美国房地产市场统计监测框架

摘要：房地产是美国 经济 的支柱产业，房地产市场兴衰对美国经济往往发挥着决定性影响，房地产数据也是 金融 市场人士判断经济走势的重要依据。长期以来，美国建立了一整套政府与行业组织相结合的统计与监测体系，对该体系的全面系统介绍将有助于研究分析美国房地产市场，以及完善 中国 房地产市场的统计监测。

关键词：房地产；统计监测；美国

一、美国房地产市场的监测机构 www.LWLM.com编辑。

（一）政府机构

美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（US Census Bureau）。

普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。

（二）行业组织与协会 2.全美住房建筑商协会（National Association of Home Builders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（Housing Market Index，HMI）和住房机会指数（Housing Opportunity Index，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。

3.按揭银行家协会(Mortgage Bankers Association, MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（Weekly Applications Survey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的国家级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。

二、各监测机构公布的房地产市场数据

1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。

建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。

2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。 3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。

住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。

4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。

因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。

以2001年的签约未交付房屋销售平均数量 计算 的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。

5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。

一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。

新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的 历史 数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。

普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。

6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场 发展 趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（Single Family House）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。

地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。

旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。

7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-Well Fargo房地产市场指数（NAHB-Well Fargo Housing Market Index, HMI）、NAHB-Well Fargo住房机会指数（NAHB-Well Fargo Housing Opportunity Index, HOI）和房屋改建市场指数（Remodeling Market Index, RMI）。 HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市 发展 部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（First American Real Estate Solutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来 计算 。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。 www.LWLM.com编辑。 8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（Market Index）、购买指数（Purchase Index）、再融资指数（Refinance Index）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARM Index）、常规指数（Conventional Index）和政府指数（Government Index）。

周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况， 历史 数据可以一直追溯到1990年。

9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产 金融 的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（Freddie Mac Weekly Primary Mortgage Market Survey, PMMS）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARM Indexes）。

房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。

参考 文献 ： [2]Univ. of Michigan Document Center, Statistical Resource on the Web: Demographics and Housing.