我国市场体系中的房地产市场发展趋势分析

　　[摘 要]在我国，房地产行业一直备受关注。其健康 发展 与否对我国构建和谐 社会 具有重大的意义，而当前该行业总体来说，小开发商居多、市场分额小、在核心竞争力方面存在较大差距，这对该行业将来何去何从具有重要的决定性 影响 。

　　[关键词] 可持续发展 核心竞争力 和谐社会

　　作为我国社会 经济 发展 内容 的重要方面、构建和谐社会的重要评价指标，房地产行业必须走可持续发展之路，为构建和谐社会做出积极的贡献。而房地产行业的可持续发展之路是实现行业自身良好循环的思路，这一思路必然走构建房地产行业核心竞争力之路。

　　一、 理论 阐释

　　(一)房地产行业可持续发展

　　可持续发展是指既能满足 现代 人的需求又不损害后代人满足需求的能力。房地产可持续发展可以借鉴可持续发展的定义，其一是满足当代人及其子孙对住房以及其他房地产产品的需求;二是要保持房地产业与城市规划和国民经济其他产业协调发展，维护和建设良好的生态环境。

　　(二)核心竞争力

　　核心竞争力战略理论是经营战略理论的一个重要组成部分，其出现在产业结构 分析 阶段之后。该理论从 企业 内在发展的观点出发，认为与企业外部环境相比，内部条件是获得超额利润和保持持续竞争优势的决定性因素。C.K.Prahalad和Gary Hamel对核心竞争力有个经典的定义是关于如何协调不同生产技能和有机结合多种技术流派的知识。

　　二、行业现状

　　目前 ，我国的房地产市场上，开发商数量极其庞大，其市场份额普遍较小，经营管理水平参差不齐，多数未能自觉识别和培育核心竞争力，相当数量的开发企业难于适应今后的市场竞争。其在未来几年内必然出现市场重组，产生新的市场格局。

　　三、房地产行业核心竞争力分析

　　(一)战略规划能力

　　战略规划能力决定了企业对其总体发展的把握。从组织结构上看，这种能力主要存在于企业决策层，内容一般包括设定战略意图的能力、战略性决策的能力、识别组织所需的战略性资源的能力、评价战略环境的能力、中长期计划能力等，对于房地产企业，还包括地块价值与潜力的识别能力、前期论证与可行性 研究 的能力、认识市场需求的能力、建立核心业务能力等内容。这种能力的基础是组织对房地产行业发展趋势的知识、组织高层研究与发展的知识以及高素质的管理团队。这一能力，在优势企业与众多的小开发商之间形成明显的对比：优势企业(如万科集团)能很好的把握企业的总体发展过程，包括决策层的远见、果断的决策能力、管理团队与市场开发人员对环境的准确评估能力、地块价值的良好识别能力等;小开发商一般是人云亦云，始终处于“跟随”状态，这对其而言时刻潜伏着巨大的风险。

　　(二)整合能力

　　相对于前一种能力，这种能力处于战略实施的层次，对于房地产企业而言，整合能力主要表现为管理整合与资源—知识整合。

　　1、管理整合。房地产企业的管理整合能力指房地产企业对其内部经营管理要素进行整合，通过高层管理与中层管理的整合、职能部门之间的整合以及对基层的整合等多层次的整合机制，形成独特的内部环境，以“合力”的形式推动企业战略发展的能力。这里的“内部环境”主要包括企业文化环境和企业制度环境。其中，前者的核心是企业价值观，渗透于企业各方面的活动之中，后者是一个制度体系，是各项管理制度的有机结合。这种能力的基础是组织共同意愿以及组织结构、财务管理、人力资源管理、质量管理等方面的知识及其组合。通过管理整合，房地产企业可以建立知识 学习 与扩散机制，迅速提高管理水平。

　　2、资源—知识整合。房地产企业的资源—知识整合，就是企业促进其内部知识与资源匹配的过程。资源——知识整合将有助于房地产企业建立适于特定时间、区域、目标市场的开发理念与团队，最终决定企业对特定地块的开发方式与开发结果，进而决定房地产企业的创新能力，构成房地产产品差异的来源。这种能力可能具有某种 历史 路径依赖性，即企业必须通过持续的积累、提炼才能获得，如万科公司在开发城市周边地块，特别是善于寻找合作伙伴等所表现出来的独特能力。

　　3、品牌能力。房地产 企业 的品牌能力主要包括对品牌的认识能力、建设品牌的能力、品牌管理能力等，品牌能力关系房地产企业能否为市场所认同。房地产品牌的本质是有价值的承诺，通过承诺最大限度地克服开发商与用户之间的信息不对称，并在此基础上构建知名度与美誉度。房地产品牌的作用是创造差异化，在房地产这一极易受到模仿的行业中，如万科品牌创造了在管理、城郊地盘开发、为中青年白领工作者提供住宅方面的差异。房地产品牌的外在表现是一系列识别符号，品牌符号可以是企业符号，如中海外等，这样做有助于确立主品牌形象，充分利用企业 影响 ，发挥企业驾驭品牌的能力。

　　4、控制能力。房地产开发具有周期长、资金投入量大、 社会 影响广泛等特点，对开发项目进度、质量、风险的控制和成本具有重大影响，因此，对所建项目的控制能力，应构成房地产企业的核心竞争力。由于土地资源对房地产企业的特殊重要意义，获取土地资源的能力是控制能力的重要表现。此外，在房地产行业，分包活动日益深入和广泛，业边界越来越模糊，对房地产企业的控制能力的要求也越来越高，房地产企业的控制能力还突出表现在对供应链的管理上面，通过有效选择供应商和规范其活动，实现开发目标，向市场提供性价比最优的房地产商品。万达公司对所开发房地产提出“三项承诺”、“八条信誉保证”，就是依托其强大的控制能力构建核心竞争力的举措。这一能力在优势企业与小开发商之间形成较大的差别。前者一般资金雄厚，开发质量高，能有效的控制成本、工程进度等，特别是服务质量方面，不会让消费者有所疑虑;但是后者一般资金短缺，主要靠借贷、挪用客户保证金还贷，偷工减料等，很容易受到各种风险的侵蚀，具有较大的不确定性。

　　四、房地产行业 发展 趋势预测

　　基于以上的核心竞争力的简要 分析 ，笔者认为，房地产行业内部各企业在上述四个方面存在的显著差距，必然导致在未来几年内，行业内部会“重新洗牌”，面临行业重组的可能，最终形成具有寡头性质的市场。具体是优势企业不断扩大，兼并或收购众多的小开发商，最终在全社会形成一批航空母舰式的高质量开发商。

　　以上这些因素对我们消费者而言，无疑是一件好事。首先，寡头性质的房地产商虽然也追求高额利润，但是在政府的指导监督之下，其所开发的房屋产品必将是地产商与普通百姓双赢的结果，不会或者一定程度上不会出现现在房地产市场过热投资的局面;其次，寡头性质的房地产商由于资本雄厚，更加由于我国开放 金融 市场之后融资渠道的多元化以及国际资本进入房地产行业，使得房地产产品可以实现多样化，即处于城市中心区的黄金地段和普通百姓的 经济 型住宅可以同时开发，生产出更多的经济实用性住宅小区，也可以避免现在这种情况下出现的房地产商过度投资高利润的商品房及城市商业用房的结果。而政府此时既可以像对待垄断厂商那样限制房地产商的利润水平，使房地产市场发展更加平稳，给老百姓带来更多实惠，又可以通过利率优惠措施的条件对房地产商进行一些政策扶持，使房地产商得到正常的利益，这些很类似于垄断市场的定价法。当然，我们还要考虑其他各种因素的影响，特别是影响房价方面的因素要特别关注。

　　参考 文献 ：

　　[1] 迈克尔·波特.竞争战略[M].华夏出版社,1997.

　　[2]王宇等.论房地产企业的核心竞争力[J]经济体制改革.2002(5).

　　[3]佟克克.促进 中国 房地产业可持续发展 研究 [J].生产力研究,2006(8).

　　[4]http://www.credc.com.cn/credc/fangnet/market.asp.