇点公园前站和东山口站的商铺种类最多，为8种，最少的是坑口站和西朗站，人流稀少，基本没有商业店铺。 3.广州地铁二号线 目前，二号线基本上采用连锁经营的形式，有“天天洗衣”、“同济大药房”、“中信文化”报亭、“ELEVEN”便利店，其中部分站点设有“中国建设银行”的金融服务代理点，但总体上看，与一号线相比，二号线由于开通不久，各站点商铺的数量及提供服务的种类都还不能适应发展的需求，甚至许多空间还处于未利用状态。

目前地铁二号线站口已与部分商场连通。如三元里地铁站连通翔龙佳数码鞋业城，广州火车站地铁出口直通天马时装批发中心首层，海珠广场站直通缤纷广场首层，特别是市二宫两个出口设在蓝色快线商场楼下，与其负层相通，其主要经营用途有潮流饮食店、特色精品店、便利店，以及运动专门店，达到了地上地下空间的有效、综合利用。

经调查，二号线的鹭江站共有四种类型的商铺，其中便利店是设在轧机设点内的，即只有买过票的乘客才有可能到那里购物，这样的布置不尽合理，不仅不能满足把地铁站当作过街道的行人的购物目的，也较大的影响了商铺的商业利润。广州火车站由于客流量大，站点地下空间面积较其他站点大，但其中的报刊亭、药店、便利店的位置较偏，偏离人群主流经过的地方较远，人群一般不经过这些商铺，因此营业员反映店铺在站店内的地理位置很大地影响了他们的营业额。

由地铁二号线部分站点地下空间基本利用情况可以看出，地铁二号线一共只有6种经营类型的商铺，其中广州火车站和三元里站的种类最多，为5种，最少的是海珠广场站，为3种。其中，调查的5个站点中均设有药店和便利店，而只有1个站点设有修表、修鞋、配匙店。

4.广州地铁一号线与二号线的对比 从以上的论述，对比广州地铁一号线和二号线，我们可以看出：由于二号线刚开通不久，开发力度还不够，加上由于二号线的首尾站点是延伸至部分未开发或尚处于开发阶段的地区，人流稀少；而一号线则是贯穿广州市的繁华地带，所及之处，人流众多，因此二号线客流量远不及一号线，所以，从地铁站地下商铺的种类、数量到销售、赢利情况均较一号线少。但是，同时也可以看出，二号线已经开始注意商铺的经营种类了，其中的便利连锁店便是一号线所没有的，这将能满足乘客的即兴购物欲望。

且从一号线和二号线的对比也可以看出，由于二号线大部分采用连锁经营的形式，因此，各站点商铺的种类比较类似和统一，不象一号线那么种类分散。从用地面积上看，一号线与二号线的地下空间利用中，除了大型商场等外，商铺面积基本上都控制在20平方米内。

总的来看，广州地铁站地下空间利用还是以报刊亭、药店、洗衣店和银行为主，地下用地规模均较国内外其他城市小，商业用地种类少，与地下商场、地下停车场、地下过街道的结合还不充分，还有很大开发利用空间和潜力。

三、广州地铁站地下空间商业开发利用展望 地铁并不是纯粹的供乘客出入的交通站，而应该综合其附近的地上和地下空间来考虑，是一种满足乘客在出行过程中各种需要的城市综合服务体系。 首先，广州地铁的人流高峰基本出现在上下班时间，说明乘客中有很大比例的人都是上班族，他们一般行色匆匆，因此，让他们在乘坐地铁的时候能够顺便完成日常的生活事物是最理想的。

有洗衣店的营业员反映他们生意最好的时候一般是在一天中的早晨上班时间，这也正反映了上班族乘客的这种心理。地铁站应包含金融、商业、邮电、咨询和交通等各种功能，让乘客在地铁站或站的附近就能完成各种（例如购物、娱乐、业务）出行目的，这样也能大大减少交通量。

其次，地铁站的地下空间除了商业功能之外，还应该兼有行人通道的功能，即人车立体分流，把地面的一部分行人分流到地下，广州每年因交通拥挤损失的产值达117 亿元，人车立体分流不仅能有效缓解地面交通，还能间接促进城市社会经济的发展。 第三，“停车难”是广州市目前城市交通的突出问题之一，可以考虑修建地下停车场。

地下停车场容量大、用地少，布局合理，接近服务对象，特别是结合地铁站修建地下停车场便于换乘地铁到达城市中心，有助于减轻城市中心区的交通压力，提高了地铁的利用率，又减轻了汽车造成的公害，上海人民广场地下停车场就是一个成功范例。 另外，广州地铁站的地下空间还可以综合考虑人防工程，实行平战结合等。

总之，广州地铁站应加大地下空间的开发力度和开发面积，增加商业服务用地的种类，充分利用已开发的地下空间，结合各种地下空间的利用方式，形成大规模的地下空间综合系统。