关于中国房地产业问题思考

论文 关键词：房地产投机；物业税；一级级差税；人民币升值

论文提要我国现在的房地产业是一个非常让人关注的问题，有必要 总结 过去几年我国房地产业 发展 中存在的问题，以便更好地促进我国房地产业健康发展。

一、韩国房地产业情况及其经验借鉴

我国的邻国——韩国也都曾经经历过类似的事情。韩国在处理房地产投机情况的措施取得了比较好的成效。因此，我们可以从韩国针对房地产的政策措施中得到一些启发。

韩国政府和专家们分析，造成房价连年飙升有四个主要原因：一是地少人多加上国民经济持续发展，是房价持续上涨的基础性因素；二是大量投机者涌入房地产市场，是房价飙升最直接、最重要的原因；三是媒体对房地产投机津津乐道的舆论“力量”，产生了一定推波助澜的作用；四是政府对投机活动的“不作为”，则是问题的关键所在。

韩国整治房地产投机的主要举措：

1、态度鲜明地宣布政府要直接“整治”房地产投机。

2、大造舆论，形成强大的舆论攻势。

3、采用逐步升级的办法，用重税打击投机。2006年对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，从2007年起，将改为对出售第二套房产的卖主征收资本50%收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。同时，调整房地产所有税（一种财产税），2006年已把房地产所有税的起征点，由过去的9亿韩元下调到6亿韩元，计划从2008年起，每年以5%的速度提高房地产所有税的税率，直到提升到适当的税率为止。

4、有压有保。在打击投机的同时，要大力帮助无房户和低收入者解决住房问题。对无房户购买住房，把银行的贷款利率由现行的5.2%下调到4.5%。对年收入在2万美元以下的贫困户购房，可贷给占房价70%的贷款，利率也下调到4.5%。而对于已经拥有住宅的居民如要贷款再买房，一要把利率调到5.2%以上；二要降低贷款占房价的比例。这样的办法，体现了区别对待的政策。

5、加快公寓住宅建设。

6、对整治成果的预期。

二、对我国房地产业投机的思考

我国的房地产业与韩国的情况有一些相似，因此可以借鉴韩国的经验，同时还要根据我国的实际国情。

1、我国房地产业发展很大程度上受到地方政府的影响。现在我国地方政府出的政绩很大一部分就是靠搞房地产。在1994年税制改革以后，地方税制体系还不是很完善，还没有自己的主体税种的税收收入，而在中央政府的转移支付不完善的情况下，地方政府的财政收入是远远不能满足其发展需要的。而现在我国的地方政府解决财政收入问题的一个主要办法就是卖地。卖地的钱是不交中央政府的，只交一点税，大部分是归地方政府。所以，我国的房地产不是中央在支援，而是地方政府必须要卖地，卖地之后的收入维持省、市、县一级地方政府的运转，那样他们才出政绩。正是由于地方政府大量的卖地，而地方政府的办事效率又是不敢恭维的，他们在进行过程中又没有很好的监督机制的制约，难免出现“权力寻租”的现象。而且在前一段时间，有报道称，中国房地产业的利润有40%进入了政府部门。这主要是通过很多的收费、人情、交际等形式进入政府部门的。

2、我国之前房地产业很火的一个大背景是现在的人民币升值的压力。由于我国现在外汇储备过大，而且还是持续不断的有国际贸易顺差，人民币不断受到外界要求升值的压力。在这种情况下，有大量的国外资金涌入我国。而这些外资进入我国的一个主要目的是赌人民币升值。赌人民币升值的投机性外汇流入主要奔的是房地产，因为其他投资工具尚未对外资完全开放。房地产成了外资赌人民币升值的最重要的投机载体。于是，国内和海外的购房者在我国某些城市展开了一场“先下手为强”的购房竞争，彼此都认为“我买后你再买，我就升值”。这是典型的泡沫经济的前奏。这些地区房价的飞涨促进了当地GDP的增长，也给当地财政带来了丰厚的收入，使其他地区甚为眼红。在地方政府各种形式的参与或支持下，许多地区刮起了一股房地产开发风。 笔者认为，在我国现在的条件下，除了上述办法以外，还要考虑一下其他的方法，毕竟在现在条件下，我国房地产投机的情况也是比较严峻的，有必要实行“重锤”政策。比如，尽快在房地产业内实行限价政策。虽然，对于 现代 市场 经济 来说，政府不应该对市场进行太多的干预，但是我国现在的房地产的情况其实并不是想像中的那么好，并不是供过于求了，而且是由于大量的投机行为造成的，而还是有相当多的市民没有能力买房。毕竟对于国民来说，房子虽然重要，但它不是全部，不能把国民所有的储蓄都花在房子上。国民经济要健康 发展 ，各个行业的全面发展才是必要的。在美国，国民花在住房上的消费才占国民生产净值的50%～60%。如果，把国民生产净值的大部分都消费在房地产上，国民经济就会畸形发展，是不利于国民经济健康发展的。

参考 文献 ： [2]包宗华.《韩国这样整治房地产投机》.城乡建设.2006.(0

1).

[3]沈悦，刘洪玉.《房地产价格与宏观经济指标关系的研究》.价格理论与实践. 2002.(0

8).