房地产价格宏观层面上的影响因素分析

摘要：近年来，房地产投资过热及“泡沫”说，不绝于耳，尤其在2007年，各地房地产价格甚至出现“跳涨”，国家统计局“国房景气指数”连续攀升，有价无市的现象在年底也逐渐突显。文章首先介绍我国房地产市场的现状及其行业地位，然后收集数据，建立模型，在宏观层面上，对我国房地产行业的 影响 因素进行定量 分析 ，最后对我国房地产行业的健康 发展 ，提出了一些意见。

关键词：房地产；因子分析；政策建议

一、引言

我国自1998年开始实施新型住房制度，即以住房分配货币化为起点，逐步建立私有产权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度，有效拉动了 社会 需求，刺激了住宅消费，带动了国民 经济 的持续快速发展。然而，随着 中国 房地产市场的发展，各种矛盾也逐渐暴露，特别是高房价 问题 。 房地产价格的快速上涨已成为我国经济平稳运行中的突出问题。从房地产业在国民经济中所占比重以及该产业同其他产业的关联度大小来看，房地产业在国民经济中所占比重不断增加；房地产产业的产业链长，波及面广，国民经济中的绝大部分产业和房地产业都有关联关系；此外，房地产业还关系到民生问题。这些决定了房地产市场在宏观调控中的位置。

文章首先简要分析房地产价格快速上涨的成因，然后在此基础上选取变量做定量分析。驱动房地产价格上涨的宏观经济因素主要有：国民经济的持续快速增长，居民收入增长加快；城市化进程的加快及我国人口结构因素；较为宽松的信贷政策；人民币升值的预期。人民币近年来兑美元不断升值，随着美元不断贬值，人民币成了避风港，房地产行业作为不可贸易品部门，必然会吸引大量外资，从而推动其价格上涨；房地产升值预期的形成导致开发商囤积土地、捂盘惜售再加上土地供给缺乏弹性，导致供给减少，供需矛盾加剧，促使房地产价格上涨。

以上因素是房地产价格不断上涨的主要因素。可见，房地产价格的上涨既有经济发展带来的必然因素，同时还存在一些不确定因素。

二、宏观层面上房地产价格影响因素的定量分析

（一）数据的选取

考虑到我国的房地产市场发展较晚，时间序列数据存在时间间隔短的问题，本文采取横截面数据，利用因子分析来分析房地产价格的影响因素， 研究 对象为全国31个省（市）、自治区，选取的能够反应各地区房地产价格的变量有以下8个：

X1：各地区城镇居民消费水平

X2：各地区城镇人均可支配收入

X3：各地区年末人均实有住宅面积

X4：各地区城镇人口所占比重

X5：2005年各地区房地产价格

X6：2006年土地价格指数

X7：2006年房屋租赁价格指数

X8：市政基础设施水平

（二）模型的建立 x1=μ1+a11f1+a12f2+…a1mfm+ε1x2=μ2+a21f1+a22f2+…a2mfm+ε2xp=μp+ap1f1+ap2f2+…apmfm+εp 本文中，可观测的随机变量为X1，X2…X8，这些变量是影响房地产价格的重要因素，各变量之间也有较强的相关性。我们可以通过上面的因子分析模型来对其进行分析，将8个变量分成几类因子，来考察它们对房地产价格的影响。

（三）模型的结算结果及其 分析

首先对各变量进行数据标准化处理，以消除原始变量中数值较高的变量对整体分析的 影响 ：

zi= ，其中xi为变量x的第个观测值， 为变量的平均数，s为标准差。本文采用SPSS13.0软件处理数据，处理结果如下：

1、各变量数据的相关性分析。通过 计算 ，变量的两两相关系数如下：从表1可以看出，除了X

6、X7与其他各个变量之间的相关关系非常弱外，其他变量之间都有一定的相关关系，尤其是前5个变量。也显示出地价和房租的上涨幅度和各个地区的富裕程度（其中包括上年的房地产价格）、城市化程度、基础设施状况关系不大。 从表2因子载荷阵可见，变量X1，X2，X3，X4，X5在第一个因子上的载荷比较大，因此可将因子1命名为城市富裕程度因子；变量X7在第二个因子上的载荷比较大，故因子2是反映租赁价格涨幅的因子；变量X6在第三个因子上的载荷比较大，因子3是反映土地价格涨幅的因子。通过上面的分析，我们就将引起房地产价格上涨的主要因素刻画出来了。

三、地产调控的政策建议

从上面的分析可以看出影响房地产价格上涨有一定的必然因素。在一定程度内，房地产价格的上涨是合理的，尤其对 中国 来说，住房制度改革后，房价必然会产生一个理性回归过程，但我国 目前 房地产价格上涨过快，有消费能力的群体规模缩小，投机性需求偏大。从文中也可以看出房价高低和土地价格及房租价格的上涨关系不密切，也说明房地产市场中有较强的投机因素。

国务院各部委为稳定房价，近年推出不少地产调控政策，如国八条、国六条以及2007年8月的24号文，都是完善中国房地产市场的重要措施。

从以上分析知，国家对房地产的调控，在增加供给，抑制投机和引导合理预期上应注意：

第一，改善房地产的供给结构，提高中低价位和中小户型房屋供给。

第二，加强保障性住房供给。包括 经济 适用房、廉租房和“两限房”的供给。以扩大市场上住房供给，使各收入层次的人都有房可住。

第三，抑制房地产市场的投机因素。如紧缩信贷（2008年即是），加强外资进入我国房地产市场的管理。

第四，土地囤积 问题 。开发商为享受土地升值而囤积土地，土地储备中心连续未完成供地指标，都造成供应不足。因此，应有效限制土地囤积，及时开发利用。

第五，深层次问题的解决。如我国地方政府部分依赖“土地财政”的问题；统筹城乡建设用地规划，开放 农村 集体建设用地流转市场，开辟建设用地供给新来源的问题；最后，物业税的开征虽然近年不可能实现，但实现后，对抑制地产投机有积极意义。

参考 文献 ：

2、肖剑.房地产泡沫:现象、特征及危害[D].上海 社会 科学 院世界经济研究所,2007.

4、哈继铭,朱中一,汪利娜.地产调控如何打破僵局[N].经济观察报,2007-08-27.

5、《中国统计年鉴》编辑部.2007中国统计年鉴[M].中国统计出版社,2007.