登记的生效时间与公信力

登记的生效时间与公信力 登记的生效时间与公信力 登记的生效时间与公信力 本案是关于房屋买卖纠纷的案件，涉及三方当事人之间的两个买卖合同的效力及登记的法律效力问题，解决本案的关键就在于厘清这两个买卖合同及房屋登记、交付的效力。本文以登记为中心对此谈一点看法。

一、房屋所有权变动以登记为生效要件

当事人订立房屋买卖合同的目的是移转房屋的所有权。这样，在房屋买卖交易中，涉及债权变动和物权变动两个法律事实、涉及到债权和物权这两种基本的民事权利，当事人订立买卖合同即在当事人之间建立了债权债务关系，房屋所有权的移转即在当事人之间发生了物权变动，买卖合同是房屋所有权移转的原因，房屋所有权的移转是买卖合同的履行的结果。但买卖合同的履行还必须与登记相结合。房屋属于典型的不动产，不动产物权变动以登记为公示方式乃公理性规则。不动产登记制度的立法例主要为两种：一种是实质主义的登记体例，即登记有决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效的立法体例，换言之，不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不发生效力。这种体例以德国立法为代表，我国《房地产管理法》、《担保法》、最高人民法院的司法解释也是这种体例。按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事人的合意，也需要登记，合意与登记的双重法律事实决定了不动产物权变动的效力。这种登记体例也称为登记生效主义。另一种是形式主义的登记体例，即不动产物权的设立、变更、移转、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力，但不登记不得对抗第三人。此种体例也称为登记对抗主义，以法国、日本立法为代表。1我国现行法律体系对不动产登记采用了登记生效主义的体例。在房屋产权变动方面，《城市房地产管理法》第60条规定：非经登记，土地和房屋不发生物权设立、变更、移转和消灭的法律效力。建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。“因此，在我国房屋买卖中，房屋产权的移转必须通过过户登记来实现。

二、登记的构成与生效的时间

考察登记的实际运作过程，可以发现登记这个法律事实由登记申请人的行为和登记机关的登记行为结合而成。没有当事人的申请，登记机关的登记行为便失去了存在的基础；只有当事人的申请而没有登记机关的登记行为，则登记亦无法实现。物权变动当事人申请登记机关办理物权变动登记，该行为显然包含了下列意思：其一，当事人移转不动产所有权的合意；其二，当事人请求登记机关办理登记的意思。对于移转不动产所有权的合意，当事人在订立买卖合同时就已经达成，合同一方依据合同的规定应当办理登记的申请，乃是一种依据合同应负的义务；而另一方要求其履行登记义务实际上是要求其实际履行合同。如果负有登记义务的一方拒不办理登记申请，则应当以构成违约论，另一方有权要求其承担违约责任。如果合同没有规定登记的义务，当事人也应当依据法律的规定负有办理登记的义务，此种义务一旦为法律所固定下来，便可以自动转化为合同义务。任何一方违反此种义务，都将构成违约。可见，买卖合同的拘束力自合同成立一直到申请登记为止。但是，在买卖合同成立、生效后，当事人一方基于其利益衡量可能选择承担违约责任而不愿移转不动产的所有权，即不向登记机关申请登记。德国民法所谓的物权行为（物权契约）即指当事人的这一合意。登记机关的登记行为属于事实行为，一经完成即发生法律效力，此点当无疑义。从世界范围看，登记机关有法院和行政机关之别，但无论何种机关，它们都具有公共权力机关的性质，由于公共权力的介入，其公示的效力便得到了强化。

物权变动生效的起点是登记完成或者登记生效。因此，登记的完成既是物权变动生效的起点，也是登记公信力的起点。无论是初始登记、变更登记，还是注销登记，其程序都包括申请、受理、审查、簿记四个环节。4因此，簿记的完成（包括证书的发放）才能视为登记完成，登记完成时才能生效。登记是否完成，既不能依据登记机关工作人员的口头答复或者书面答复判定，更不能依据登记机关“领导”的批示判定，而应当从登记簿上的记载予以判断。登记簿是表征登记的标的物上存在权利的根据。

根据本案案情，我们认为：吉春公司与新庄公司依合同约定完成交付并着手办理产权过户登记手续，表明双方已经依照买卖合同履行合同义务，双方当事人移转房屋所有权的意思并没有发生改变。在房屋登记过户未完成时，吉春公司与新庄公司的合同虽然已生效，但是由于登记没有完成，当事人之间只是设定了债权，还没有发生物权变动的结果，所以，新庄公司也就还没有取得房屋的所有权。此时其转让房屋的行为就是无权处分行为。

三、登记的公信力

本案中，由于吉春公司与新庄公司之间房屋的物权变动正在办理登记之中，登记没有完成，该登记不能产生公信力。在新庄公司与银建公司的房屋买卖行为中，银建公司信赖登记机关的告知而不是信赖登记簿的记载事实，很难视为善意的第三人。并且，银建公司仅要求登记机关一次性将该房产过户登记到其名下，是否已经完成登记，不得而知。所以，银建公司不能以登记的公信力来寻求法律保护。

注释：

4 参见许明月、胡光志等：《财产权登记法律制度研究》，中国社会科学出版社2002年版，第79页。

5 参见王利明：《物权法论》（修订本），中国政法大学出版社2003年版，第93—94页。

6 （日）星野英一：《民法概论II（物权、担保物权）》，良书普及会昭和51年版，第

70、71页。