论当前房价上涨的成因与对策

【论文关键词】高房价；成因；对策

【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的 经济 能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。

改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 www.LWLM.com编辑。

近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。

导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产 市场 的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且 成本 低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。

一、住房价格上涨的成因分析

近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：

（一）总体需求呈旺盛趋势

近年来，随着 社会 经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量 农村 人口 进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。

3、被动住房需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。近几年，一些地方片面强调经营城市、盲目大规模拆建，引起大量的被动住房需求。根据有关 统计 资料推算，每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右，而这几年每年新增商品房面积仅约为5.5亿平方米，住房缺口由此被撕开。虽然通过对城镇居民旧房屋进行拆迁，可增加土地的供给量，解决城市土地供给不足的问题，但这增加的拆迁成本，最终还是会转移到消费者的身上，从而抬高了房价。

4、投机型住房需求。是指由于投机炒作而形成的需求。住房本身具有消费品和 投资 品的双重属性，购买住房除了正常消费之外，还可用来投资，便出现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨，使房地产背离了市场的价值规律。然而造成这种投机住房需求大规模增加的主要原因有：一方面，人民币面临较大的升值压力，大量外资涌入房地产业做短线操作，引发了涉外投机需求。另一方面，民众的可支配收入增加，虽然房价与人们的收入水平还是有很大的差距，但大部分舆论还是看好房地产，有的学者认为中国的房地产价格还会持续上涨8—10年，预期末来房地产还有很大的升值空间。人们的投资动力主要来源于投资回报与资金成本的比较。近几年来，中国企业的总投资回报率一路上升，资金成本或者说贷款利率虽有小幅上调，但速度远远赶不上企业的投资回报率。再者，目前我国的贸易顺差和外汇储备较大，货币流通速度较快，其结果是要么会拉动物价上涨，要么会推高资产价格，但在储蓄率较高的情况下物价很难被持续推高，所以人们便会选择购买房子作为投资，不仅可以获得租金收入，又可以等待房子的升值，从而形成了一种投机性住房需求，直接推动房价上涨。

可见，以上各种住房需求的增长是拉动房价上涨的原动力，影响了房地产总体需求水平的提高。

（二）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动

人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。

（三）住房供应结构的不合理 www.LWLM.com编辑。

（四）资金可获得性高且 成本 低

这些年来，我国房地产业不管是从开发商的土地储备还是土地开发，不管是从 建筑 商的流动资金还是从消费者的资金来源来看，这整个过程的所需资金绝大部分来自于 银行 贷款，所占比例差不多达到全部房地产资金的80％左右。我国自从1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了 历史 上的最低位。一方面对房地产业来说，过度的低利率使开发商的 投资 成本低而且房价又不断地上升，致使他们产生了一种对房地产进行投资不仅不亏而且所赚利润极其丰厚的预期，从而助长了开发商们盲目的投资。另一方面对购房者来说，住房投资和住房消费都属于人们的 经济 决策，一些理性的投资者在做出经济决策之前就必须会作机会成本的考虑，会衡量一笔资金的利用率，也就是如何利用该笔资金才是最合理的。如果投资者用自有资金购买房子作为投资，在不考虑税金和其他费用的情况下，所获得的投资年收益率只要高于银行存款利率或购买债券的利率，那么该项投资就是合算的，否则就不合算。如果投资者是从银行或其他地方借来的资金，只要所获得的投资年收益率高于 融资 成本即贷款利率，那么这一投资仍然是合算的，否则就不合算。可见，在利率过低的情况下，购买住房不仅适用于房产投资，也适用于住房消费。银行贷款利率越低，住房资金成本就越低，购房者(投资或消费)的购房成本也越低，从而提高房地产 市场 的需求，逐步拉动房价上升。中央银行从去年起连续提高存贷利率和存款准备金率，收紧银根，按道理说会对房地产业产生影响。利率上升后，一方面，房地产开发商的资金成本上升，促使房价上升，购买者（投机者）的购房成本也就越高，从而抑制房产需求；另一方面，购买人按揭贷款利率的上升，就意味着购房者每月偿付的房息增加，将会影响其他消费和生活质量，更是直接抑制购房的需求。但是央行这两年多次加息后，房价还是稳中上升，这是为什么呢？一方面，外资大量涌入房地产业。近几年来，央行推出的加息等系列调控措施，收紧了房地产业的资金链，在某种程度上对抑制房地产投资过热是有积极作用的。但是，外资的大量涌入化解了加息等调控措施所产生的效果，使得我国的 金融 调控作用失灵。另一方面，虽然央行几次上调存贷利率加大了购房者的还贷压力，但房产增值保值的上涨空间也很大，而且按照目前的趋势，房产价格增幅大于利率增幅的可能性大一些，但大部份购买者因央行的历次加息已彻底地成为了房奴。因宏观经济政策的时滞性，随着加息力度的加大，将会大大抑制了投机者的购房欲望，从而逐步抑制房地产的需求。我国居民购房绝大部分是通过银行办理住房按揭贷款的，我国住房按揭市场的潜在风险是政府不容忽视的。美国次级债券危机打破了国内房地产市场中认为“住房按揭贷款是优质资产”的神话。中国的住房按揭贷款风险可能比美国次级债券风险还要高。如果央行一旦大幅度提息，房地产市场需求就会立刻做出强烈的反应，一旦房地产市场价格出现逆转而又无人接盘，就会使银行潜在的巨大风险变成现实的风险，到时贷款无法收回，形成巨额的不良资产，金融体系将要承受巨大的打击，从而影响整个 社会 经济的稳定发展。这是政府和我们每个人都不愿意看到的结果。

再者，城市郊区的房价比市中心的房价相对较低，一些投机者对房地产的投资目标便从市中心转移到了市郊区的房地产，促使房价还是稳中上涨的趋势。

（五）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。 简而言之，房地产用地供应的持续减少，导致房地产市场供求关系日趋紧张，使得未来房价上涨的压力不断增大，这是我国房地产价格持续上升的直接原因。土地资源的有限性、土地占用的从严控制使得土地成本不断提高，土地成本的提高决定了住房的高起点价，也是拉动土地价格不断走高的成因。房地产市场的旺盛需求，住宅销售的活跃，房地产开发的日趋激烈，导致地价持续保持较高水平。房价和地价两者之间互相促进，互相提高对方的价格，使双方价格都不断攀升。

（六）建筑开发成本上涨

近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、 材料 成本、 人力 成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。

（七）住房周边硬件条件的完善

城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市 环境 的同时也拉动了周边房价上涨。

（八）外资的大举进入 虽说外资入房地产所占比例不大，只有20%左右，却使我国金融调控政策失灵,使得炒房者底气变得更足，从另一个角度来看，外资进入房市将抬高房价构成成本。在我国收紧银行贷款的时候，外资利用房地产开发企业渴求资金的迫切心情，借机与开发商等市场主体联姻，但这种合作是以获利为目的的。而由这些利润所增加的成本必然计入房价之中，转嫁给消费者，从而造成房价的上涨。外资的进入也进一步加剧人民币升值的压力，加大我国宏观调控的难度。一旦人民币升值预期不复存在，这些国外投机者就会迅速撤资，导致我国房价出现快速下跌，民众资产大幅缩水。这些情况都非常值得我们关注。

市场不是万能的，市场也有失灵的时候。现在，房地产市场虚火过旺，为保证经济和金融安全，政府适时进场干预是非常必要的。国务院近期发出的通知，对房地产开发(不含经济适用房项目)等相关行业的固定资产投资项目资本金比例，由20％及以上提高到35％及以上。此举无疑是希望从源头上将银根抽紧，特别是8月份央行的新一轮加息，将会大大地遏制过度投资。 www.LWLM.com编辑。

二、缓减房价上涨的对策和建议

随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的 社会 问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，试提出如下对策建议：

（一）加强住房需求的 管理

为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁 市场 的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

（二）加快我国 农村 城市化的建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村 人口 涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个 农业 大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村 经济 开发区的建设来加快农村城市化的建设，据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%~90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向 工业 园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动力 ，在解决"三农"问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。

（三）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定

当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。

（四）强化资金监控力度，合理引导资金流向

政府应高度重视与全面检讨现有的 银行 体系按揭贷款，打破目前银行体系中视“住房按揭贷款为优质资产”的神话，加强银行资金的管理。

加强对房地产信贷管理。控制银行对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批，严厉打击少数不法开发商的囤积居奇、散布虚假信息等违规销售行为；另一方面，加强审核个人住房抵押贷款，对多次购房的可探讨实施抵押贷款递减制度。

强化外资的监控力度。国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向，为科学评估房地产风险提供依据；加快制定外资 投资 房地产的规章制度，将外资进入房地产领域纳入管理范畴。加强对国外热钱进入房地产市场的监控力度，并制定外资投资房地产的详细规定。

合理引导资金在“楼市、股市、汇市、债市”中的流向和分配。当前可以考虑制定优惠政策，引导资金流向 旅游 产业、 文化 产业、高科技产业和农业等领域。

（五）完善房地产税制

政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的 成本 中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

第一，要尽快开征物业税。有学者认为，开征物业税不仅增加了住房的保有成本，有助于活跃二手房市场，缓解新增住房市场的压力，而且能够改变住房购买者对未来的预期，抑制超前消费，减缓房价上涨的势头。不仅如此，它还为地方政府提供了新的 税收 增长点，调动了他们的积极性，有利于中央宏观调控政策的贯彻落实。

第二，转变土地增值税的征收手段。考虑到现行增值税在实际征缴中的困难，长期内政府可以将土地增值税并入到所得税或资本利得税中征收。

第三，强化对转让收益课税。可以根据一段时期内住房转让的次数和购买住房的时间制定不同的转让收益课税标准，有区别地对转让收益课税。

（六）建立和完善相关的 法律 法规

房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。

为确保我国住房市场的健康、有序发展，需要建立和完善与房地产相关的法律法规，为住房建设计划和政策提供必要的法律依据，规定住房开发的具体要求和行业标准。当前急需制定的是《住宅法》。现在随着我国《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台。将对我国住房供应结构的不合理将得到进一步的改善，解决城市低收入困难家庭的住房问题，有助于人们实现 “居者有其屋”的目标。

（七）建立和健全房地产信息发布制度

政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。

房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用。

从以往的地产行业的问题突显来说，及时规范高效的政策出台和有效运做程度控制是目前国家地产行业的重中之重。既然行业管理，宜早不宜迟，主张专家参与变为市长拍板。行业前景能量分析，及时的出台政策，防止政策的滞后性，是行业管理重要的前提。今年往后是国家治理房地产市场的关键时期，相信政府会做出理性强有力的具体措施，来维护房产市场的整体稳定的。