东部崛起提升房产经济综合价值

东部崛起提升房产经济综合价值

东部片区的崛起，除http://wWW.LWlm.Com了开放商、政府的参与，同样引起学术人士的关注，在专家学者的眼中“东部建设（区域是引领）不仅是价值，更是综合素质和质量”。由此，在这个既有高端，也有中端，还有普通的综合片区，提升其地产经济综合水平成为东部崛起的最大价值。很显然，在专家学者的眼中，东部的发展将会成为引领济南房地产经济水平腾飞的一个综合标准。

东城崛起：现代城市的标志

齐鲁晚报主编郝爱萍先生认为, 济南的城市规划按照“一城三区”的规划建设，从老城区、东部新城，直到滨河新区，东部一直是走在最前列的，东部的人文资源、教育资源和历史门类是其他任何区域无法比拟的。东部的交通便利、四通五达，东部的人群是最富有创造力的人群。东部的形成与古老的济南老城相比是富有现代气质感的。东部的产业，从科技、信息、 物流，第三产业都是走在济南市的最前面。东部的开发前景与投资价值是其他任何区域所无法比拟的。而把CBD放在汉峪片区对东部新城来说是一个巨大的引擎，带动了东部的发展。

山东师范大学房地产研究中心程道平教授认为,对于济南的发展来说， 在将来相当长的时间内10年或者15年，东部几个概念对济南的吸引力，开展合作、联合的吸引力将是持续增长的。所以，济南市作为城市规划区和现有的城市群的进一步发展成一个带状城市东拓西进，“东拓”是主旋律，因为向东的吸引能量大。

济南东部区域由于济南高新技术产业强力的推动，将带动东部区域现在已经形成将来将继续壮大济南市最强大的现代产业集群，这个产业集群不仅仅是高新技术产业，还带动了相关服务业，包括会展业、传媒、设计机构以及酒店等等，这样的现代服务业也随着产业集群相伴而发展。所以，由于东部区域有着最广阔的发展空间，从近东一直到远东到章丘，还可以有很多落地的空间。因此，济南东部区域这样的产业发展在将来济南整体的份额当中会占据更大的份额。

世联怡高董事长乐智强认为，东部确实是新济南的象征，如果济南要踏入现代化城市的领域，东部现在的基础、 态势、现在形成的格局应该是济南现代城市的标志。因为其他区域现在的基础和建设的速度和其所带来的影响，从综合角度来讲不像未来新济南的形象与象征。其他区只代表济南的历史。济南在过去城市建设中他的一些升级，但是东部特别是东部新的CBD的建设，一定是现代企业一些关注这个区域的首选，带来的是一种全新的观念。所以，东部的发展里面一定是未来济南城市现代化的一种标志。

东部领跑：助推全城

乐智强认为，东部现在不管从项目也好、从城市建设也好，是一个高起点、高投入，展现给市场的一定是“领头羊”的作用，或者在济南的价值是中高端的区域，因为这和城市的投入、城市的角色、城市所面对的人群息息相关，所以济南的南部虽然说环境很好，但是由于济南市的控制没有高端的资源落脚到这个区域。所以，东部目前来讲是引领着济南的房地产走势或者水平走势。如果说济南有标杆的话，一定会在东部出现。虽然其他城区也有，但是综合方面一定是在东部，不管是配套，还是自然环境，还是规模，还是人群，还是交通规划，特别是交通规划在现代城市中是一个科学的规划，避免了过去在城市规划中的很多城市弊病的出现。所以东部的确具备这种引领济南房地产包括价值，包括城市的作用。

程道平认为，济南房地产市场在最近两年有了很大的发展，济南东部区域由于产业发展早、基础设施投入大，因此在过去的几年里对于济南房地产市场的贡献非常大，不论是成交量还是优质地产项目、产品数量和品质都占据了整个济南市最重要的份额。它可以说对济南市整体房地产开发水平起到了引领和推动作用，房地产产品的品质、配套、景观、后期管理都使得济南市整体水平向前推进，带动了其他区域的项目开发。以前发挥的作用将会继续延续。所以说将来在新的政策环境下济南的房地产市场也发生了显著的变化，大家也知道，3月份市场的成交量有所下降，因为“限购令”，济南市也及时的公布了限购细则和房价控制目标，在全国各大城市包括从国 务院中央政府所关注的城市名单当中是有济南的。

在这样的情况下，济南东部新区过去辉煌的作用在今后的日子里如何发挥作用？虽然调控政策正在促使市场有了新的变化，但是济南东部区域房地产已经形成的特点和优势是不会马上消失的，而且在某种程度上还会继续加强、继续发挥，比如说关于 产品的质量和品质，这种重品质的理念不论是过去还是将来都会继续发挥作用。同时，东部的市场也要面对新的政策环境，也要在产品的结构上做一定的调整，譬如说要适当发展一些中小户型来满足刚性需求。

所以，从开发环节产品设计的调整到现在营销阶段的营销推广改善，从这两方面能够有所进步，能够与时俱进，那么济南东部区域的房地产市场将会继续在全市保持一个领先的势头。

走势：“限购令”or“后全运时代”

乐智强觉得限购很好，从个人来说觉得房价也涨得很快，是非理性的，中国的房地产市场从2008年开始是一个大转折。东部作为济南城市的代表，代表的不仅是价格，代表的应该是品质。在这种背景下不主张价格高，这不是房地产 开发的初衷，一定是性价比，而且在这种形势下东部一定是理性的，追求的是品质不是价格，在这点上特别是从高新控股、东拓置业作为一个国有企业在以园区建设、招商引资为背景、出发点的这种环境下，其实代表了政府另外一种声音，给的不是高价，给的是高品质，是适应这个环境的品质，这个品质在特殊的时期高新控股起到了响应政府或者跟进政府控制价格的阶段。所以在建高品质的项目过程中引领的是一个合理的价格，而不是非理性的价格，在这点上从投资人的角度来讲可能这个环境是比较好的环境，因为在大的形势包括房地产开发商都追求合理，不追求高利润的背景下是一个很好的 起步，也是很好的一个机会。如果说纯粹从开发商角度出发，一定是过去追逐高利润、高溢价、追逐红利的时代，这个时代已经过去了。“限购”让人们理性，让城市的发展理性。

程道平认为，东部区域的楼盘品质普遍很好，开发商自觉地追求东部新区的项目品质。之所以形成这样的局面，东部区域高新技术产业本身的定位要有先进性。另外，东部区域除了现在的因素，还有历史上

的原因，在20多年前城市规模比较小的时候，历下区就是济南的东部。历下区是什么样的东部？是人群、机关事业单位和高校知识分子聚集的地方，这样的人群相对来说就是高素质的人群，他的生活品质也相对是高的。因此，在过去人们的思维定势当中说“住东不住西”，向往东部，向往历下区。由此这个惯性延伸下来，后来有了高新产业园区落户东部，从产业的层面更加强化了东部的先进性，所以就使得东部区域的开发，包括人居环境的打造和高级公共服务设施的选址更多的倾向于东部，使得东部区域房地产开发的产品每一个企业都不敢松懈、不敢轻视，都想搞成样子，不然在市场上就立不住脚。所以，房地产在东部区域的发展将进一步体现品质、性能的先进性和节能、低碳这些先进的理念相吻合，才能与东部区域的总体个性相一致。

郝爱萍表示，目前高新区发展很快，配套设施也不错，配套设施每年在逐步完善，但是一些最最基础的设施还是比较差的，可能说配套有点概念化了。例如在高新区上小学就是一个问题。东部的房子价值高，就是附加值高，http://wWW.LWlm.Com不光品质问题，是地域环境的问题、人文气质的问题。

乐智强同样表示，全运会只是一个启动，只是引起这个城市在全国的一种关注。真正的“后全运时代”其实就是区域建设的开始，升级的开始。所以“后全运时代”标志着它的建设价值。就像西客站建设，不等于西客站建好了步伐就停止了。其实全运会相应的设施只能标志着主要的城市配套已经落地，后续的城市配套会加速。而且，随着配套加速以后的其他配套也会加速，这应该是加速度的过程，而不是一个慢节奏的过程。否则，这个资源就会浪费，这个城市的机会会丧失。“后全运时代”应该是快速加快建设，吸引更多的投资者来把这个区域建设得更好的大发展的时代。

如果说从房地产的趋势来看，东部建设（区域是引领）不仅是价值，更是综合素质和质量。在这个区域里面既有高端的，也有中端的，也有普通的，对于各种层级综合水平一定要高，综合价值一定要高，所以要在很高的起点上进行建设。东部将是引领济南房地产发展水平的一个综合的标准。