金融危机背景下中国房地产业发展

美国 金融 危机对 中国 房地产市场的影响，主要通过影响宏观 经济 增长进行传导。世界经济增长放缓，导致我国外部需求萎缩， 企业 效益下滑，投资意愿和能力下降，进而制约消费增长，经济增长下行压力越来越大。愈演愈烈的全球金融危机从投资、消费、出口三方面直接或间接影响着我国经济增长，重叠我国经济周期调整，导致经济增长短期存在过快下滑的风险，带来居民收入增幅下降、失业率上升、股票市场财富缩水、房地产业企业家信心指数大幅下降等，都会促使房地产市场持续调整。美国金融危机对中国房地产市场的影响，还可以通过预期产生作用。危机爆发后，不仅美国，而且在亚欧其他主要发达国家，住宅价格的泡沫也正在破灭，出现了全球性房地产市场调整。主要国家房地产市场的恶化效应、对经济增长的信心减弱、对房价下调的进一步期待等，都会对房地产市场形成更强的调整预期，未来调整预期的改变只能依赖于强有力的宏观调控政策和宏观经济明确的上升走势。

一、2008年房地产市场运行状况

金融业和房地产业某种意义上是对孪兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。2008年房地产行业 发展 面临的宏观环境发生重大转变：一是受国际金融危机的影响，2008年以来全球经济进一步恶化，实体经济与虚拟经济相互拖累加速了世界经济向下的调整过程。在来自国内外的双重压力下，我国国民经济增长出现明显回落。初步核算，全年国内生产总值300670亿元，同比增长9.0%，增速同比回落4.0个百分点。分季度看，一季度增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度增长9.0%，四季度增长6.8%，至此，国内GDP增速已连续5个季度下滑。二是房地产行业调控政策悄然转向：从宏观政策的密集调控对象到再次被定位为“国民经济的重要支柱产业”；从想方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求，一系列促进房地产行业健康发展的调控政策将对行业产生重大而深远的影响。

图2 2007-2008年各月累计东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况

数据来源：国家统计局

单位：亿元，%

数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理

图3 2007-2008年各月全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况

数据来源：国家统计局

图4是笔者从易居（ 中国 ）最近推出首部全面反映中国房地产行业 发展 动态的年鉴《中国房地产2008年年鉴》一书中摘出一个图表。从图4可发现，有12个城市的成交量被腰斩，包括宁波、天津、扬州、杭州、乌鲁木齐、南昌、成都、南京、福州、厦门、武汉、上海。其中福州、厦门、武汉、上海等4个城市成交量下滑幅度较大，同比降幅均达到或超过60%，市场成交极度萎靡。其中最受伤的两个城市厦门和福州，同属福建，可谓难兄难弟。

图3 全国重点城市2008年1-11月份商品住宅累计成交量同比降幅图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

图4 全国房地产开发景气指数图

由于全球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变，由此带来对国内经济的实质性负面影响将持续甚至恶化，这些影响都将对诸多行业产生作用，进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心，这是房地产市场面临的最大威胁。因此，2009年房地产市场的“调整进行曲”将依然继续。由于全球金融危机尚未见底，2009年，国内经济发展困难仍然会比较大，消费信心不足，需求启动缓慢。就房地产行业而言，1/3是经济的问题，1/3是金融的问题、1/3是地产的问题。目前这三个方面均受到严重影响，价格下调、成交缓慢、观望情绪严重，典型的买方市场，虽然有政策的刺激，市场信心的恢复仍然需要时间。

三、2009年中国房地产面临的五种发展态势

3、2009年最大的期待：静待房地产信托投资基金（REiTs）出炉。我国房地产企业融资渠道非常狭窄，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等。其中，民营房地产企业的融资环境更加恶劣。这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”，以此换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临，这些企业很可能就输在“对赌协议”上，失去控股权。企业的这种行为似乎很难理解，但实际情况他们是不得已而为之。因为没有足够的、公平的、可靠的融资手段，房地产企业要活下去就只能铤而走险。

4、房价可望理性回归。对国家或者整个房地产行业，其实不是特别怕价格走高，走低，最怕的是房地产市场没有成交量。什么情况下没有成交量呢，就是房地产价格走势不是十分明朗的时候。虽然2008年以来全国房价涨幅逐月回落，2009年2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅创下新低，但不同地区差异较大，相对于居民购买力而言，房价仍然过高。当房价已经超过居民承受能力时，要使楼市回暖、拉动交易量上升就显得十分困难。2009年的房地产市场主动地、自发地高位调整是很 自然 的、健康的选择。而如果交易量要继续放大，那么，交易价格势必还需要有一个下跌的过程。原因如下：第

一、全球经济危机对中国经济带来影响。世界性通货膨胀和通货紧缩交织，全球通货紧缩来临，大量前期境内外的投机资金纷纷撤离资本市场和房地产市场，这些都将对中国的外贸、实体经济和股市带来冲击，从而使广大中低收入老百姓的财产性收入进一步萎缩 (2009年股市或将成为鸡肋)，老百姓“囊中羞涩”，房地产市场有支付能力需求和消费意愿将进一步下降。第

二、2009年住房供求将趋于平衡且供会略大于求。由于2008年房地产市场出现降温，因此2009年囤房囤地现象或将由于全球经济危机的蔓延而发生逆转。众所周知，在投机需求占半壁江山的情况下，住房已由生活必需品逐渐变成了投资投机品，大量的住房囤积在流通领域(在投机客和开发商手中)，一旦市场和政策出现变动，昨天的投机需求、今天的投机需求就会变成明天的叠加供给。第

三、住房供应结构将日趋合理。由于我国保障性住房的短缺，以及住房结构的不合理性(主要是小户型的短缺)，使得广大中低收入者要改善住房只能去冲商品房的独木桥，这也加剧了住房供需矛盾。好在政府及时发现了这些问题，出台了一系列包括廉租房和经济适用房在内的住房保障制度，另外，2009年“70/90”政策可能会放松，保障性住房的大幅增加，将使住房套型结构比与居民收入结构比向合理方向调整。2009年-2011年的三年里，中央财政将投资9000亿元，用于廉租房、经济适用房和棚户区改造。相信伴随着经济适用房的上市，对缓解住房的供需矛盾会起到一定效果。

近三年来国家实施的房地产宏观调控政策最直接的目的是稳定房价，稳定房价的目的主要有两个：一是防止因房地产泡沫过度膨胀引发金融泡沫，二是要安抚民生，解决低收入阶层的住房保障问题。从2008年的情况来看，挤出“泡沫”的目标已经初见成效，因此，最主要的还是要解决低收入者的住房保障，显然，这样的目标不是靠把房地产的价格迫到“非理性下降”的程度所能解决的，对此，决策者一定要有清醒的认识和把握，实现房地产业“理性调整”。所谓“理性调整”，是指房价、地价合理的下跌，回归理性，或者涨幅大幅放缓，下跌幅度在30%以内；销量下降，但价格下跌后有需求支撑，恢复也较快。

总而言之，高房价不能救中国经济，保经济增长不是保高房价。高房价的理性回归是历史的必然，只有房价理性回归，走上平稳发展的道路，才是购房者乃至整个行业、整个国家的重大利好。

5、房地产行业的洗牌已不可避免。随着房地产市场的进一步回调，以及国家宏观调控政策的改变，房地产企业的分化逐渐加速。2009年，房地产行业的洗牌已经不可避免，而且速度会越来越快。尤其是一批大量天价拿地、囤地的开发商可能会因资金问题面临出局，或不得不寻求项目合作。在政策方面，扩大内需十项措施对于房地产企业是个利好；但增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设，将会对部分房地产企业造成冲击。而银行信贷放松，也会让那些信用资质好的房地产企业得到更多资金，或将加速整个市场洗牌的进程。同时业内人士表示，预计政府会继续出台一系列的后续政策，来引导整个房地产市场的并购与整合。

2009年，房地产行业的新格局正在形成：首先是资本的集中，包括资金、土地、项目等，一批中小开发商被淘汰，优秀健康的企业崛起壮大；其次是人才的集中，今后一段时间，很多优秀的专业人才会由中小企业流向大型正规企业，从而解决大企业的人才瓶颈问题。洗牌后，不具备专业开发能力和管理水平的开发商也将逐步被淘汰，以前开发商只要拿地建房就能赢利的发展模式难以为继。生存下来的企业将更加认识到专业化开发和管理模式的重要性，从市场与项目选择、规划设计到运作执行等各环节将越来越追求专业化，对产品的品质高度将重于对项目效率的追求，进而推动房地产业进入产品时代。而策划与销售环节企业将面临更大冲击，除中小企业大幅减员外，洗牌影响更为深远，多数的销售代理将彻底转向二手房中介。而策划业务将与专业研究机构或设计机构整合，未来的项目策划不可能脱离产品设计与研究能力。大型专业设计公司，特别是拥有从前期管理策划到规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计等全程服务平台的设计机构，将更具有综合价值。

撑不住就倒下，市场规律就是这样。总之，2009 年洗牌之后的房地产行业将把资本实力与专业力量结合得更紧密，这些是其他很多行业的共同发展道路。资本与资源的集中，必将推动整个行业操作模式与产品水准均进入更高层次，房地产市场将上演“强者愈强”的马太效应。

①“国房景气指数”是全国房地产开发行业综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素，基本上能够反映房地产市场的现状，指数值以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。