浅论物业维修基金的管理模式

[论文关键词]物业维修基金业主委员会 物业公司

[论文摘要]物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括 经济 适用房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。由于物业维修基金使用和 管理 上出现的问题越来越多，深深刺痛了开发商和业主的心。本文对物业维修基金管理模式进行探讨，以期促进物业维修基金良性运转。

人们购房时最担心的是物业不好，交完物业管理费后就觉得物业出现问题都可以同物业公司理论。但在小区物业上不断出现新问题物业却难以解决的情况下，业主才注意到物业维修基金的存在，业主对 公共 维修基金知知甚少。公共维修基金是由业主向住宅小区办交纳，待业主委员会成立后，转交业主委员会，在房屋公共区域进行维修时使用，属全体业主共同所有。当开发商或者物业公司动了业主的钱，是应该追究开发商或者物业公司的民事责任，要求返还，或者要求它们履行交钱的义务。 但是，许多小区没有业委会，并且业委会没有经费，根本无法承担巨额诉讼费，要以业委会名义打官司非常困难。有关物业维修基金如何管理有效科学，就成为目前迫切探讨的热点问题之一。

一、业主委员会自主管理物业维修基金

（一）成立业主委员会

业主委员会成立前，即在前期物业管理期间（即在业主委员会成立之前），物业管理公司由发展商选聘，业主通常向物业管理公司办理入住手续，并向其缴纳物业维修基金。 2．业主委员会须向业主大会提交自主管理物业维修基金的实施方案，其中应明确是业委会自行管理还是委托专业机构管理，并详细说明物业维修基金的存储 银行 及帐号、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额定期公布方案、提供业主查询本息余额的方式等内容。对因业主委员会集体或业主委员会成员个人原因致使物业维修基金无法保值增值或导致资金流失的，实施方案应预先提出解决方法。

3．上述方案须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分占 建筑 物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意后，由业主大会出具相关书面决定。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。

4．业主大会会议应当邀请街道办事处、社区居民委员会代表列席。业主表决意见及业主大会决定须提供 公证 证明，并与实施方案一并报市物业主管部门备案。

尽管有关规定的非常明确，但由于种种原因，客观上缺乏有力的监督，发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能，特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是常有的事；由于发展商和物业公司并非完全严格依法从事，要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题，需要一种规范的管理机制，需要有专门的机构科学规范的管理物业维修基金。

二、独立的物业维修基金管理部门

目前一些城市设立了物业维修资金管理中心统一管理物业维修基金。

（一）物业维修资金管理中心基本职能

（二）基金一般使用程序如下

（三）针对 社会 认知度不强的举措

1．加强内涵建设，抓好内部管理和职工队伍建设。明确工作人员的“责、权、利”，充分调动工作积极性，又严格落实各项规章制度，加强 教育 培训和考核奖惩，在端正工作态度、热情服务群众、改善管理形象等方面有新的提升。

2．对外加强宣传力度。 针对有关物业维修基金的政策法规宣传力度不足，致使有些业主不知晓相关规定，甚至对物业维修基金概念了解不够的问题，物业维修资金管理中心可开设宣传专刊、开展有奖征答及意见建议征集活动、举办巡回讲座等方式在业主委员会中开展《办法》的宣传工作，努力促进依法办事，切实维护业主的合法权益。

3．针对申请使用物业维修基金的某些规定和程序在实际中操作性不强，群众容易出现意见较大的问题，物业维修资金管理中心将组织力量对基金使用中出现的一些热点难点问题进行调研，提出解决方案，力争加强物业维修基金使用的科学性、可操作性。

4．当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买 国债 和其它 法律 法规允许的 投资 渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种： 股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。

三、附属有关职能部门进行物业基金的监管

物业维修基金管理的实践中，因各种原因不能设置统一管理机构的，均附属有关职能部门进行物业基金的监管。如南京市房产局物业办公室管理物业维修基金；广州国土房管局管理物业维修基金等。

（一）监管现状

（二）措施

参考文献 [2]《现代 建筑 物区分所有制研究》陈华彬

[3]宋如萍等，英国房地产物业管理现状及对我们的启示《北京物价》2002，12