对我国农村房屋买卖合同效力的探析

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翻新时间：2023-08-09

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对我国农村房屋买卖合同效力的探析

当今社会经济的发展已经渗入各个领域，房地产市场是其中的典型代表。城市要发展，拆迁重建，都市扩张都是房地产市场发展的重要手段。与此同时，农村的物业和生产也在不经意间发生着潜移默化的改变，农村的房地产市场也随之活跃起来。与此同时，由房屋买卖合同引发的纠纷也逐年增加。为在资源有限的国情下既保证农村的经济有一定程度的发展又保证农村的生产和生活的井然有序，政府在一定程度上限制了农村宅基地的流转，禁止农村宅基地进入市场自由买卖。基于不动产房地一体的关联性，农村房屋流转亦应属于法律禁止之列。建议有关机关尽快研究并出台相应的法律法规，这是完善社会主义法制的重要举措，也是促进经济发展，提高人民幸福指数的必然选择。

一、什么是农村房屋买卖

农村房屋买卖指的是房主在房屋所有继承人放弃继承权并已在公证处公正的前提下对本房屋进行经济折算的一个过程。房屋买卖涉及两个问题，一个是房屋本身，另一个是就是农民的宅基地。房子可以在满足一定条件下进行买卖，但是宅基地是禁止买卖的，所以在房子的使用达到一定年限时，宅基地应归还物主，或由后代村民统一起来，重新划分每家一处的宅基地。在特殊情况下，房屋发生毁损而原宅基证上又是原房东的情况下，原房主有权在协商后拿回宅基地使用权。

二、关于农村房屋买卖合同效力的现状

城市化、城镇化的不断推进，农村人口流动性增强，房价攀升，使部分城市居民愿意购买价格相对较低的农村房屋居住使用。农民千百年来持家守业的思想也在发生深刻的改变，农民开始出售自己多余的房产给城市居民，农村房地产事业活跃起来，特别是农村住宅的买卖数量上升明显，就此引发纠纷率较高，法院解决此类纠纷的难点是买卖行为的效力。农村土地增值、房屋现价高出买卖价格过多等诸多因素引发的纠纷案件呈逐年上升态势。大约八成的纠纷案件中的原房主是本村的拥有多余房产的村民，新房主多数是打算在农村购置房产的城市居民或移居的外村人；合同的纠纷原因在于买卖双方已经进行了交易，买主或已入住或已将房产做新的用途，但双方的房屋及土地使用权的手续尚未办理变更登记或手续本身有不符合规定的地方；另外在新房主把房屋或装修或毁损等情况下，原房主在收回房子时要进行的补偿或索赔等纠纷问题。

三、对农村房屋买卖合同纠纷案件的处理建议

（一）建议更加规范的法律法规的出台

房地产作为我国的新兴产业，目前，尚不具备完整的房地产合理调控的法律法规，而农村房屋交易作为房地产领域的细小分支，完整而合理的民事法律就更加欠缺了。我国当前的土地管理法中，原则性的规定冗长且不适用，操作起来既麻烦又易引起新的纠纷。每个地方都有自己在土地管理上的法律法规，甚至部分地方坚持只按自己的章程办事，缺乏统一性，这既使得外地居民在购置房产时容易陷入被动，又让纠纷处理时不同的司法机关只根据自己的标准判决，不同的标准判定的结果也不相同。我国农村的房地产交易的确缺乏一个引领性的共有的规范，因而应该在合理分析农村房屋交易的现状和所存在问题的基础上，拟定合理的相关法律章程，填补农村房地产立法的法律空白。这不仅是社会主义法制统一性的必然要求，也是维护社会稳定、和谐的重要途径。

（二）逐渐禁止农村宅基地无偿无限期使用

农村宅基地的无偿使用制度的禁止表示当地村民在宅基地使用期内是可以免费在基地上建造房屋或种植作物等，同时意味着当地村民不能随意购置房产随意买卖房屋，即使进行房屋买卖，合同的终止期也是到宅基地归公。当农村房屋进入房地产交易时，买房卖方都应根据该宅基地的市场估值缴纳一定的补偿金。这样做可以在一定程度上加强农村房屋和土地的合理利用，避免可能出现的房屋空置、资源浪费等现象。

（三）要注重认定合同无效后的善后处理

由于涉及到宅基地使用权和使用年限，甚至由房屋增值卖方强制收房等纠纷导致的合同无效等问题，如何合理解决合同无效的善后处理也是当今社会研究的重要方向之一。合同无效时应深入调查找出过错方，司法公正评判买卖双方应该担负的责任或义务，遏止非诚信的市场交易风气。

四、结论

总而言之，在经济飞速发展的今天，农民的身份早已不再是种植农作物了守着自己的宅基地的身份定位了。他们同样关注经济发展，热衷投资创业，也能在他们的房屋中发现商机。针对我国尚不完善的农村房屋及土地流转的民事法律，农村房地产市场仍然有很多亟需解决的纠纷问题和政策问题，从国家政府到地方性机构，都应该重视该类问题的发生，并拟定相关的明文法规，并整理已经出现的案件资料，探寻最合理的判定标准，填补农村房屋买卖这一相关立法的空白。农民问题时国家的根本性问题，农民生活稳定，国家才能安定富强。